【正文】 但如果規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張將對(duì)萬(wàn)科的管理能力提出更大的挑戰(zhàn)。上述政策的發(fā)布，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展奠定了制度框架，將對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為、提高行業(yè)的集約化程度和整體水平、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期、健康的發(fā)展產(chǎn)生重要作用。2022 年萬(wàn)科獲選由亞洲財(cái)經(jīng)傳媒 Asset Benchmark《財(cái)資》公司主辦的“年度公司治理最佳公司”評(píng)選的中國(guó)公司治理最佳公司之一。經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科管理層具有很強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，對(duì)市場(chǎng)變化趨勢(shì)的把握較準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科已成為專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)城市居民住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司。表 46：償債能力指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：%年度 2022033120221231202209302022063020220331流動(dòng)比率(2 偏低) 速動(dòng)比率(1 偏低) 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比(%) 股東權(quán)益比(%) 流動(dòng)負(fù)債率(%) 權(quán)益負(fù)債比(%) 數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年一季報(bào)經(jīng)營(yíng)效率分析由于萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備近兩年增長(zhǎng)較快，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降，但與行業(yè)均值相比，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)效率較高。每股收益和每股凈資產(chǎn)由于實(shí)施可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股而略有下降，但還是遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。公司本年第一季度實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)同比獲得大幅增長(zhǎng)，有結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性原因以及上年同期基數(shù)較低的因素。從中我們可以清楚地看出深圳和上海兩地市場(chǎng)在公司中地位的變遷。此外，萬(wàn)科也是國(guó)內(nèi)唯一以全國(guó)為范圍計(jì)算市場(chǎng)占有率的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的份額逐年上升。期內(nèi)，集團(tuán)先后取得深圳威宏、昆山陽(yáng)澄湖、無(wú)錫濱湖新城等項(xiàng)目資源，其建筑面積合計(jì)約達(dá) 192 萬(wàn)平方米，并已籍此初步形成了在長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略布局。（二）收入及利潤(rùn)構(gòu)成39 / 46房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)增勢(shì)強(qiáng)勁2022 年一季度，萬(wàn)科受益于結(jié)算項(xiàng)目的毛利率增長(zhǎng)以及結(jié)算面積和結(jié)算收入的相對(duì)增加，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，凈利潤(rùn) 10,493 萬(wàn)元，結(jié)算面積 萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)%、%、%。2022 年集團(tuán)將繼續(xù)增加在現(xiàn)有市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，重點(diǎn)加大在長(zhǎng)江三角洲的投資力度，形成長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略布局。2022 年，集團(tuán)積極開(kāi)拓以深圳為核心的珠江三角洲市場(chǎng)、以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲市場(chǎng)以及以沈陽(yáng)為核心的東北市場(chǎng)，并形成深圳、上海和沈陽(yáng)區(qū)域管理中心。公司于1992 年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，并將居民住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng) 在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)五年之久的調(diào)整后，在“深圳重定位+深港加強(qiáng)合作”的積極影響下，隨著國(guó)資改革的深入和宏觀政策經(jīng)濟(jì)面的明顯改觀，深圳本地地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)有望取得突破性增長(zhǎng)。而從行業(yè)成長(zhǎng)周期的角度來(lái)看，進(jìn)入2022年，原有的市場(chǎng)主流板塊將會(huì)出現(xiàn)分化，部分行業(yè)板塊將會(huì)被主力用新的市場(chǎng)熱點(diǎn)取代。一些新上市的房地產(chǎn)股如金地集團(tuán)、中恒集團(tuán)、天鴻寶業(yè)的最低價(jià)格只及上市開(kāi)盤(pán)價(jià)的零頭，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的跌幅比二市綜合指數(shù)的跌幅高25%，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)結(jié)算制度具有厚積薄發(fā)的特性。如招商局、金一集團(tuán)、萬(wàn)科等。如果土地市場(chǎng)不規(guī)范，受到公眾矚目的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司往往難以與一些不規(guī)范的房產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)。如銀基發(fā)展、招商局等公司均存在著明顯土地資源溢價(jià)現(xiàn)象，這類(lèi)公司擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，這些土地儲(chǔ)備的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了帳面價(jià)值，具有非常明顯的投資價(jià)值。行業(yè)增長(zhǎng)快速，前景看好。但從隸屬這些行業(yè)的上市公司市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，汽車(chē)、網(wǎng)絡(luò)游戲、物流類(lèi)上市公司2022年以來(lái)均有出色表現(xiàn)，唯獨(dú)房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，遠(yuǎn)弱于同期大盤(pán)，與行業(yè)基本面出現(xiàn)較大背離，進(jìn)入2022年以后，這種情況開(kāi)始發(fā)生改變，伴隨著行業(yè)景氣度的整體提升，地產(chǎn)類(lèi)上市公司將整體走強(qiáng)。商業(yè)中心、綜合超市等大型商業(yè)項(xiàng)目在各地發(fā)展將最為迅速，未來(lái)前景也較為樂(lè)觀。但在城市地域空間上，商鋪發(fā)展仍有一定局限性，未來(lái)仍將依存于其他形態(tài)的房地產(chǎn)而發(fā)展。