【正文】 人到場(chǎng)同意才能完成 ， 而實(shí)行住房抵押貸 款證券化 ， 涉及的抵押人數(shù)目龐大 ， 不可能要求其一一到場(chǎng) ， 所以 ， 現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。雖然我國(guó)目前已發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》等管理辦法，但尚未設(shè)立關(guān)于資產(chǎn)證券化的專門(mén)法律法規(guī)。由于住房抵押貸款資產(chǎn)池的建立要求基礎(chǔ)資產(chǎn)在違約風(fēng)險(xiǎn)、到期日結(jié)構(gòu)、收益水平等信貸要素方面具有同質(zhì)性，非標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款組群將給證券化過(guò)程中的打包重組、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化證券等步驟帶來(lái)很大的技術(shù)性障礙。近幾年，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額雖迅速增長(zhǎng)，但由于起步晚，不論是總體貸款規(guī)模還是貸款規(guī)模占GDP 的比重都與發(fā)達(dá)國(guó)家相去甚遠(yuǎn)，很難形成規(guī)模足夠大、分布足夠廣的住房抵押貸款池。 抵押貸款 一級(jí)市場(chǎng)不完善 成熟和發(fā)達(dá)的抵押市場(chǎng)是發(fā)行抵押貸款證券的先決條件，而抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化是抵押貸款證券的質(zhì)量保障。發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，該比例原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的 5％，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限。同時(shí)，探索采取多元化信用評(píng)級(jí)方式，支持采用投資者付費(fèi)模式進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。一是實(shí)行雙評(píng)級(jí)模式，提高信用評(píng)級(jí)的公信力 。目前，發(fā)行機(jī)構(gòu)已經(jīng)涵蓋了政策性銀行、國(guó)有銀行、股份制銀行 、資產(chǎn)管理公司、汽車金融公司和財(cái)務(wù)公司等。在 2022~2022 年信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)階段，發(fā)起機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司等。與 2022 年試點(diǎn)初期基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍主要集中在住房抵押貸款和大型企業(yè)貸款不同，此次信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)重啟與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策緊密配合，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)選擇符合條件的國(guó)家重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款、涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款、經(jīng)清理合規(guī)的地方政府融資平臺(tái)公司貸款、節(jié)能減排貸款、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貸款、文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)貸款、保障性安居工程貸款、汽車貸款等多元化信貸資產(chǎn)作為開(kāi)展信貸資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn) 。 與九年前我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)初期的規(guī)則相比，此次擴(kuò)大試點(diǎn)階段的規(guī)定在基礎(chǔ)資產(chǎn)種類，參與機(jī)構(gòu)范圍、風(fēng)險(xiǎn)防范管理等方面都有了很大的變化 [17]。分別為 億元 AAA 評(píng)級(jí)的優(yōu)先 A 檔、 12 億元AA 評(píng)級(jí)的優(yōu)先 B 檔、 億元未評(píng)級(jí)的次級(jí)檔證券。 圖 24 建元 20221 個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)流程 重啟信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn) 分析 2022 年 9 月 7 日，國(guó)開(kāi)行以規(guī)模為 億元的首單信貸資產(chǎn)支持證券（ ABS）開(kāi)啟了新一輪信貸資產(chǎn)證券化的大門(mén)。 第四步，同時(shí)作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的中國(guó)建設(shè)銀行向購(gòu)房者收取本金利息交給資金保管機(jī)構(gòu)中國(guó)工商銀行，并向受托機(jī)構(gòu)中信信托提供服務(wù)商報(bào)告。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 10 第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設(shè)立由受托人管理但獨(dú)立于委托人和受托 人的信托賬戶，并接受建行信托資產(chǎn)設(shè)立信托。資產(chǎn)池將被分為四個(gè)部分，其中 A、B、 C 三個(gè)檔次為優(yōu)先級(jí)證券，而 S 級(jí)作為最低檔次證券由建行自留。發(fā)起機(jī)構(gòu)及貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、發(fā)行人及受托機(jī)構(gòu)及交易管理機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)共同簽署的建元信托交易文件履行受托管理職責(zé)，承擔(dān)其在資產(chǎn)證券化相關(guān)法律文件中承諾的義務(wù)和責(zé)任 。 2022 年 12 月 15 日，中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)以其發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，正式 推 出 了“ 20221 個(gè)人住房抵押貸款支持證券”，該證券在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行。 2022 年繼續(xù)試點(diǎn)后，國(guó)開(kāi)行、工行、建行六家機(jī)構(gòu)共發(fā)行了 6 單，規(guī)模 228 億元 [12]。 2022 年 ~2022 年，國(guó)開(kāi)行、工行等在銀行間市場(chǎng)共發(fā)行 17 筆信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總計(jì)規(guī)模 667 億。 國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 8 2022 年 出 “ 逐步推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化常規(guī)化發(fā)展，盤(pán)活資金支持小微企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 12 月份，建設(shè)銀行發(fā)行了第二期 億元的個(gè)人住房抵押貸款支持證券。 