【正文】 　　　　　　 最新動態(tài)167。 費用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。財產(chǎn)信托 融資模式　　　 216。寶利 7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。 雖然目前股權(quán)回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權(quán)方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項目公司，開發(fā)的項目為北京團結(jié)湖瑞信中心。 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是 最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 這筆資金被運用到朝陽區(qū)一級土地開發(fā)中。 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為?！?16。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項目貸款、短期融資債、個人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。 銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產(chǎn)項目審查更為嚴(yán)格。（ 2）國外銀行貸款：與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。 第二十八，通過保函和信用證融資167。融資租賃167。 第十六， 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ Real借殼上市167。國內(nèi) IPO167。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有 60%以上的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到 20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。　　根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計216。其他資金來源 自籌資金 －利用外資 2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 15759億元。 20世紀(jì)九十年代以后，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展， 2023年國務(wù)院 18號文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。序言全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展報告216。 而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了 55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。 第三 第七 中國預(yù)托證券167。 第十三，房地產(chǎn)公司私募167。委托貸款167。 第二十五，房地產(chǎn)證卷化167。121Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進共同發(fā)展，實現(xiàn)銀企雙贏。》216。 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價法 》216。216。 2023年，北國投推出土地一級開發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃。 銀監(jiān)會 212號文，和銀監(jiān)會 54號文陸續(xù)出臺后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計貸款信托計劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)）由于此類業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，該類業(yè)務(wù)面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢。股權(quán)回購型信托案例分析216。216。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。 2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目由北京國際信托投資有限責(zé)任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 民幣募集任務(wù)。 信托流動性差，不能上市交易；167。對 200份、異地經(jīng)營等限制信托的條件有所松動。 、中國銀監(jiān)會 《 216。 下面案例是一個保險公司間接收購成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國平安保險（集團）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責(zé)任公司（以下簡稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購買深圳中信城市廣場部分股權(quán)。據(jù)了解，此次可供選擇的項目包括上海世博會、公路、上海地鐵，此外還有機場項目。保險相關(guān)的法律法規(guī)216。本次發(fā)行后，公司總股本為 55000萬股，每股凈資產(chǎn)為 ，以去年業(yè)績按最新股本計算每股收益為 。 提高公司價值等。216。 《 公司法 》167。 目前，中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市有 17家，新加坡上市 1家。167。 據(jù)富力董事長李思廉解釋，富力有超過十年的開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)產(chǎn)品主要為中檔住宅，宏觀調(diào)控對富力的影響不大。 