持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求，相對(duì)平穩(wěn)的新增供應(yīng)，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金一直保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。分析認(rèn)為，2022 年，當(dāng)前國(guó)內(nèi)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)提供了健康的發(fā)展預(yù)期，北京、上海、廣州、深圳等地的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求更趨旺盛。預(yù)計(jì) 2022 年別墅價(jià)格將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升，一些一線城市的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也同樣十分受歡迎，價(jià)格將直追近郊或城市邊緣區(qū)的同類(lèi)產(chǎn)品，甚至?xí)幸恍┐笮晚?xiàng)目出現(xiàn)；而在二線城市，現(xiàn)有別墅的空置現(xiàn)象預(yù)計(jì)將會(huì)減少，而價(jià)格則會(huì)相對(duì)趨穩(wěn)。高檔公寓價(jià)格經(jīng)過(guò)了前幾年的高速攀升之后，目前已進(jìn)入了一個(gè)較高的平臺(tái)，未來(lái)大幅上漲的可能性不大。2022 年國(guó)家政策明顯向增加普通商品房供應(yīng)傾斜，普通商品房用地供應(yīng)亦相應(yīng)增加，這一趨勢(shì)將主導(dǎo)未來(lái)的住宅市場(chǎng)。而隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10 年換購(gòu)一套住房的趨勢(shì)在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。無(wú)論是理論分析還是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)均表明，為了避免損失，人們會(huì)傾向于增加當(dāng)期消費(fèi)，或從銀行抽出長(zhǎng)期定期存款，轉(zhuǎn)而進(jìn)行其他保值增值的投資，如按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或其他固定資產(chǎn)等。城市化水平的持續(xù)提高將帶來(lái)城鎮(zhèn)住房需求增加。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。另一方面，在風(fēng)險(xiǎn)提示上，證監(jiān)會(huì)也要求上市企業(yè)的信息透明、公開(kāi)化，比如非常詳盡細(xì)致的投資計(jì)劃和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等；特殊資產(chǎn)方面還要求披露儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的名稱(chēng)、位置、占地面積、用途及相關(guān)法律手續(xù)等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市很大程度上要依賴(lài)于政府推動(dòng)。而且在上市過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要跨越三大關(guān)卡：首先是政策關(guān)。股市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資，通過(guò)股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)跨地域擴(kuò)張的動(dòng)力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上市后能對(duì)公司的品牌形成一個(gè)良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國(guó)性企業(yè)品牌的形成，同時(shí)還比較容易培養(yǎng)公眾的認(rèn)同感和形成較為穩(wěn)定的消費(fèi)群體。而 2022 年將是這些國(guó)企能否繼續(xù)生存的關(guān)鍵一年。 ”他的發(fā)言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的熱捧。上市融資便成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的首選。其中，最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。如果是在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)這種問(wèn)題，那么，這必然是制度性的問(wèn)題。截至 2022 年底，山東已經(jīng)使用規(guī)劃用地的 80%，浙江甚至超過(guò) 99%，一些地區(qū) 5 年就用完了 10 年的指標(biāo)?！　?997 年國(guó)家開(kāi)始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到 2022 年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在 50 萬(wàn)人以上的城市，其規(guī)劃都要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院審批。1986 年國(guó)家制定了第一部《土地法》 ，成立了國(guó)土資源部，隨后出現(xiàn)了第一輪用地?zé)幔⒂纱水a(chǎn)生了土地管理的需要。在立法方面，25 / 46《土地管理法》將進(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是市場(chǎng)條件下如何合理利用以及土地征用過(guò)程中如何保證被征用者的利益。呼吁已久的《土地利用規(guī)劃條例》正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內(nèi)的全國(guó) 14個(gè)地市、12 個(gè)縣開(kāi)始調(diào)研和試點(diǎn)；《土地管理法》將重新修訂；國(guó)土資源管理體系將實(shí)行垂直管理也正在被政府考慮。不僅干擾了地價(jià)形成的正常市場(chǎng)環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。部分高地價(jià)的城市如北京、廣州、深圳等也開(kāi)始理性回落。23 / 46二、主要城市地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭（一）地價(jià)仍將保持上升勢(shì)頭，但變化趨勢(shì)平穩(wěn)2022 年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 7％，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會(huì)得到進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求將會(huì)持續(xù)增加。由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，將會(huì)帶來(lái)鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此預(yù)計(jì)可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)投資在二季度開(kāi)始明顯回落，直接和間接帶動(dòng)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回落，再加上國(guó)家加大了對(duì)部分投資過(guò)熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，因此，二季度固定資產(chǎn)投資增幅回落可期。相反，前兩個(gè)月投資的過(guò)快增長(zhǎng)主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，主要原因有兩方面： 一方面，12 月份的投資占全年的比重不超過(guò) 5%，不能以此研判全年的趨勢(shì)。政府在土地方面做出調(diào)控是必要的。