2022 年 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行進(jìn)行證券化試點(diǎn)，分別在銀行間債券市場(chǎng)分別發(fā)行了 億元信貸資產(chǎn)支持證券和 億元 個(gè)人住房抵押貸款支持證券，標(biāo)志著我國(guó)的資產(chǎn)證券化已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。與澳大利亞麥格理銀行簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備合作引進(jìn)住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)，并在上海 成立了麥格理管理咨詢有限公司，開(kāi)展以二手房市場(chǎng)為重點(diǎn)的住房抵押貸款引薦業(yè)務(wù)。 2022 年 中國(guó)建設(shè)銀行加快了住房貸款證券化業(yè)務(wù)的準(zhǔn)備。這標(biāo)志著資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)可以在我國(guó)的商業(yè)銀行有條件地進(jìn)行。 1999 年 由深圳平安保險(xiǎn)公司倡導(dǎo)，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行 和聯(lián)合證券組成聯(lián)合研究小組，研究住宅抵押貸款證券化，并提出住房貸款證券化試點(diǎn)方案。進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代中后期，住房貸款者證券化的呼聲越來(lái)越高。下表列出了我國(guó)在不同的時(shí)期住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 [11]。 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的發(fā)展歷程 我國(guó)的資產(chǎn)證券化是伴隨著住房抵押貸款證券化的探索之路而發(fā)展起來(lái)，早在 1992 年海南就進(jìn)行了住房抵押貸款證券化的探索。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 7 第 2 章 中國(guó) 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的 歷程和現(xiàn)狀 分析 中國(guó)早在 1992 年就開(kāi)始了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的探索，已進(jìn)行了三次試點(diǎn)。另外， 互聯(lián)網(wǎng)金融起步，證券公司開(kāi)始嘗試搭建網(wǎng)絡(luò)綜合服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)網(wǎng)上開(kāi)戶、在線理財(cái)?shù)刃畔⒓夹g(shù)手長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 6 段拓展金融服務(wù)渠道；行業(yè)新一輪并購(gòu)重組啟動(dòng)，國(guó)際化探索也取得階段性進(jìn)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局迎來(lái)調(diào)整良機(jī)。 2022 年，我國(guó)證券市場(chǎng)基礎(chǔ)制度和法制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，《中華人民共和國(guó)證券法》的修訂提上議事日程 ， 多層次資本市場(chǎng)建設(shè) 取得了重要進(jìn)展，新三板市場(chǎng)推向全國(guó)，證券公司柜臺(tái)市場(chǎng)平穩(wěn)起步， 同時(shí) 證券監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步放松管制、加強(qiáng)監(jiān)管，積極保護(hù)投資者特別是中小投資者的利益，為資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供了有力保障 。 具備日趨成熟的資本市場(chǎng) 2022 年， 115 家證券公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，凈利潤(rùn) 億元，較 2022 年分別增長(zhǎng) %和 %。中國(guó)人民銀行、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)和中國(guó)保監(jiān)會(huì)能夠?qū)?guó)內(nèi) 金融業(yè)、信用重建和對(duì)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)有很強(qiáng)的監(jiān)管能力。而且，我國(guó)的商業(yè)銀行一直存在“短存長(zhǎng)貸”的資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配問(wèn)題，通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化也可以將一部分流動(dòng)性較低的中長(zhǎng)期貸款釋放出去達(dá)到優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的目的 [7]。另外，國(guó)有大中型企業(yè)和很多小微企業(yè)已逐漸認(rèn)識(shí)到建立現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)于企業(yè)發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用，并且正在逐漸地開(kāi)始通過(guò)市場(chǎng)融資、不斷接受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。同時(shí)，住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展有利于我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的良性發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了很大的推動(dòng)作用。而住房抵押貸款證券化作為一種完善的金融產(chǎn)品和融資手段，可以有效的緩解這種流動(dòng)性壓力。 2022 年個(gè)人購(gòu)房貸款新增 萬(wàn)億元，與 2022 年增長(zhǎng)金額持平，約為 2022 年的 5 倍、 2022 年的 2 倍 [5]。 2022 年年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 33%。 中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 我國(guó)一級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)初具規(guī)模 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，越來(lái)越多的居民選擇購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房，受我國(guó)人 均可支配收入的限制，絕大多數(shù)人選擇從銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，個(gè)人住房貸款需求量每年遞增。 可見(jiàn)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開(kāi)發(fā)了新的收入來(lái)源 [4]。通過(guò)運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，并將 這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)數(shù)量， 從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級(jí)。