【正文】 5,中 關 村190,8,天鴻寶業(yè)27,4,金地集團66,12,天創(chuàng)置業(yè)30,北京城建160，15,平均56,5,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。另見：（附表一）2001年上市房地產公司主要指標2002年房地產上市企業(yè)業(yè)績預測凈利潤同比下降40％。 首先,行業(yè)基本面的變化對房地產上市公司業(yè)績有負面的影響。房地產上市公司的業(yè)績變化與全國房地產行業(yè)景氣狀況是密切相關的。在1998年后房地產行業(yè)持續(xù)回升的過程中,商品房價格持續(xù)上漲,房地產企業(yè)的整體業(yè)績從而得以隨之回升。,。2001年,比上年下降50％多。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。,。15月份,全國累計完成房地產開發(fā)投資2098億元,％,；全國商品房銷售面積4564萬平方米,％,增幅比去年同期回落8個百分點；％,％的水平；全國商品房平均銷售價格為2290元/平方米,％,。其中,商品住宅平均銷售價格為2103元/平方米,％。在這樣的行業(yè)背景下,房地產企業(yè)上市公司的業(yè)績無疑將受到較大的負面影響。 其次,會計政策因素影響同樣不可小視。2001年下半年,財政部出臺的新四項減值準備政策。這一政策對2001年中期披露的上市公司業(yè)績沒有造成影響,但在全年業(yè)績上反映了出來。這一政策也是2001年房地產行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地產上市公司的管理費用同比增加了近7億元,可見會計政策變化對房地產上市公司2001年業(yè)績的影響是巨大的。但由于2001年中期業(yè)績未受新會計政策的影響,仍處于較高水平。 因此,會計政策變化對房地產上市公司2002年中期業(yè)績的影響不小。僅固定資產減值準備一項來說,再假設2002年的這些公司固定資產減值準備計提數(shù)額與上年相同。則僅固定資產減值準備一項因素將使房地產上市公司今年中期業(yè)績同比下降15％以上。四、 目前的行業(yè)運行環(huán)境近年來，中國政府重視住房建設和住宅消費，把啟動住房消費作為促進經濟增長的重點，從政策方面大力支持房地產業(yè)尤其是住宅產業(yè)發(fā)展?！丁笆濉庇媱澗V要》指出：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)?！?998年以來，政府出臺了一系列促進房地產業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。經濟適用房、廉租屋的多層次住房供應體系；（2） 促進住房消費信貸，個人住房貸款年限延長至 30年，％；制定鼓勵居民購房的稅收政策；（3） 取消房屋開發(fā)管理費、工程造價審查費、征地安置不可預見費等47項不合法、不合理的收費項目；（4） 《城市房地產管理辦法》日趨成熟。為了進一步開放住房租賃市場，讓業(yè)主有可靠的利益，同時結合房地產二、三級市場，鼓勵投資出租和自住相結合，或采取以租待售的方式來加速房地產市場的成熟，建設部正在制定《城市房地產管理辦法》。促進存量房轉讓市場發(fā)展，公房、經濟適用房補交差價后可以進入市場流通，形成房地產二、三級市場聯(lián)動格局；（5） 《住宅法》有望出臺?！蹲≌ā穼⒈Ｕ舷M者的房屋使用權、經營權、處置權和收益權，維護老百姓的合法權益。其主要包括兩方面：一是保證居住權。它包括多方面的內容，不但涉及到舊城改造、提供什么樣的房屋，而且還要保證住房的供應體系等等；二是保護消費者的權益。消費者擁有房屋的所有權，那么由此產生的使用權、經營權、處置權和收益權這些權利將如何得到保障等內容，會在《住宅法》中得到體現(xiàn)。（6） 房地產經紀管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。隨著加入世貿組織，國外一些大中型、經驗比較先進的房地產中介機構的進入，需要建立我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度，提高我國房地產經紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)首先修養(yǎng)，規(guī)范房地產經紀行為，制定一套使我國房地產經紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產經紀管理辦法。（7） 2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》正式施行將影響房地產業(yè)的經營成本。（8） 國家將強化對房地產市場的宏觀調控，整頓規(guī)范建筑市場，一些不規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)將受到整治。有些房地產法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標準。（9） 繼續(xù)加強消化空置商品房政策。國家就控制增量房地產，化解歷史遺留問題，對商品房的空置問題等進行了深入的研究，同時在借鑒各地經驗基礎上，根據(jù)專家提出的意見，運用市場調節(jié)的手段，正大制定相關政策，以有效控制和消化空置商品房。（10） 完善經濟適用住房的審查制度。目前一些高收入者購買經濟適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經濟適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設部正在建立和完善經濟適用房的審查制度。確保中低收入家庭能夠真正享受到國家的優(yōu)惠政策。第二部分：未來3到5年內房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、經濟政治政策因素影響土地供應政策的變化 2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》正式施行。