房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款-文庫吧資料
2024-08-17 15:49本頁面
【正文】 及一物兩押。另外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人?！岸?zhàn)”后，美國房地產(chǎn)抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產(chǎn)的易售性、價值流動性增強(qiáng)，貸款風(fēng)險分散，貸款價值比率高達(dá)90%。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價值的比率，算出貸款額度。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產(chǎn)作出價值判斷。房屋估價還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點(diǎn)計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。房地 產(chǎn)價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。 房地產(chǎn)抵押估價是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。計算公式為： 抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價值這個比率對金融機(jī)構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。 （3）保本比率。該指標(biāo)也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力，計算公式為： 營業(yè)費(fèi)用／項目實際總收入該指標(biāo)越大，反映項目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標(biāo)與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。 （1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。 3．對貸款用途。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。易于變現(xiàn)。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。同時，銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。 1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。 金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后，要對借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務(wù)情況和其他有關(guān)文件。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企 業(yè)，則申請房地產(chǎn)抵押貸款時應(yīng)提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登 記申請書。 （一）提出貸款申請 修繕、管理、養(yǎng)護(hù) 對實際價格所產(chǎn)生的影響，以及意外災(zāi)害、人為事故等。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實際價格的波動情況。 5．涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標(biāo)的物抵押貸款不同，它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。還清貸款全部本息后，房地產(chǎn)抵押合同即告終止。 3．抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán)，并辦理登記，抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，仍歸出押人。借方既是債務(wù)人又是出押人；貸方既是債權(quán)人又是受押人。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。 1．是以房地產(chǎn)作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。在房地產(chǎn)抵押貸款中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人 和受押者都不能隨意處理房
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