中國房地產(chǎn)行業(yè)分析-文庫吧在線文庫
【正文】 義經(jīng)濟體制改革和社會主義經(jīng)濟建設的發(fā)展，使整個國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，在這樣的大好形勢下，以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展。1993年下半年，經(jīng)濟過熱導致了很高的通貨膨脹，國家開始進行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點，從1995年開始，房地產(chǎn)業(yè)的投資雖然還在增長，但速度已大大下降，1995年和1996年，%%，1997年，%。1986年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商已達到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多的一年。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況分析 由于房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況與房地產(chǎn)的開發(fā)投資狀況、土地供給狀況密切相關(guān)，所以我們研究房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況時先對這兩個問題作一分析。90年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，土地資源的供給迅速增加，1993年以后，國家對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，土地供給開始下降。（2）土地轉(zhuǎn)讓價格略有下降，價格水平的地區(qū)差距進一步擴大。近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點：?。?）住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。（3） 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。第三節(jié) 與個消費增長相適應,居民住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導地位。房地產(chǎn)售價穩(wěn)步上漲97年全國商品房的平均售價為每平方米1997元，其中北京、上海、廣東、天津、海南等5個省市的售價在均價以上，而中西部的西藏、江西、河南則每平方米售價不足1000元。第三類城市有成都、蘭州、長沙，這些城市商品住宅的低價位為每平方米800至1800元，中價位為2500元以上，高價位為5000至7000元。從上述成本構(gòu)成狀況可以看出，商品房的成本構(gòu)成中，土地成本和各種費用占了很大的比例，建筑材料和建筑工程費只占商品房總成本的33%，配套設施建設費、財務費、管理費和土地購置費占商品房總成本的67%，已成為影響商品房成本的主要因素，而上述各項費用主要是受政府政策的影響，因此政府采取什么樣的政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的影響。97年全行業(yè)營業(yè)利潤額為103462萬元，營業(yè)利潤率首次出現(xiàn)負數(shù)，當年全國31個省市中有19個省市的房地產(chǎn)營業(yè)利潤額為負數(shù)，虧損額最大的為遼寧省，營業(yè)利潤為153591萬元，并且全國四大房地產(chǎn)市場之一的北京也出現(xiàn)了虧損。 造成商品房價格過高的原因是多方面的，商品房價格中主要包含商品房成本、稅收和開發(fā)商利潤三個方面，其中商品房的建造成本是影響其價格的主要因素，前面我們己經(jīng)論述過，商品房成本中建筑材料和建筑安裝費占總成本的33%左右，土地購置費占28％，各種配套設施建設費占26%，其它各種費用占13%，在上述成本構(gòu)成中，土地購置費和其它各種費用過高是導致商品房成本過高的主要原因，從土地購置費來說，由于我國大部分土地使用權(quán)并非通過招標而獲取，許多開發(fā)商取得的土地開發(fā)權(quán)經(jīng)過了層層的倒賣而使得成本高企；從稅費來看，政府向開發(fā)商征收的名目繁多的各種費用是造成商品房成本過高的另一重要原因，許多地方政府通過各種名目來收費，如規(guī)定開發(fā)商必須去一些政府部門開設的服務部門檢驗、評估，從中收取高額的服務費?！ ?0年代初期，中國曾出現(xiàn)一窩風大上房地產(chǎn)的局面，許多企業(yè)和部門紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)、組建房地產(chǎn)公司，地價、房價被越炒越高，大家都在千方百計地通過各種手段（色括合法的和不合法的）搶地皮、爭項目，很少有公司肯在經(jīng)營管理上下工夫，這一時期的非正常發(fā)展造成中國房地企業(yè)散、小、亂、差的局面。2000年開始，我國實行貨幣分房制度，下面我們就來推測一下新的住房制度下居民的購房能力。根據(jù)對90年至97年這個數(shù)字的分析可以看出，它們呈線性分布關(guān)系?！褡》抗e金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個人每月計繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，預計99年職工的平均年工資為7000元，一個三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1目前我國城市家庭中只有26％以上的家庭居住面積在60平米以上。供求規(guī)律在中國房地產(chǎn)市場中不起作用的主要原因是中國的房地產(chǎn)市場是一個發(fā)育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團，在這些集團中又有相當一部分的購房資金來源于各種財政撥款，他們的購買行為不同于普通消費者，價格對他們的需求不起決定性作用，因此造成商品房需求價格彈性很低。 房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的很不均衡。據(jù)預測，住房實物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個人增加投入，其據(jù)估計，這部分人的住房增量需求是1100萬平方米／年。 加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的影響?！ ±氏抡{(diào)從兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使用權(quán)開發(fā)商的財務成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。未來住房二級市場將充滿活力。從當前按揭業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調(diào)、風險回避不夠的缺陷。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率過高，也有很大的讓利余地，目前中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率為15％左右，而國外這一比率為7％左右，中國高出國外一倍以上，如果降至國外水平，就會使房價有較大幅度的下降。房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展。第二節(jié) 我國房地產(chǎn)市場供給的發(fā)展趨勢分析 我國房地產(chǎn)業(yè)的市場容量分析 現(xiàn)在我們來估算下一個普通的三口之家按國家規(guī)定標準購買60平米房子的購房能力。●每月發(fā)放的住房補貼：目前生國許多地區(qū)的補貼辦法還沒月制定出來，從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補貼約為工資的1（其中取值0、2…，．）根據(jù)上述回歸方程，我們可得2000年的Y值為：201（目前全國貨幣分房有六種模式，由于各種模式的差別不大，本文僅用一種模式來研究）第六章 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析第一節(jié)由于開發(fā)商60％以上的資金都是通過銀行貸款來解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳，近兩年政府為了消化積壓商品房，降低銀行風險，準備采取一些措施，如將積壓商品房按經(jīng)濟適用房來銷售，這樣會使開發(fā)商基本上無利可圖，甚至會虧損。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問題及原因 改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，發(fā)展很快，房地產(chǎn)業(yè)在取得有目共睹的成績的同時，也存在許多問題。房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利狀況分析我們通過計算全行業(yè)的營業(yè)利潤率來分析一下房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利狀況。在不同的地區(qū)，上述各項成本不僅絕對額相差很大，而且各項成本所占的比
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