【正文】 戶型為：90100 平方米的二室二廳的主力戶型及 5060 平方米的單身公寓。（二）方案的基本規(guī)劃擬開發(fā)建設(shè)一物業(yè)，集住宅與辦公于一體。一方面本地塊良好的地理位置為成為寫字樓打下基礎(chǔ)，另一方面周圍龐大的住宅衍生的人員基數(shù)使聚集各類公司入住創(chuàng)意寫字樓成為可能，而創(chuàng)意寫字樓的概念與單身公寓戶型推出又確定了統(tǒng)一了一部分目標(biāo)消費(fèi)群體。相較于周邊云溪香山、九樹公寓、3．樓盤特色本地塊位于西湖區(qū)，離市中心較近，交通較為方便。浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃17此外考慮到近年來“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施使得以單身公寓功能物主要訴求的戶型需求驟增。與此同時鑒于戶型與面積的密切關(guān)系的，根據(jù)對目前市場上所有樓盤的大概了解后，發(fā)現(xiàn)在售樓盤的主力面積均設(shè)計(jì)在二房 8090 平方米，三房 110130 平方米。考慮到客戶對房屋的實(shí)用、舒適需求并重。2．樓盤戶型確定通過對被調(diào)查者所居住的居住面積得了解，有 35%的被調(diào)查者居住面積在6180 平方米，而 60%的被調(diào)查者居住的戶型為在二室一廳和二室二廳?！皞鹘y(tǒng)高薪型”以杭州本地人為主，年齡主要在 40~55 歲，職業(yè)以政府、國企的高級領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對“未來有更豐厚收入” 持懷疑態(tài)度。多數(shù)為本科學(xué)歷，處于事業(yè)的上升階段，認(rèn)為“ 未來會有更豐厚收入 ”，而且愿意 “為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃16“杭州新一代 ”，他們大多是 25~30 歲的杭州本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購房階段，生活時尚，喜愛情調(diào)，對“ 未來會有豐厚收入” 的信心最高。2．2022 年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度加大，而房地產(chǎn)開發(fā)的資金量比較大等基本特性，導(dǎo)致其風(fēng)險也有一定提高。機(jī)會：周邊樓盤開發(fā)性質(zhì)大致相似，可以尋找突破口，開發(fā)出自己的特色，從而吸引消費(fèi)者的眼光。2．近幾年里，周邊開發(fā)的樓盤數(shù)量增加，競爭性強(qiáng)。3．自然風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境資源豐富。沐橋公寓樓盤基本情況浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃15占地面積 50821 平方米建筑面積 12 萬平方米建筑類型 多層,小高層主力戶型 200500 平方米之間價 格 25000 元 /平方米（二）項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢：1．該地塊位于西湖區(qū)，離市中心較近。而沐橋公寓的建成將進(jìn)一步提升該區(qū)域住宅檔次，成為杭州標(biāo)桿型住宅項(xiàng)目。西湖和錢塘江自古以來就是杭州賴以生存的兩大水系，隨著杭州跨江發(fā)展方向的建設(shè)，錢塘江畔將成為未來杭州城市的重要核心。沐橋沐橋公寓位于杭州之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)分布了多所大中院校，浙江大學(xué)之江校區(qū)、中國美院象山分院、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、宋城華美學(xué)校等，人文氣息濃郁，具備深厚的文化底蘊(yùn)。表4：贊成基地群山環(huán)繞，惟獨(dú)沿路是一條長條帶狀的平原, 由于原生地的植被保護(hù)相當(dāng)好，滿目皆使蒼翠。浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃14高度的個性化及其所蘊(yùn)涵的創(chuàng)造性價值，讓九樹更接近藝術(shù)品的范疇。表2：云溪香山樓盤基本情況占地面積 172 畝建筑面積 26 萬平方米建筑類型 多層，小高層及高層主力戶型 兩室兩廳，三室兩廳價 格 10000 元/平方米左右2．九樹公寓九樹公寓位于杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)五云山南麓,一個幽靜美麗山谷中。在交通方面，通達(dá)市區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)和蕭山國際機(jī)場及周邊城市的公交線路也十分方便。我們應(yīng)該客觀的分析市場情況，從消費(fèi)者需求為始終，減少開發(fā)的數(shù)量，提高開發(fā)的質(zhì)量，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展趨勢。73%27%0%希 望無 所 謂不 希 望81%15% 4%希 望無 所 謂不 希 望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃13綜上所述，盡管在 2022 年始，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并沒有紅火的開端，相反的，北京，上海等我國的主要城市的房價已開始明顯下降。