中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析-wenkub.com
2025-06-25 23:11 本頁(yè)面
【正文】 加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。 利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使用權(quán)開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購(gòu)房的愿望。未來(lái)住房二級(jí)市場(chǎng)將充滿活力。據(jù)預(yù)測(cè)，住房實(shí)物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個(gè)人增加投入，其據(jù)估計(jì)，這部分人的住房增量需求是1100萬(wàn)平方米／年。從當(dāng)前按揭業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀看，還存在貸款時(shí)間短、貸款比例低、擔(dān)保方式單調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)回避不夠的缺陷?！ 》康禺a(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，就中國(guó)目前情況來(lái)講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的很不均衡。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)率過高，也有很大的讓利余地，目前中國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率為15％左右，而國(guó)外這一比率為7％左右，中國(guó)高出國(guó)外一倍以上，如果降至國(guó)外水平，就會(huì)使房?jī)r(jià)有較大幅度的下降。供求規(guī)律在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不起作用的主要原因是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)育不完全的市場(chǎng)，其需求主體不是個(gè)體消費(fèi)者，而是集團(tuán)，在這些集團(tuán)中又有相當(dāng)一部分的購(gòu)房資金來(lái)源于各種財(cái)政撥款，他們的購(gòu)買行為不同于普通消費(fèi)者，價(jià)格對(duì)他們的需求不起決定性作用，因此造成商品房需求價(jià)格彈性很低。房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展。第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的發(fā)展趨勢(shì)分析 目前我國(guó)城市家庭中只有26％以上的家庭居住面積在60平米以上。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量分析 現(xiàn)在我們來(lái)估算下一個(gè)普通的三口之家按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買60平米房子的購(gòu)房能力?！衩吭掳l(fā)放的住房補(bǔ)貼：目前生國(guó)許多地區(qū)的補(bǔ)貼辦法還沒月制定出來(lái)，從一些已制定出的地區(qū)來(lái)看，每月發(fā)放的補(bǔ)貼約為工資的1●住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，預(yù)計(jì)99年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1（其中取值0、2…，．）根據(jù)上述回歸方程，我們可得2000年的Y值為：201根據(jù)對(duì)90年至97年這個(gè)數(shù)字的分析可以看出，它們呈線性分布關(guān)系。（目前全國(guó)貨幣分房有六種模式，由于各種模式的差別不大，本文僅用一種模式來(lái)研究）2000年開始，我國(guó)實(shí)行貨幣分房制度，下面我們就來(lái)推測(cè)一下新的住房制度下居民的購(gòu)房能力。第六章 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析第一節(jié) 90年代初期，中國(guó)曾出現(xiàn)一窩風(fēng)大上房地產(chǎn)的局面，許多企業(yè)和部門紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)、組建房地產(chǎn)公司，地價(jià)、房?jī)r(jià)被越炒越高，大家都在千方百計(jì)地通過各種手段（色括合法的和不合法的）搶地皮、爭(zhēng)項(xiàng)目，很少有公司肯在經(jīng)營(yíng)管理上下工夫，這一時(shí)期的非正常發(fā)展造成中國(guó)房地企業(yè)散、小、亂、差的局面。由于開發(fā)商60％以上的資金都是通過銀行貸款來(lái)解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳，近兩年政府為了消化積壓商品房，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備采取一些措施，如將積壓商品房按經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)銷售，這樣會(huì)使開發(fā)商基本上無(wú)利可圖，甚至?xí)潛p?！ ≡斐缮唐贩?jī)r(jià)格過高的原因是多方面的，商品房?jī)r(jià)格中主要包含商品房成本、稅收和開發(fā)商利潤(rùn)三個(gè)方面，其中商品房的建造成本是影響其價(jià)格的主要因素，前面我們己經(jīng)論述過，商品房成本中建筑材料和建筑安裝費(fèi)占總成本的33%左右，土地購(gòu)置費(fèi)占28％，各種配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占26%，其它各種費(fèi)用占13%，在上述成本構(gòu)成中，土地購(gòu)置費(fèi)和其它各種費(fèi)用過高是導(dǎo)致商品房成本過高的主要原因，從土地購(gòu)置費(fèi)來(lái)說，由于我國(guó)大部分土地使用權(quán)并非通過招標(biāo)而獲取，許多開發(fā)商取得的土地開發(fā)權(quán)經(jīng)過了層層的倒賣而使得成本高企；從稅費(fèi)來(lái)看，政府向開發(fā)商征收的名目繁多的各種費(fèi)用是造成商品房成本過高的另一重要原因，許多地方政府通過各種名目來(lái)收費(fèi)，如規(guī)定開發(fā)商必須去一些政府部門開設(shè)的服務(wù)部門檢驗(yàn)、評(píng)估，從中收取高額的服務(wù)費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問題及原因 改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，發(fā)展很快，房地產(chǎn)業(yè)在取得有目共睹的成績(jī)的同時(shí)，也存在許多問題。97年全行業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為103462萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)，當(dāng)年全國(guó)31個(gè)省市中有19個(gè)省市的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為負(fù)數(shù)，虧損額最大的為遼寧省，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為153591萬(wàn)元，并且全國(guó)四大房地產(chǎn)市場(chǎng)之一的北京也出現(xiàn)了虧損。房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利狀況分析我們通過計(jì)算全行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率來(lái)分析一下房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利狀況。從上述成本構(gòu)成狀況可以看出，商品房的成本構(gòu)成中，土地成本和各種費(fèi)用占了很大的比例，建筑材料和建筑工程費(fèi)只占商品房總成本的33%，配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)和土地購(gòu)置費(fèi)占商品房總成本的67%，已成為影響商品房成本的主要因素，而上述各項(xiàng)費(fèi)用主要是受政府政策的影響，因此政府采取什么樣的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的影響。在不同的地區(qū)，上述各項(xiàng)成本不僅絕對(duì)額相差很大，而且各項(xiàng)成本所占的比例也大不相同，這里我們以97年廣州市開發(fā)的某住宅小區(qū)為例來(lái)說明下其成本構(gòu)成狀況。第三類城市有成都、蘭州、長(zhǎng)沙，這些城市商品住宅的低價(jià)位為每平方米800至1800元，中價(jià)位為2500元以上，高價(jià)位為5000至7000元。97年全國(guó)商品房的平均售價(jià)為每平方米1997元，其中北京、上海、廣東、天津、海南等5個(gè)省市的售價(jià)在均價(jià)以上，而中西部的西藏、江西、河南則每平方米售價(jià)不足1000元。從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，十多年來(lái)，我國(guó)商品房售價(jià)上升很快，1998年全國(guó)商品房的平均售價(jià)為2002元／平方米，是1987年的5倍，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率達(dá)40%左右，其中91年至93年房?jī)r(jià)上漲的速度最快，94年房地產(chǎn)業(yè)講入宏觀調(diào)整后，除了住宅售價(jià)下降以外，辦公樓和商業(yè)用房的售價(jià)并沒有下降，剔除94年的情況，我們可以看出，雖然93年下半年開始房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，但房地產(chǎn)的售價(jià)卻在不斷上升。房地產(chǎn)售價(jià)穩(wěn)步上漲 與個(gè)消費(fèi)增長(zhǎng)相適應(yīng),居民住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位?！€(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體。第三節(jié)（3） 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。（2） 辦公樓市場(chǎng)供給的地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： （1）住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升?！?3）竣工面積?！ ?000年，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，（2）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提高。90年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，土地資源的供給迅速增加，1993年以后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，土地供給開始下降。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給狀況分析 由于
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