【正文】 房地產(chǎn)業(yè)通知要求強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的管理和開發(fā)商資質(zhì)的審查，對資信良好的房企是利好，而大部分的高負(fù)債比例(70%以上)和缺乏經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。因此，該通知對招商銀行、浦發(fā)銀行的影響相對最小。這表明02年房地產(chǎn)市場的升溫也使銀行在利益原則的驅(qū)動(dòng)下，普遍提高了對該行業(yè)的貸款配置。伴隨著中國居民住房消費(fèi)的增長，個(gè)人住房按揭貸款仍將是推動(dòng)銀行貸款的主要?jiǎng)恿?，占銀行貸款的比例將持續(xù)上升。從短期來看，銀行對開發(fā)商貸款的增長速度將會(huì)放緩，這有助于控制商品房的供應(yīng)量。(三)、該政策對相關(guān)行業(yè)的影響分析銀行業(yè)人民銀行《要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理》的通知是對01 年以來嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、鼓勵(lì)居民自主住房消費(fèi)的信貸政策的延續(xù)和強(qiáng)化。不考慮房地產(chǎn)行業(yè)對其他相關(guān)行業(yè)例如建材、鋼鐵等的拉動(dòng)作用，據(jù)研究機(jī)構(gòu)計(jì)算，如果房地產(chǎn)投資增長下降到15%，將使中國GDP 增速降低1 個(gè)百分點(diǎn)左右。在住房投資中高檔住房以及別墅的投資會(huì)受到遏制。央行加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控短期會(huì)使房地產(chǎn)投資尤其是辦公樓、商用房以及高檔住房的投資增長出現(xiàn)回落。政府的緊縮政策將是有限度、有選擇的，不會(huì)是1993年那樣的全面經(jīng)濟(jì)緊縮，因?yàn)槟壳安]有令人信服的證據(jù)表明已出現(xiàn)投資嚴(yán)重過熱的現(xiàn)象。上海最近也提出在外環(huán)線附近建設(shè)30003500價(jià)位的中低價(jià)位住房，以提高中低價(jià)位住房的供給量，改善相關(guān)供給結(jié)構(gòu)。通知中指出“商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體”。我們認(rèn)為，該通知重在規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場和信貸的結(jié)構(gòu)調(diào)整，而并非全面的信貸緊縮。鼓勵(lì)對符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目的貸款，而對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的企業(yè)并且對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。相比之下，個(gè)人住房按揭貸款基本未發(fā)現(xiàn)違規(guī)。去年底，中國人民銀行組織的對部分城市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，%%。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫成分，則勢必影響銀行體系。2002年新增個(gè)人住房抵押貸款為2660億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金的38%。部分房地產(chǎn)市場的過熱也將使銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)上升。房地產(chǎn)的回暖過程中，一下現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)：從2002年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款驟然上升。而且在債權(quán)融資方面，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，債權(quán)融資最終都集中于商業(yè)銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口，使銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范面臨多種壓力。政策的重要目的是防范銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。2002 %，比2001 年增加6 個(gè)百分點(diǎn)。2002 %，%。這也是一種值得警惕的現(xiàn)象，這意味著住房投資收益的下降。例如，200 年，%%(表41)。商品房價(jià)格不斷攀升。與此同時(shí)，去年下半年以來，某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)投資及竣工面積增勢趨緩，經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場中的比重與前兩年相比有所下降。種種跡象表明我國的房地產(chǎn)市場尤其表現(xiàn)在某些沿海城市的高端住房上已經(jīng)開始出現(xiàn)過熱的跡象，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：2003年14月，房地產(chǎn)投資增長率高達(dá)35%，寫字樓和商用房投資正在加速。在業(yè)界引起很大的震動(dòng)，下面對此進(jìn)行重點(diǎn)分析。通過招標(biāo)，落實(shí)土地、稅費(fèi)等相關(guān)優(yōu)惠政策，落實(shí)開、竣工計(jì)劃。建設(shè)部將建議各地按市場化原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，政府直接操作經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的模式應(yīng)逐步淡化、退出?！半p控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用，雪中送炭。在審批供應(yīng)對象時(shí)，要采取公示等多種方式，提高透明度。建設(shè)部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經(jīng)濟(jì)房價(jià)差較小城市，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度，但為抑制住房投機(jī)，應(yīng)從嚴(yán)審批購房對象；在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市，應(yīng)采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標(biāo)準(zhǔn)”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。綜合各地情況，對如何界定受惠者標(biāo)準(zhǔn)和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模，存在兩種不同的觀點(diǎn)和做法：一種強(qiáng)調(diào)“從緊原則”，如福州、廈門執(zhí)行收入與面積“雙控”政策；一種強(qiáng)調(diào)“普惠制”，如北京、杭州市，除高收入者外，基本上所有住房面積未達(dá)標(biāo)家庭均可成為經(jīng)濟(jì)適用房對象，而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開供應(yīng)。供應(yīng)面積將要求控制在120平方米以內(nèi)，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對象的范圍，不能再實(shí)行敞開供應(yīng)。