負債 ： 167。 再融資靈活性強、難度低；167。 最近國內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過國內(nèi) IPO數(shù)量，為國內(nèi)大多數(shù)有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選。 二是要遵守上市國家或地區(qū)的法律和規(guī)章。 沿海集團通過競買取得了 ST華豐第一大股東的地位，得到了一個殼公司；216。 買殼上市有其特殊風(fēng)險，企業(yè)進入上市殼公司后，要承擔(dān)原有的債務(wù)、糾紛等。 買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。 《 上海交易所上市規(guī)則 》 ；216。境內(nèi) 控股、設(shè)立、合資申請上市控股反向收購注入造殼上市案例分析境外2023年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。 綠城案例216。準(zhǔn)備海外上市。 但所需時間長，手續(xù)繁雜。 2023年 11月香港上市的華潤置地()通過與其母公司華潤集團的資產(chǎn)置換，從單一的住宅開發(fā)商進入到商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營領(lǐng)域。 存托憑證是指一國證券市場流通的，代表外國公司有價證券的可轉(zhuǎn)讓憑證，存托憑證上市一般是指，某國的上市公司為使其股票在國外流通，將一定額度的股票，委托銀行保管，由保管銀行通知國外的存托銀行在當(dāng)?shù)匕l(fā)行代表該股份的存托憑證，然后存托憑證開始在國外證券交易所或交易柜臺交易。 CDR是英文 China　中國預(yù)托憑證的發(fā)展情況216。這 4只股票為中國移動、北京控股、上海實業(yè)控股及聯(lián)想集團。 配股：原股東配售股份 其中有 81家選擇了針對特定投資者融資的非公開發(fā)行，比例高達 %；216。 最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％，最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六 沒有具體的融資規(guī)模限制 增發(fā)需股東大會流通股東表決同意；167。 　萬科成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債主要因為公司業(yè)績好，資產(chǎn)負債率低，一般上市地產(chǎn)公司尚不具備發(fā)行可轉(zhuǎn)債大量融資的條件。房地產(chǎn)上市公司非公開發(fā)行案例分析中國海淀集團公司G冠城Starlex通過這種安排，冠城集團達到了以下目的 ：216。 且對公司無盈利要求，即使是虧損企業(yè)也可以非公開發(fā)行?！　“l(fā)行分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )公司最近一期末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)不低于人民幣十五億元；　　 (二 )最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息；　　 (三 )最近三個會計年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額平均不少于公司債券一年的利息；　　 (四 )本次發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四十，預(yù)計所附認股權(quán)全部行權(quán)后募集的資金總量不超過擬發(fā)行公司債券金額。 ；167。 同時，眾多房企將目光盯準(zhǔn)了門檻更低的定向增發(fā)。216。 可分離交易的債券由于優(yōu)點突出，也會成為再融資的熱點，預(yù)計，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)會越來越多的使用這種融資方式進行融資。 《 上市規(guī)則 》 香港目前有 4個上市 REITS。香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得496倍及 74倍認購；發(fā)售價以上限定價，每基金單位為 該基金已經(jīng)獲得國務(wù)院特批，成為國內(nèi)第一只獲批成立的產(chǎn)業(yè)投資基金，由于國內(nèi)至今尚未出臺 《 投資基金法 》 ，因此產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立目前需要有關(guān)部門特批 房地產(chǎn)基金 REITS優(yōu)缺點 房地產(chǎn)基金已股權(quán)形式投資，不增加企業(yè)債務(wù)負擔(dān)；167。 國內(nèi) 《 產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法 Placement）216。房地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者入股原公司，成功案例：首創(chuàng)與新加坡 GIC的合作（ 2）房地產(chǎn)企業(yè)和戰(zhàn)略投資者共同設(shè)立新公司（新公司注冊可選在再國內(nèi)或國外）216。下面為麥格利銀行和基強聯(lián)行為北京天鴻房地產(chǎn)有限責(zé)任公司所做的房地產(chǎn)私募結(jié)構(gòu)，本結(jié)構(gòu)安排要點為：167。 國內(nèi)開發(fā)商作為每個項目的股東，受委托管理開發(fā)項目。 取得了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金；216。案例優(yōu)缺點分析 2023年 8月，商務(wù)部、國家稅務(wù)總局、國家工商行政管理局等 6部委聯(lián)合發(fā)布了 《 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 ，宣布自 9月 8日起施行。 對快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是一種非常合適的融資方式，其常常與 IPO結(jié)合起來，作為境外資本退出的方式。