房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款(完整版)
【正文】 貸款的含義轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)，并從其款項(xiàng)中得到清償。債務(wù)已到期而未能清償時(shí)，抵押房地產(chǎn) 的所有權(quán)屬于抵押權(quán)人。 房地產(chǎn)抵押貸款則是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。還清貸款全部本息后，房地產(chǎn)抵押合同即告終止。修繕、管理、養(yǎng)護(hù) 對(duì)實(shí)際價(jià)格所產(chǎn)生的影響，以及意外災(zāi)害、人為事故等。如借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企 業(yè)，則申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)應(yīng)提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登 記申請(qǐng)書(shū)。同時(shí)，銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明。易于變現(xiàn)。該指標(biāo)也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力，計(jì)算公式為： 營(yíng)業(yè)費(fèi)用／項(xiàng)目實(shí)際總收入該指標(biāo)越大，反映項(xiàng)目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標(biāo)與市場(chǎng)上平均水平比較，一般不能差距太大?！岸?zhàn)”后，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款由于二級(jí)抵押市場(chǎng)的建立，房地產(chǎn)的易售性、價(jià)值流動(dòng)性增強(qiáng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)分散，貸款價(jià)值比率高達(dá)90%。另外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。如果借款人中斷保險(xiǎn)，貸款單位有權(quán)代為保險(xiǎn)，費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。 抵押權(quán)人可以申請(qǐng)下列方式之一處分抵押物： ?。?）申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)； ?。?）委托房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出售； （3）經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)同意的其他適當(dāng)方式。申請(qǐng)借款金額和借款時(shí)間長(zhǎng)短確定，一般最高不 超過(guò)抵押物現(xiàn)行作價(jià)的70% 。 （三）資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內(nèi)，每年還款固定不變。 四、房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式 借款人在貸款合同規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息，選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定，常見(jiàn)的償還方式有以下幾種：抵押貸款利率一般是按照期限、貨幣市種確定的，人民幣抵押貸款利率按建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利率執(zhí)行，并根據(jù)貸款期限的長(zhǎng)短。 房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及其他證明文件。貸款單位為抵押物保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍绻杩钊宋窗春贤男羞€本付息者，貸款單位有權(quán)從保險(xiǎn)賠償金中扣除貸款本息。 （五）抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn) 我國(guó)有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人在申請(qǐng)抵押貸款前，應(yīng)按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司投保，否則不能取得貸款。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效，以及一物兩押。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的真實(shí)性及可靠性，并在綜合考慮市場(chǎng)變化。計(jì)算公式為： 抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價(jià)值這個(gè)比率對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。 （1）營(yíng)業(yè)凈收益與貸款本息比率。抵押物要符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。在對(duì)借款人審查的同時(shí)也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行。 金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請(qǐng)及相關(guān)文件后，要對(duì)借款人和抵押標(biāo)
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