房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。　?。ㄈ┓?jī)r(jià)要看土地供給房?jī)r(jià)的變化與開(kāi)發(fā)成本密切相關(guān)，尤其是在成本中所占比重較大的土地成本。21 / 46　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱一般有兩種評(píng)判：一是盲目型過(guò)熱。　　首先，在基本建設(shè)投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占 17%18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)拉動(dòng)的。自年初起國(guó)土資源部也已經(jīng)在開(kāi)發(fā)性用地的供給和管理上出臺(tái)了一系列政策，在土地使用上有所限制。同時(shí)，又提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)要從以往的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高科技等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω蟮漠a(chǎn)業(yè)。 四、行業(yè)遭遇政策緊縮 企業(yè)面臨資金壓力自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相繼推出一系列緊縮性政策。以北京為例，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額的 41%和 %。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾也分別吸引了 40%、15%和 24%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)。從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，截止到 2022 年銷(xiāo)售額超過(guò) 20 億元的有 17 家，在 1020 億元之間的有 19 家，在 10 億元以下的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有 65 家；從開(kāi)發(fā)規(guī)模看，40%的企業(yè)開(kāi)復(fù)工面積集中在 2050 萬(wàn)平方米，開(kāi)復(fù)工面積超過(guò) 200 萬(wàn)平方米的百?gòu)?qiáng)企業(yè)只有 3 家。從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的描述性統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，呈現(xiàn)四大特征：第一，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性。 全 國(guó) 居 民 住 宅 豪 華 住 宅 普 通 住 宅 工 業(yè) 用 地 商 旅 用 地 其 它 用 地（ %） 2022.Ⅰ2022.Ⅱ2022.Ⅲ2022.Ⅳ2022.Ⅰ圖 27：20222022 年一季度全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)房屋租賃價(jià)格略有上漲。廣州、昆明、哈爾濱和蘭州土地交易價(jià)格與去年同期均持平。其中，寫(xiě)字樓和商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲 %和 %，其他用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。昆明和烏魯木齊房屋銷(xiāo)售價(jià)格與去年同期基本走平，而長(zhǎng)春房屋銷(xiāo)售價(jià)格則下降 %。 表 21：2022 年一季度 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表（以去年同期價(jià)格為 100） 地 區(qū) 房屋銷(xiāo)售價(jià)格 土地交易價(jià)格 房屋租賃價(jià)格全國(guó) 北京 天津 石家莊 太原 呼和浩特 沈陽(yáng) 大連 長(zhǎng)春 15 / 46哈爾濱 上海 南京 杭州 寧波 合肥 福州 廈門(mén) 南昌 濟(jì)南 青島 鄭州 武漢 長(zhǎng)沙 廣州 深圳 南寧 海口 成都 貴陽(yáng) 昆明 重慶 西安 蘭州 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房屋銷(xiāo)售價(jià)格快速上漲。 3 月份，土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)達(dá)到，比 2 月份下降 點(diǎn)，比去年同月下降 點(diǎn)，是 8 個(gè)分類(lèi)指數(shù)中下降幅度最大的分類(lèi)指數(shù)。3 月份，竣工面積分類(lèi)指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，比去年同月下降 點(diǎn)，是影響“國(guó)房景氣指數(shù)”整體水平低于去年同月的主要因素之一。其中，空置一到三年的商品房面積為 3883 萬(wàn)平方米，占全部空置面積的比重為 %；空置三年以上的商品房面積為 1138 萬(wàn)平方米，所占比重是 %。 12 / 4601000202230004000500060007000800090002022年12月14月 16月 18月 110月 112月 2022年13月01020304050607080商 品 房 銷(xiāo) 售 額 （ 億 元 ） 同 比 增 長(zhǎng) （ %）圖 24：20222022 年一季度商品房銷(xiāo)售額及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)。 3 月份，商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)為，比 2 月份上升 點(diǎn)，比去年同月上升 點(diǎn)。3 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為，比上月下降 點(diǎn)，比去年同月上升 點(diǎn)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源累計(jì)達(dá)到 3595 億元，同比增長(zhǎng) %。表明一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢(shì)頭，但受土地開(kāi)發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的影響，3 月份“國(guó)房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。2022年，沉寂多時(shí)的股票市場(chǎng)將重新回暖，投資者可以重點(diǎn)關(guān)注房地 產(chǎn)板塊中的龍頭企業(yè)，如深萬(wàn)科、招商局、金地集團(tuán)等?！?房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率普遍偏低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，其 競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng) 占有、企 業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面?！?2022 年將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市年。1 / 46目 錄Ⅰ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái) .................................2一、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 .........................................................................2二、全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況 .............................................................2三、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 ..........................................