【正文】 凈資產(chǎn)9折 (以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門(mén)化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。第一篇：房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款（定稿）房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q:什么是土地抵押貸款？ A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。一位信托法務(wù)人士表示。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。1融資周期：1年~3年。債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。Q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。土地抵押貸款所需資料：公司基本資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、董事會(huì)成員名單；財(cái)務(wù)資料：近三年審計(jì)報(bào)告、近期會(huì)計(jì)報(bào)表及科目明細(xì)借款人主體經(jīng)營(yíng)情況介紹土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評(píng)估報(bào)告公司實(shí)際所有人身份證復(fù)印件及個(gè)人簡(jiǎn)歷土地抵押貸款流程 , 與銀行信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。但是，隨之而來(lái)的是我們不得不面對(duì)的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風(fēng)險(xiǎn)大大提高等現(xiàn)象。4．我國(guó)土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)存4．1土地抵押總量呈上升趨勢(shì)，土地抵押增速在波動(dòng)中趨緩?fù)恋氐盅好娣e和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。因此，過(guò)高的集體用地貸款抵押率對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是極為不利的。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。像一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)利用土地抵押獲得開(kāi)發(fā)資金，這種行為變相來(lái)說(shuō)既是將商務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開(kāi)始減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的原因。這一后果再加上我國(guó)確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用一點(diǎn)，已經(jīng)導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行的抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。2014年出臺(tái)政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。6．3申請(qǐng)貸款者——重新認(rèn)識(shí)土地抵押貸款走出認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。面對(duì)這些存在的風(fēng)險(xiǎn)，政府、市場(chǎng)、信貸機(jī)構(gòu)都應(yīng)該以正面負(fù)責(zé)的態(tài)度來(lái)面對(duì)，不能忽視，不可回避。單筆典當(dāng)合同期限為1個(gè)月以上，6個(gè)月以下。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估，到相應(yīng)的房屋所在地機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點(diǎn)是專業(yè)、方便、快捷。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。C、如果抵押物已作抵押，需要說(shuō)明己抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)名稱、抵押物、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，還清原來(lái)欠款。D、擔(dān)保措施還貸方案還款來(lái)源，還款方式、還款計(jì)劃等。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補(bǔ)交當(dāng)金利息和有關(guān)費(fèi)用?！镜洚?dāng)額度】根據(jù)評(píng)估價(jià)協(xié)商當(dāng)金【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】每月按借款金額支付相應(yīng)的息費(fèi)。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算。土地資源是國(guó)家人民共有的寶貴財(cái)產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問(wèn)題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責(zé)任。因此，我們?cè)谛刨J決策時(shí)，一定要著重分析項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益、考察其是否具備可靠的還款來(lái)源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實(shí)可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險(xiǎn)防線。6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。政府職能管理部門(mén)為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件、不符合抵押登記條件的申請(qǐng)者，通過(guò)特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。同時(shí)目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開(kāi)發(fā)商通常運(yùn)用手上持有的土地使用權(quán)來(lái)向銀行進(jìn)行抵押貸款。即使實(shí)現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。占有形式不合規(guī)。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)自2014年，84個(gè)重點(diǎn)城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)