房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款(已改無錯字)
2022-09-01 15:49:02 本頁面
【正文】 通過上述方法計算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后，金融機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價值的比率，算出貸款額度。本世紀(jì)初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比僅為50％－60％，后隨經(jīng)濟發(fā)展，這一比率提高到80％左右?！岸?zhàn)”后，美國房地產(chǎn)抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產(chǎn)的易售性、價值流動性增強，貸款風(fēng)險分散，貸款價值比率高達(dá)90%。我國由于剛剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款制度、貸款額度要根據(jù)福利性住房和盈利性經(jīng)營房地產(chǎn)分別確定，前者可享受優(yōu)惠，而后者則應(yīng)從嚴(yán)掌握。 （四）房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記 對貸款審查合格之后，借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。（包括借貸雙方和擔(dān)保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效，以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機關(guān)辦理變更或注銷登記手續(xù)。 （五）抵押房地產(chǎn)的保險 我國有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人在申請抵押貸款前，應(yīng)按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值；以優(yōu)惠價購房的住房作抵押的，應(yīng)按優(yōu)惠價房的現(xiàn)值進行保險；舊房翻新后作抵押的，將舊房價值與翻修費 用之和作保險金額。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應(yīng)與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權(quán)代為保險，費用由借款人負(fù)擔(dān)。被保險的抵押物一旦出險，其責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故，由保險公司按保險單規(guī)定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權(quán)從保險賠償金中扣除貸款本息。 （六）抵押物的占管和處分 1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和 抵押人占管方式。房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及其他證明文件。未經(jīng)抵 押權(quán)人同意不得以任何方式或理由將房地產(chǎn)交由他人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時接受對方的監(jiān)督和檢查。抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質(zhì)。 己作抵押的房地產(chǎn)在抵押期間內(nèi)發(fā)生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應(yīng)書面告知抵押權(quán)人。 2．抵押物的處分
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