【正文】 應(yīng)進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢，能從專業(yè)的角度，對抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測和防范。同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。對于協(xié)助開發(fā)商套取個(gè)人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，應(yīng)對其違規(guī)行為進(jìn)行追查和懲罰。各銀行總行應(yīng)就房貸管理制訂相應(yīng)的操作手冊分發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括房貸風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、完善合約的程序、相關(guān)法規(guī)制度、違反操作程序的責(zé)任制度等。（3）向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款。三是考慮取消房屋預(yù)售制度。二是建立房地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)。開征不動產(chǎn)稅在國內(nèi)已經(jīng)研究討論多年，財(cái)政部也已在部分城市開展試點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，保證開發(fā)商按土地出讓合同約定或國有土地劃撥決定書的規(guī)定開工建設(shè)和竣工驗(yàn)收，并遵守套型面積、銷售價(jià)格等控制性規(guī)定。對普通商品住房和高檔商品房實(shí)行差別政策，促進(jìn)普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設(shè)的規(guī)模。在政府的土地、建設(shè)規(guī)劃中切實(shí)提高普通住房的建設(shè)比例。（三）加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)要全面掌握廉租住房需求情況，根據(jù)廉租住房需求情況，以財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要走節(jié)約型道路，注意節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、省地。小型舒適型住房的建設(shè)不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產(chǎn)比率。我國人多地少、水資源缺乏，是資源、能源消費(fèi)大國，對能源的過度消耗形成了較為嚴(yán)重的空氣污染和酸雨等環(huán)境問題。發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展（一）繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機(jī)行為。三是缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的開發(fā)規(guī)劃制度。停止福利分房后，部分單位依然向職工提供低于市場價(jià)格的單位內(nèi)部購房，形成新的單位住房需求，推動房價(jià)上漲。（二）房地產(chǎn)信貸將繼續(xù)較快增長。來源：中金公司研究報(bào)告和建設(shè)部《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》商品住房供給、需求預(yù)測。第三部分 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的趨勢分析一、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢（一）對商品住房需求、供給的預(yù)測人均居住條件的改善和房屋的自然折舊是影響住房需求的主要因素。土地市場價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。各地土地儲備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險(xiǎn)。（四）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會暴露。近期上海等地商業(yè)銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至高達(dá)50%，以防止抵押物貶值的風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行上海分行報(bào)告顯示，%，另有調(diào)查顯示上海二手房和高檔商品房的泡沫程度也值得關(guān)注。從房地產(chǎn)貸款的余額看，%。同年9月，人民銀行將個(gè)人住房貸款最長期限從20年延長到30年。這幾個(gè)辦法的出臺，標(biāo)志著以商業(yè)銀行自營性住房信貸業(yè)務(wù)和委托性住房存貸款業(yè)務(wù)并存的住房信貸模式基本確立。（五）推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速擴(kuò)大，商業(yè)銀行迫切需要提高房地產(chǎn)抵押貸款的流動性，2004年底，人民銀行向國務(wù)院提交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的申請，并于2005年2月獲得批準(zhǔn)，中國建設(shè)銀行成為首家獲準(zhǔn)推出個(gè)人住房抵押貸款支持證券的銀行。四是強(qiáng)化對土地儲備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價(jià)泡沫。對購買第二套或二套以上住房的，適當(dāng)提高首付款比例。195號文和121號文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)項(xiàng)目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。另外, 對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率1到3年期（含3年）%，%。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對新開工的普通住房項(xiàng)目，只要開發(fā)商自有資金達(dá)到30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款，符合安居工程條件且銷售率（含預(yù)售）達(dá)到75%，銀行可按自籌資金與貸款6：4的比例發(fā)放安居工程貸款。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于2％。四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金貸款利率仍低于同期限個(gè)人住房抵押貸款利率1個(gè)多百分點(diǎn)。截至2004年底。圖13：政策性住房貸款的變動情況（單位：人民幣億元）數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司專欄3： 中國住房公積金制度住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。%。地區(qū)分布極不均衡，從增加額看，%，其中上海、廣東、浙江、北京、%；從余額看，％，％，居民購房貸款集中在這些房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。從中國住房按揭貸款的實(shí)踐看，1998年以后，鼓勵銀行向消費(fèi)者發(fā)放按揭貸款，有的銀行按購房額全額貸款，2001年6月19日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號）, 2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003 ]121號），這些政策的目的之一是規(guī)范個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)，嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，提出按揭成數(shù)最高不得超過80%，對購買第二套或二套以上住房的，適當(dāng)降低按揭成數(shù)。雖然2003年以來個(gè)人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持30%以上。地產(chǎn)開發(fā)貸款和政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款高速增長。2004年4季度開始房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長速度下降到20%以下，%，2005年1季度增速進(jìn)一步下降到15%，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長得到了初步控制。2003年以來各季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比見圖8：圖8 ：房地產(chǎn)貸款與金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的對比（余額億元, 同期比增長率）資料來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司 房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。（二）房地產(chǎn)貸款增幅較高2004年底，%。2004年6月6日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目之外，一律停止拆遷。招、拍、掛制度實(shí)施使得開發(fā)商基于對土地價(jià)格上升的預(yù)期加快土地儲備。1997年以來，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2000至2004年一直維持在60％70%的水平，2004年該比值降到50%以下，已完成土地開發(fā)面積絕對數(shù)比2003年有所下降。圖5：土地交易價(jià)格指數(shù)（季度同期比，上年=100）（七）已出讓存量土地沒有及時(shí)得到開發(fā)土地供應(yīng)總量雖大