土地出讓推行招標拍賣讓開發(fā)商感到了來自源頭的振動。從行業(yè)總體上來講，高額利潤將不復存在，尤其是對那些有關系，有資源優(yōu)勢的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。但對那些有實力有能力卻沒關系，同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的?？傮w來說，此次拿地門檻的提高將導致一批房企業(yè)難躍龍門。估計北京范圍內將有500多家開發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。新土地政策出臺將對房地產市場產生的影響預測如下：（1）短期內土地的供應量不足可能會導致供不應求的局面，從而間接導致土地價格上漲。（2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調節(jié)房屋價格的調解閥，最終可更主動的調控房價。（3）沒有實力的，靠關系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。（4）有雄厚資金實力與開發(fā)實力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產市場。（5）資金為王，資金實力成為能否獲得土地的關鍵因素，地產將邁進資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。預售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)出了《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，對于房地產開發(fā)商來說，有以下規(guī)定:住房開發(fā)貸款必須是具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項目總投資的30%；開發(fā)項目必須具備四證；借款人申請個人住房貸款購買期房的，其所購期房必須為多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60%，貸款期限最長不超過10年，所構商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。 此項通知的結果是，全國20000多家房地產開發(fā)企業(yè)將有相當一部份資質較差的企業(yè)拿不到或不能及時拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預售也使得房地產公司的資金來源進一步緊張。因此央行的這個通知對一批缺乏實力、信譽還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因為資金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽良好的開發(fā)企業(yè)集團基本不會有大的問題，從長遠來看可能還對他們有利，因為市場球境凈化了，淘汰了不好的企業(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間。貨幣化分房政策的落實 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。房價四倍以上的城市大多開始發(fā)放住房補貼。住房補貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補貼，新人按月補貼的方式來制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對新職工按月增加公積金的辦法，簡化了住房補貼的操作。住房貨幣化方案的實施，提高了職工買房的支付能力，帶動了大量民間資本進入消費領域，促進了經濟的發(fā)展。如天津市。而北京市中央直屬部委老人住房補助全部發(fā)放后更是帶動了北京2000年與2001年的需求熱潮，但由于北京市為集中發(fā)放使得消費需求較快地釋放，一定程度上為2002年的持續(xù)需求產生了不利影響。經濟適用房政策的推行 所謂經濟適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問題而作出的、給開發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時要求開發(fā)商將開發(fā)利潤率控制在3%以內，從而達到為收入中低階層提供其買得起的商品房的政策。 此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購買了經濟適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經濟適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象的那么好，因為就目前來說，要想準確地統(tǒng)計出職工的收入是很難的；而開發(fā)商也不滿意，因為他們認為3%的利潤率太低了。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達到預期目的的，應該將房價放開，然后給相應的購買人群以補貼。 此外，在政策優(yōu)惠方面，開發(fā)商與政府之間關于基礎設施配套費等許多稅費的談判等因素也讓經濟適用房的推行增加了一定難度。從北京市來看，回龍觀等地的二期經濟適用房基本均未能按原計劃推行，全國許多地方也計劃取消經濟適用房，但建設部態(tài)度非常堅決，認為經濟適用房非但不能取消，而且要加大建設力度。二、宏觀經濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產行業(yè)的影響未來10年內我國GDP的增長情況預測雖然世界經濟近期可能會進入一個低速增長的新時期，但不會嚴重影響我國經濟的發(fā)展。％，％。由于政府堅持采取適度擴張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴大內需以保證就業(yè)和消費增長，加之入世和奧運效應等對投資和期望產生積極的影響，因此近期內我國經濟將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。