圖13：工作地位置統(tǒng)計(jì)分析上圖與剛剛有關(guān)交通的問題聯(lián)系看來，其實(shí)大家對現(xiàn)在的交通已比較擔(dān)心，所以大家都希望工作與居住的距離越近越好。圖12：工作與家庭的兼顧分析從上圖看出，被調(diào)查者有 73%的人都希望能將家庭與工作所兼顧，只有一部分人無所謂，可見能夠兼顧工作與家庭是相當(dāng)重要。從數(shù)據(jù)看出，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式下，有很多人已選擇獨(dú)立或者幾個人一起的工作。（二）消費(fèi)者住宅需求調(diào)查圖8：住宅需求統(tǒng)計(jì)分析圈29%26%13%8%10%4% 2% 3% 5%上 城 區(qū)下 城 區(qū)西 湖 區(qū)拱 墅 區(qū)江 干 區(qū)蕭 山余 杭臨 平下 沙6%26%39%19%8% 2%一 室 一 廳二 室 一 廳二 室 二 廳三 室 一 廳三 室 二 廳其 他浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃11圖9：住宅需求統(tǒng)計(jì)分析圈圖10：住宅需求統(tǒng)計(jì)分析圈以上三圖，是對消費(fèi)者將來的購房需求的調(diào)查，從房屋的坐落地段及房屋類型兩方面調(diào)查所得出的數(shù)據(jù)中明顯看出，消費(fèi)者希望房屋的坐落位置與市中心接軌，這樣工作，生活比較方便，而市中心各項(xiàng)配套設(shè)施都相對完善，而房屋類型則以中小戶型為主，大多是二室類受到大家的喜愛，面積在 90120 平方米左右，與之前的大戶型房屋而言，人們的選擇已開始發(fā)生明顯變化，大家的選擇趨向于適當(dāng)，合理的房屋，我相信這不僅僅是從價格的角度考慮，更多也說明消費(fèi)者購房趨于理性化。14%18%10%45%13%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 方 便很 不 方 便63%37%有沒 有浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃10圖7：汽車擁有量情況分析從上圖看出，目前擁有汽車的人數(shù)已超過半數(shù)，這雖然是造成交通擁擠的重要因素之一，但從另一角度來看，也是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯現(xiàn)。特別是在文一路，文二路，文三路的商教區(qū)，更是出現(xiàn)走路速度勝過坐車，可見，交通問題已成為目前較為嚴(yán)重的民生問題，迫切期待解決。圖6：交通情況統(tǒng)計(jì)分析從上圖看出，調(diào)查者對目前的杭城的交通并不十分的滿意，近一半的調(diào)查者認(rèn)為交通不方便。但從居住的區(qū)域?qū)Ρ瓤磥?，對消費(fèi)者而言，工作與居住的地點(diǎn)的距離并不是十分的近。18%24%18%7%10%7%4% 3% 9%上 城 區(qū)下 城 區(qū)西 湖 區(qū)拱 墅 區(qū)江 干 區(qū)蕭 山余 杭臨 平下 沙15%30%30%15%7% 3% 一 室 一 廳二 室 一 廳二 室 二 廳三 室 一 廳三 室 二 廳其 他浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃9圖5：工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈從上圖得出，被調(diào)查者所在的工作地點(diǎn)比較分散，杭城的每個區(qū)域都存在，但下城區(qū)，與西湖區(qū)所占的比例相對而言較大。由于長久的居住習(xí)慣，導(dǎo)致消費(fèi)者對小高層，高層的房屋并沒有多大的興趣，但隨著土地資源的減少，開發(fā)商為了提高土地的利用率，將房屋樓層增加是勢在必行的。根據(jù)所收集的問卷，運(yùn)用 SPSS 軟件及 EXCEL 對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，概要如下：（一）消費(fèi)者居住現(xiàn)狀調(diào)查圖2：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈圖3：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈25%35%18%12%7% 3% 60平 方 米 及 以 下6180平 方 米81100平 方 米101120平 方 米121160平 方 米161平 方 米 及 以 上13%28%12%14%10%8%6% 4% 5%上 城 區(qū)下 城 區(qū)西 湖 區(qū)拱 墅 區(qū)江 干 區(qū)蕭 山余 杭臨 平下 沙浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲 50 號地塊的項(xiàng)目策劃8圖4：居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析圈從上述四圖上看出，被調(diào)查者所居住的區(qū)域除了下城區(qū)所占比例比較多時，其余各地區(qū)比例大致相等，而調(diào)查者目前的居住面積主要集中在 6180 平方米，戶型集中在二室一廳和二室二廳，戶型與面積是有著密切的關(guān)系的，房屋類型主要集中在多層。本次調(diào)查是為了了解購房者的需求與心理狀態(tài)，能夠合理的對杭州出讓的50 號地塊進(jìn)行項(xiàng)目策劃。盡管房價之高讓人望而卻步，但需求量的上升導(dǎo)致對房屋的購買仍在上漲。