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 4 加強(qiáng)商業(yè)銀行的 資本管理 按照《巴賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率 的規(guī)定，各國(guó)商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為 8%（其中核心資本成分為 4%） [3]。而中央銀行在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的有價(jià)證券除政府債券、國(guó)庫(kù)券外，房地產(chǎn)抵押貸款證券作為一種流動(dòng)性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買(mǎi)賣(mài)證券的對(duì)象。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。 推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展 房地產(chǎn)抵押貸款證券 化要以完善的資本市場(chǎng)為條件，房地產(chǎn)抵押貸款證券化又會(huì)促進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展與完善。受托人主要負(fù)責(zé)關(guān)注住房抵押貸款的安全性，監(jiān)督合約的執(zhí)行，保障投資者在住房抵押貸款證券交易中的利益。服務(wù)人 定期向房地產(chǎn)抵押貸款的借款人收取到期本息，將其交給貸款的所有者， 服務(wù)人一般還負(fù)責(zé)對(duì)本息收回情況進(jìn)行分析，經(jīng)受托人審核后向投資者公布 ； （ 4） 信用增級(jí)機(jī)構(gòu)是為房地產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行提供信用擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，通常由專門(mén)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等擔(dān)任。特殊目的機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)將資產(chǎn)池轉(zhuǎn)化為可供交易的證券并發(fā)行上市，是發(fā)起人和投資者之間的中介機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與 主體 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與者主要有發(fā)起人、發(fā)行人、服務(wù)人、信用增 級(jí)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和受托人等 [1]。其他金融產(chǎn)品 的 交易費(fèi)用可以計(jì)入產(chǎn)品成本中，最終由消費(fèi)者買(mǎi)單。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化的操作過(guò)程較為復(fù)雜，同 時(shí)涉及了很多的中介機(jī)構(gòu)，所以，其交易費(fèi)用必然會(huì)高于其他金融產(chǎn)品 。因此，房地產(chǎn)抵押貸款的利率不可能超過(guò)房地產(chǎn)抵押貸 款的利潤(rùn)率 。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化不同于 其它 金融產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在： （ 1） 房地產(chǎn)抵押貸款證券的利率空間是有限的。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 （ MortgageBacked Securitization， MBS） 是指金融機(jī)構(gòu) （ 主要是商業(yè)銀行 ） 把自己所持有的具有流動(dòng)性較差的、 但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重新拆分、整合為抵押貸款群組，由專業(yè)機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 房地產(chǎn)抵押貸款證券化是以房地產(chǎn)抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的證券。 雖 然目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展還存在一些問(wèn)題，但通過(guò)借鑒 美 國(guó)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以完善我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化過(guò)程。最重要的是， 房地產(chǎn)抵押貸款證券化有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的完善 ， 建立健康的金融機(jī)制 。我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行，銀行通過(guò)抵押貸款證券化可以規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力，更好地管理其資本。 Loan securitization。 本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識(shí)， 然后 分析 我國(guó) 住房抵押貸款證券化的 發(fā)展 現(xiàn)狀和可行性 ， 最后針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)國(guó)抵押貸款證券化存在的問(wèn)題以及結(jié)合 美國(guó) 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出相關(guān)政策建議。編號(hào) 本科生畢業(yè)論文 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化研究 Research on Mortgage Securitization of Real Estate in China 學(xué) 生 姓 名 專 業(yè) 金融工程 學(xué) 號(hào) 指 導(dǎo) 教 師 學(xué) 院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 二〇一四年六月 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 I 摘 要 住房抵押貸款證券化 是由美國(guó)金融機(jī)構(gòu)在 20 世紀(jì) 70 年代最 先推行 的 ，其在提高銀行資本利用率、降低銀行風(fēng)險(xiǎn)等方面的優(yōu)點(diǎn)很快得到世界的認(rèn)可，并在世界范 圍內(nèi)迅速發(fā)展。我國(guó)住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階段，至 2022 年才開(kāi)始進(jìn)入試 點(diǎn)實(shí)驗(yàn)階段，因此，中國(guó)有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行系統(tǒng)的研究。 關(guān)鍵詞 ： 住房抵押貸款 貸款證券化 房地產(chǎn)金融 長(zhǎng)春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 II Abstract Mortgagebacked securitization (MBS), as one of the most important innovations in financial fields originated from 1970s. MBS was first practiced by the American financial institutions, which was recognized all around the world, and developed rapidly worldwide, because of its advantages in raising the rate of capital utilization and