（三）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍將縮小建設(shè)部正加緊制定的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象過于寬泛的問題。這次出臺(tái)的《辦法》主導(dǎo)思想是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理程序，防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價(jià)格。住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格。按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格，為同一期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由有權(quán)定價(jià)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，按照本辦法有關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目開工之前確定，并向社會(huì)公布。（二）經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理新辦法為更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷，國家計(jì)委、建設(shè)部于2003年1月1日推出了《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》，從2003年1月1日起實(shí)施。但是就目前的情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房一方面在某種程度上被當(dāng)作解決政府官員、教師、中低收入家庭住房的實(shí)物福利，背離了商品經(jīng)濟(jì)市場運(yùn)作的軌道；另一方面，背離經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性、政策性，不顧中低收入家庭的現(xiàn)實(shí)購買力，出現(xiàn)盲目地超標(biāo)開發(fā)、豪華開發(fā)、高價(jià)定位的錯(cuò)誤傾向。由于“物美價(jià)廉”，北京市經(jīng)濟(jì)適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣方市場狀態(tài)，而經(jīng)濟(jì)適用房的放號(hào)認(rèn)購使得房號(hào)變得值錢起來，由此引發(fā)的炒房號(hào)也成了北京樓市的一大怪現(xiàn)象。從另一個(gè)角度說，這種大戶型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的初衷。經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)應(yīng)該控制在30 萬以內(nèi)是比較合理的。 面積過大，個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目定位遭受爭議。而經(jīng)濟(jì)適用房的二級(jí)市場準(zhǔn)人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)適用房的投資價(jià)值彰顯，因?yàn)橹恍枥U納3%的土地出讓金即可將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去。但是在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)銷售過程中，也暴露了一些問題：經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購買對象針對的是無住房的中低收入者。行業(yè)過熱后的收縮，將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場，具有資金、管理、品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司如萬科、招商局等，將會(huì)獲得更大的市場份額，也就是說，這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離，在市場份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、土地實(shí)行招標(biāo)拍賣等措施，將提高房地產(chǎn)業(yè)競爭的資金要求，而目前房地產(chǎn)上市公司中，許多都是994年上市的老公司，這些公司資產(chǎn)質(zhì)量差，銀行負(fù)債沉重，資金緊張，因此，這類房地產(chǎn)企業(yè)如深深房、深寶安、ST物業(yè)將面臨更大的生存壓力。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件的提高，對于負(fù)債比率高達(dá)70%的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將使其財(cái)務(wù)成本急速增加，盈利能力下降。（二）房地產(chǎn)企業(yè)：優(yōu)勝劣汰機(jī)制增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)過熱后，房地產(chǎn)企業(yè)所受的影響將體現(xiàn)在以下幾方面：在銀行收緊銀根，提高款條件的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本將會(huì)提高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平將會(huì)下降。從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢主要受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)城市人均GDP 在8004000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)高速增長，人均GDP在40008000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長，人均GDP 在800020000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)衰退。可以預(yù)期，銀根緊縮和政府對土地供應(yīng)的控制必將使2003年房地產(chǎn)業(yè)投資和土地開發(fā)增長率下降至15%左右；但受供求慣性的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持較高的增速，預(yù)計(jì)2003年其增長率將達(dá)到20%左右，2004年，這兩個(gè)指標(biāo)增幅將進(jìn)一步下降至15%左右；房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅將進(jìn)一步回落到5%的范圍之內(nèi)，有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格甚至?xí)霈F(xiàn)下降的局面。三、措施帶來的影響（一）行業(yè)運(yùn)行：在調(diào)整中前行短期發(fā)展趨勢。2001年，中國人民銀行曾發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款等進(jìn)行規(guī)范；2002年12月，人民銀行又組織人員，對各大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款有無違規(guī)問題進(jìn)行檢查。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊制度，實(shí)行對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。