根據(jù)預測，我國未來十年GDP的增長比例為：%%。目前，％，在正常情況下，估計會有較大幅度增加，在10年之內可能增加到5％8％。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加人均GDP的增長將增大住房消費支出國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。2000年我國人均GDP已達到860美元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產業(yè)相應將進入高速增長階段。從消費熱點分析，吃、穿、用、住、行五大物質消費中住、行方面的消費需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產特別是住宅產業(yè)將成為長期的消費熱點。據(jù)國外的經驗，人均GDP（國內生產總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發(fā)展住房建設時期。2000年底，我國人均GDP830美元，表明我國的住宅市場需求十分巨大。隨著人均GDP的不斷提高，居民住房消費能力明顯提高。從1987年到2000年，，收入的增長速度高于平均房價的增長速度，說明城鎮(zhèn)居民的住房消費能力有所提高。為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用就去年對我國GDP增長貢獻率而言，房地產業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，。這表明，我國GDP增長對房地產業(yè)的依賴程度較高。房地產對經濟發(fā)展的杠桿作用。住宅建設對國民經濟發(fā)展具有重要的拉動作用。據(jù)世界銀行和建設部有關測算結果表明，每投入100元的住房建設資金，可以創(chuàng)造相關產業(yè)170—220元的需求，每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他產品的銷售。住宅建設因此成為國民經濟發(fā)展的調節(jié)器。由于我國目前一直采取積極的財政政策，財政赤字壓力逐日增大，而且，由于未來幾年國家財政投資熱點的逐漸減少，因此，政府為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用。所以，估計未來幾年，在政策方面，房地產業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內的運行環(huán)境也必然得到改善。大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動。 人口城鎮(zhèn)化既是經濟發(fā)展到一定階級的必然產物，也是我國目前擴大內需推動經濟增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠低于發(fā)達國家70%80%的發(fā)展水平。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外，我國經濟的可持續(xù)增長最關鍵的是要啟動內需，而農村的消費需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經濟可持續(xù)發(fā)展的必經之路。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是十五期間必須重點研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設，為房地產業(yè)的發(fā)展提供巨大商機。西部大開發(fā)的積極影響 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產市場的發(fā)展和全國房地產業(yè)的平衡發(fā)展。十五期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產提出配套需求，區(qū)域經濟的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產的有效需求。東部地區(qū)的房地產開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產商機，中西部地區(qū)房地產的發(fā)展有利于我國房地產業(yè)的平衡發(fā)展。 按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅1．2億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來8年的時間里，重慶住宅新增需求面積將達到1．6億平方米。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達2000萬平方米。光重慶就是一塊任何房地產商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。加入WTO對房地產業(yè)的長期利好 加入WTO、擴大對外開放將會積極推動我國房地產近幾年及中長期的發(fā)展，其主要影響為，第一，入世以后，大量的外商進入將帶動國內住宅用房、辦公用房的需求，特別是將對北京、上海和深圳等發(fā)達地區(qū)的房地產發(fā)展產生良好影響，WTO效應已經在北京和上海的房地產市場得到很好體現(xiàn)，北京的高檔寫字樓已出現(xiàn)供不應求的局面。第二，國外的金融、保險、法律等服務業(yè)進入國內市場，也有利于國內的房地產市場體系的完善。第三，入世也會吸引大量外資投資國內房地產市場，外商在建筑設計、新技術等方面的優(yōu)勢和經營管理經驗將促進我國房地產業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進入，將加劇競爭，有利于房地產業(yè)資源的合理配