房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款(存儲(chǔ)版)
【正文】 破產(chǎn)債權(quán)依照破產(chǎn)程序受償。 （一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減 還款） 這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應(yīng)還的本金，再加上該期利息，便得出各期應(yīng)還金額?！ 。ㄋ模┍窘鹄⑵骄鶜w還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。 （二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對(duì)于期限不大長，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產(chǎn)抵押貸款50萬元， 期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元， 到期一次還清本金50萬元。外幣抵押貸款利率按 照人民銀行公布的外幣貸款利率加浮動(dòng)利率執(zhí)行。 （2）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的； （3）抵押人的繼承權(quán)或受遺贈(zèng)人代管人拒不履行債務(wù)的； （4）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時(shí)接受對(duì)方的監(jiān)督和檢查。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險(xiǎn)”，至建修住房全部竣工時(shí)為止。抵押合同自抵押登記之日起生效。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專職或兼職估價(jià)人員，對(duì)抵押房地產(chǎn)作出價(jià)值判斷。房地 產(chǎn)價(jià)值評(píng)估可分為住房估價(jià)和土地估價(jià)兩個(gè)部分。 （3）保本比率。 （一）提出貸款申請(qǐng) 5．涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標(biāo)的物抵押貸款不同，它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。 這種貸款方式對(duì)放款人而言風(fēng)險(xiǎn)較大，因此利率較高，往往只對(duì)一些信譽(yù)好的大公司提供。房地產(chǎn)由于其經(jīng)濟(jì)價(jià)值大，耐用期限長，具有保值、增值性、不可移動(dòng)性，是一種較為理想的抵押品。抵押是在債務(wù)人和債權(quán)人都認(rèn)為比較公平合理的前提下，為確保債務(wù)按時(shí)清償而實(shí)行有價(jià)擔(dān)保的一種行為。 （一）抵押與房地產(chǎn)抵押如果能按時(shí)清償所借債務(wù)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)便可以收回；另一類是有合法留置權(quán)的抵押，它是在法律上給予承押人留 置財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。債券、房地產(chǎn)等。 房地產(chǎn)抵押權(quán)即是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)而形成的權(quán)利，是隨房地產(chǎn)抵押的形成而發(fā)生的。 信用貸款 是借款人單憑自身信譽(yù)，無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。與其他貸款相比，房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：當(dāng)貸款到期如出押人履行債務(wù)，房地產(chǎn)所有權(quán)證書歸還出押人，如出押人不能清償債務(wù)，承押人可以行使對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)。當(dāng)以土地使用權(quán)作抵押向銀行取得貸款時(shí)鄉(xiāng)還需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同及按合同付清出讓金的憑據(jù)。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：我國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在我國設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外國銀行。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標(biāo)，計(jì)算公式為： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目年度營業(yè)凈收益／年度償還貸款本息金額該比率越低
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