如2002年8月，建設(shè)部、國家計(jì)委等六部委針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過大、價(jià)格增長過快等問題下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求各地政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資和房價(jià)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。（四）圈地運(yùn)動(dòng)已掀起新一輪的過度投資2002年5月，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，該規(guī)定指出，自2002年7月1日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，這份旨在減少暗箱操作土地購買的文件，導(dǎo)演了一場瘋狂的“圈地運(yùn)動(dòng)”，其中最引人注目的，當(dāng)屬珠江合生最近在天津簽下了一塊18000畝(12 平方公里)的開發(fā)用地，另外，上海置業(yè)、萬科、華潤置地、中華企業(yè)、中國海外、合生創(chuàng)展等幾家上市公司的圈地規(guī)模已超過63平方公里，按照1:2的平均住宅開發(fā)容積率計(jì)算，其總量相當(dāng)于全國1 年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。（三）房地產(chǎn)業(yè)供求失衡現(xiàn)象已初現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年110月，全國商品房竣工面積13464萬平方米，全國銷售商品房12976 萬平方米，雖然從全國來看，2002年房地產(chǎn)市場供給與需求基本平衡，但從區(qū)域增長形勢來看，預(yù)示著住房消費(fèi)將降溫：全國房地產(chǎn)市場的三大龍頭只有上海繼續(xù)保持景氣高漲，北京、廣東則在明顯降溫，而河北出現(xiàn)了負(fù)增長。（二）銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸資金增長過多據(jù)中國工商銀行公布，截止2002年12月31日，四大國有商業(yè)銀行包括工行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)7213億元，比去年初增加2145億元，四大商業(yè)銀行自1997年開立此項(xiàng)業(yè)務(wù)以來，平均年增長率高達(dá)150%。房地產(chǎn)投資快速增長帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的快速增長，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對GDP 增長的貢獻(xiàn)率。主要是因?yàn)椋弘S著住宅開復(fù)工面積和竣工面積的增加，市場供應(yīng)量的增加抑制了房價(jià)的高漲；銷售面積和預(yù)售面積在總量上基本持平，使價(jià)格曲線保持平穩(wěn)狀態(tài)；土地供應(yīng)量嚴(yán)格控制，新增住宅用地主要位于房價(jià)相對較低的寶安、龍崗，在一定程度上抑制房地產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)。對于房地產(chǎn)市場而言，兩頭小中間大（兩頭分別為豪宅和低檔經(jīng)濟(jì)適用房，中間為中檔住宅）的“紡錘型”結(jié)構(gòu)是最為合理的。2003年一季度新批住宅項(xiàng)目中，四房以下（不含四房）的住宅共11009 套，%（按套計(jì)算）；從房價(jià)及戶型結(jié)構(gòu)來看，二房及三房住宅共銷售12504 套，成交面積比例為74%，6000 元/%。三、市場展望2003年一季度，其中二房、三房住宅成交面積比例為74%，6000 元/%，全市住宅均價(jià)為5462元/平方米。再者，作為改革開放的前沿城市，中國加入世貿(mào)組織，房改及配套措施出臺(tái)和住房金融體系的確立將加速刺激深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展。相反，比上年上升13%。因此可以說，到目前為止，深圳市的房地產(chǎn)市場是理性的、健康發(fā)展的。二、深圳的地產(chǎn)泡沫分析從深圳市2002年土地出讓情況來看，基本保持在19962001年平均出讓面積1300 公頃的水平上，但在住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)用地占總量的百分比方面，卻由19962001 年平均約31%下降到約27%；從房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模來看，2002 億元，同比增長26%；商品房施工面積達(dá)到2337萬平方米，同比增長25%；從房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及供求關(guān)系來看，各種類型的住宅及寫字樓品種齊全，成交活躍，2002年成交面積突破700萬平方米；從商品房空置率來看，繼續(xù)降低，保持在平穩(wěn)的理性狀態(tài)。從分布看，%（按面積），平均價(jià)位為每平方米3972元；%，平均價(jià)格為每平方米6787元；%，平均價(jià)格為每平方米9403元。從房價(jià)及戶型結(jié)構(gòu)看，在銷售面積中，四房及以上的大戶型住宅2347套，占總成交套數(shù)的14%，二房及三房住宅共12504套，成交比例為74%。房價(jià)下降的態(tài)勢不僅對于消費(fèi)者利好，同時(shí)還能促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，使房地產(chǎn)從整體上的“粗放型”向“精作型”轉(zhuǎn)變，從原先的拼設(shè)計(jì)、價(jià)格，轉(zhuǎn)為拼服務(wù)。房子作為一件商品，必然要遵循價(jià)值規(guī)律，任何一個(gè)產(chǎn)品都會(huì)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，價(jià)格下降是必然的，手機(jī)、電腦、汽車這些消費(fèi)品都是“素質(zhì)”越來越高，而“身價(jià)”卻越來越低。廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，從投資看，；從銷售看， 億元，%回落到全年基本持平； 萬平方米，%%。財(cái)富廣場（8萬平方米）、新創(chuàng)舉大廈（）和華普廣場（）將成為2003 年天河區(qū)寫字樓新增供應(yīng)的主力項(xiàng)目。天河區(qū)將是2003 年寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域。三、市場展望2003年廣州商品房的成交面積約在860萬平方米左右，略高于同期的預(yù)售商品房面積，與2002年的成交面積相比增長幅度約在5%左右。；空置比例最低的是辦公樓，%，；商業(yè)用房及其它房屋所占比例則為25%，約有125萬平方米空置。9%。1999年底2000年初由于取消了福利購房，商品房銷售量大增，致使商品房空置量大幅縮小，到2001年底，廣州市10區(qū)商品房空置面積減至560 萬平方米，2002年廣州10 ，這意味著目前廣州市10 區(qū)商品房空置總量約為500 萬平方米。這種投資增長也體現(xiàn)了廣州房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。第三節(jié)、廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢良好在投資方面，2003 億元，%。今年的上海樓市在穩(wěn)中有升的同時(shí)，不排除區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，足以讓投資者引起注意。但是，市場有不測風(fēng)云。因此，在這種被虛擬需求不斷擴(kuò)大了的總需求保持強(qiáng)勁的增勢下，指望2003年的上海樓市改變?nèi)ツ甑臐q勢，無疑是不切實(shí)際的。目前在上海廣泛存在著投資性購房。