【正文】 凈資產(chǎn)9折 (以自有資金認購次級受益權方式)二是對質押標的信用增級（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。然后，M企業(yè)再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預期的租金收益。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。AQ:哪些產(chǎn)權可以抵押融資? A:非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設和經(jīng)營情況。第一篇：房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款（定稿）房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。抵押貸款企業(yè)要向擔保公司提供：（1）產(chǎn)權證明；（2）最近的產(chǎn)權評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。Q：項目方需提交哪些資料？ A：個人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業(yè)補足。一位信托法務人士表示。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務，應遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務實行余額比例管理，即融資類業(yè)務余額占銀信理財合作業(yè)務余額的比例不得高于30%。(3)對設計為開放式的非上市公司股權投資類、融資類或含融資類業(yè)務的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜?；鸬某鲑Y額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。1融資周期：1年~3年。債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。Q： 對開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮： 一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。土地抵押貸款所需資料：公司基本資料：營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、公司章程、驗資報告、董事會成員名單；財務資料：近三年審計報告、近期會計報表及科目明細借款人主體經(jīng)營情況介紹土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報告公司實際所有人身份證復印件及個人簡歷土地抵押貸款流程 , 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件到國土局地籍科辦理抵押登記,指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。但是，隨之而來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風險大大提高等現(xiàn)象。4．我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機構來說是極為不利的。抵押權實現(xiàn)困難。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務中的風險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權所需發(fā)生的費用一點，已經(jīng)導致我國現(xiàn)行的抵押率計算方法已不能有效控制風險。2014年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風險在可控制范圍內。6．3申請貸款者——重新認識土地抵押貸款走出認識上的誤區(qū)。面對這些存在的風險，政府、市場、信貸機構都應該以正面負責的態(tài)度來面對，不能忽視，不可回避。單筆典當合同期限為1個月以上，6個月以下。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應的房屋所在地機關辦理抵押登記手續(xù)即可，特點是專業(yè)、方便、快捷。典當期限或者續(xù)當期限屆滿后，當戶應當在5日內贖當或者續(xù)當。C、如果抵押物已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機構名稱、抵押物、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認放款的情況下，還清原來欠款。D、擔保措施還貸方案還款來源，還款方式、還款計劃等。當戶于典當期限或者續(xù)當期限屆滿至絕當前贖當?shù)模殐斶€當金本息、綜合費用外，還應當根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機構逾期貸款罰息水平、典當行制定的費用標準和逾期天數(shù)，補交當金利息和有關費用?！镜洚旑~度】根據(jù)評估價協(xié)商當金【收費標準】每月按借款金額支付相應的息費。續(xù)當期自典當期限或者前一次續(xù)當期限屆滿日起算。土地資源是國家人民共有的寶貴財產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責任。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經(jīng)濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎上，再選擇切實可行的抵押擔保措施增加一道風險防線。6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理加強銀行內部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務的操作程序。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關系辦理產(chǎn)權證明和抵押登記手續(xù)。同時目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運用手上持有的土地使用權來向銀行進行抵押貸款。即使實現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。占有形式不合規(guī)。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢自2014年，84個重點城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。二是考察做為基金管理人的背景和實力。完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)