中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，而我國(guó)這個(gè)比例目前大約高達(dá)10：1以上，而對(duì)于中低收入的家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市來講，這個(gè)比例更大，因此房?jī)r(jià)過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低，幾乎沒有什么行業(yè)進(jìn)入壁壘，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)商多而小，開發(fā)出的樓盤質(zhì)量不高，層次較低。歸根到底，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是由居民購(gòu)房能力的大小決定的?！ 癞?dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。目前許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)管理的高效與科學(xué)、發(fā)展高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。 商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢(shì) 近年來，商品住宅市場(chǎng)供過于求，依照供求規(guī)律，商品住宅的價(jià)格應(yīng)下降以刺激需求，但實(shí)際情況中商品住宅的價(jià)格卻一直居高不下?！ 》康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融的介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的條件。這些人有房想擴(kuò)大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場(chǎng)交易增加需求，賣舊房買新房，以小房換大房?！ 〉谒墓?jié) 政策變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的評(píng)估 1999年8月1日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅和二級(jí)市場(chǎng)空置房交易稅等實(shí)行減免政策，預(yù)計(jì)這項(xiàng)政策將使商品房銷售價(jià)格降低10％左右，能在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開征利息科和降息的一個(gè)不同點(diǎn)是，存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會(huì)使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。未來將是買方惜金挑剔的市場(chǎng)，老百姓買房顯貨比三家，非常審慎?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的發(fā)展，近期可以預(yù)期的是擔(dān)保方式可能會(huì)有較大突破，如試行二次擔(dān)保和引入保險(xiǎn)機(jī)制。第三節(jié) 配合住房制度改革，我國(guó)政府將提拱多種渠道的住房供應(yīng)體系。在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了許多商家進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)時(shí)成立的這些房地產(chǎn)公司規(guī)模都不大，它們開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。2000年一套60平米住房總共所需房?jī)r(jià)為15%，按99年的工資水平來看，就是每年發(fā)放13．12我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)分析 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的影響因素分析 ?。? 商品房積壓主要是由于房?jī)r(jià)過高而使得有效需求不足引起的，目前我國(guó)城市人均住房面積只有9平米左右，房?jī)r(jià)過高使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民的住房需求得不到滿足這樣互相矛盾的現(xiàn)象。特別是90年代初的盲目過熱投資，給房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展留下巨大的隱患，歸納起來，我國(guó)房地產(chǎn)目前面臨的主要問題有以下幾方面： 商品房?jī)r(jià)格過高，超過了中國(guó)普通居民的承受能力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒提供的1988年至1997年全行業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，我們計(jì)算出這十年間房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，從中可以看出過去的10年房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率發(fā)生變化的情況。98年雖然集團(tuán)購(gòu)房大為增加，但并未導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅上升，98年房?jī)r(jià)只比97年有微弱的上漲，這主要是由于房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供過于求的狀態(tài)，集團(tuán)購(gòu)買沒有改變市場(chǎng)的供求狀況，相反集團(tuán)購(gòu)買更易獲較為便宜的售價(jià)，從而導(dǎo)致了整體售價(jià)變化不大的狀況，近年來房地產(chǎn)售價(jià)的這種走勢(shì)意味著今后的幾年內(nèi)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出盤穩(wěn)的走勢(shì)。從下圖可以看出，90年代以來，個(gè)人購(gòu)買商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，個(gè)人購(gòu)買的商品房只有426．66萬平方米，%；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)買的商品房達(dá)5233．72萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66．6%；近幾年來，辦公樓市場(chǎng)供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國(guó)5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國(guó)各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長(zhǎng)，2000年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)峻工面積8893萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)18%。（1）新開工面積快速增長(zhǎng)?！ ?3）投資的資金來源狀況。（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開始步入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，因此國(guó)家采取了一系列措施來鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期，其主要表現(xiàn)為：國(guó)房景氣指數(shù)從99年11月開始逐月回升，；房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)增長(zhǎng)率重新回升，2000年1至9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)2860億元，比去年同期增長(zhǎng)25%；房地產(chǎn)銷售量快速增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有增，今年1至10月，全國(guó)商品房銷售面積8249萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)36%，住宅銷售價(jià)格為1915元/平米，%；房地產(chǎn)空置面積增速下降，今年10月，全國(guó)凈增空置面積24萬平方米，是今年以來的最小增量。第二章房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場(chǎng)等，一般來說，我們通常所說的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本文討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。房地產(chǎn)業(yè)的含義及產(chǎn)業(yè)特性第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1978年至1991年。1992年，鄧小平同志的南巡講話和黨的十四大的召開，以及中共中央十四屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，有力推動(dòng)了社會(huì)主
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