216。整個項目合作工作大約分以下四個工作階段實現(xiàn)： 雙方簽訂具有法律效力和執(zhí)行力的框架協(xié)議，對整個交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出實質(zhì)性約定。C、股權(quán)比例 50%： 50%。 作為天鴻與現(xiàn)項目賣方已簽署項目協(xié)議的執(zhí)行，天鴻協(xié)調(diào)現(xiàn)項目賣方實現(xiàn)向內(nèi)資公司轉(zhuǎn)讓項目。 從公司角度看，房地產(chǎn)公司私募的意義要比項目合作的意義重要的多。167。 《 公司法 》 、216。 房地產(chǎn)債券一直在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。 2023年 5月 24日中國人民銀行發(fā)布 《 短期融資券管理辦法 》 后，上市公司掀起了一波發(fā)行短期融資券的熱潮。房地產(chǎn)短期融資券案例216。 缺點216。216。房地產(chǎn)債券的法律和法規(guī)216。 現(xiàn)金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并有項目、沒有資金實力的房地產(chǎn)公司，這幾年頻頻發(fā)生，其實這正是房地產(chǎn)融資的一種形式，被收購企業(yè)通過這種被動的方式進行房地產(chǎn)的融資。 城開集團為上海徐匯區(qū)區(qū)屬企業(yè)，公司內(nèi)部開發(fā)項目多，其中包括有徐家匯中心這一超大型商業(yè)項目。房地產(chǎn)收購兼并的最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)167。 國內(nèi)目前有三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)金融政策的變化，可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)兼并和收購的時代到了。 《 上市公司收購管理辦法 房地產(chǎn)典當(dāng)，是房產(chǎn)所有者以其所擁有的具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押向典當(dāng)行借款，并在約定的時間內(nèi)付清本息，贖回房產(chǎn)的一種融資行為。 2023年后，房地產(chǎn)業(yè)受金融政策影響，銀行房貸收緊，一些急需資金周轉(zhuǎn)的中小企業(yè)紛紛走進典當(dāng)行。中小企業(yè)提供數(shù)額不大的資金；216。216。據(jù)信息顯示，這筆資金貸款的年利率達到 14%.而目前銀行的貸款一年期利率僅為 %左右。 《 關(guān)于商業(yè)銀行開展委托貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)問題通知 預(yù)售房款就是來源于消費者的按揭貸款。 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》167。 融資租賃是在分期付款的基礎(chǔ)上，引入出租服務(wù)中所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性，租賃結(jié)束后將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的現(xiàn)代營銷方式，俗稱 “以租代售 ”167。 夾層融資（ mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權(quán)和債權(quán)二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。美國夾層貸款融資結(jié)構(gòu)母公司借款人 抵押貸款 投資人夾層貸款投資人夾層貸款提供股權(quán)抵押夾層貸款控股普通抵押貸款夾層貸款在國內(nèi)應(yīng)用
。 　夾層貸款在美國房地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀(jì)九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而蓬勃發(fā)展起來的。216。融資租賃的方式－租賃融資（ 1） 167。167。 傳統(tǒng)的國內(nèi)房地產(chǎn)融資方式，被廣泛應(yīng)用，在現(xiàn)階段仍就是國內(nèi)開發(fā)商常用的融資方式。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，商品房預(yù)售一直是一個融資的重要來源，尤其對一些開發(fā)時間長的項目來講，在一個住宅項目中，商品房預(yù)售金額對項目資金的支持，往往超過 30％以上。 這種融資方式比較適合急需資金又缺乏其他的融資渠道的情況下；216。在我國，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護。操作簡單，但融資成本高。 2023年 4月 1日開始實行的新 《 典當(dāng)管理辦法 》 明確要求只有辦理了預(yù)售許可證才能辦理典當(dāng)，這在一定程度上也提高了房產(chǎn)商典當(dāng)融資的門檻。 在此過程中，典當(dāng)人并不需要將房產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無權(quán)使用、收益該房產(chǎn)，而僅僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財產(chǎn)擔(dān)保，房產(chǎn)仍歸原產(chǎn)權(quán)人使用。 《 外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定 《 關(guān)于企業(yè)兼并的暫行辦法 》 167。這兩個企業(yè)具有比較強的互補性，收購企業(yè)為資金充足、缺乏項目，被收購企業(yè)項目多，缺乏資金，收購與兼并的優(yōu)缺點分析而目前正在拆遷之中的徐家匯 88號地塊，是徐家匯中心的核心部分。167。 《 證券法 》 、216。216。對房地產(chǎn)企業(yè)要求很高216。金地集團（ ）在 2月 14日的股東大會上也正式被同意向中國人民銀行申請發(fā)行 10億元短期融資券，用于補充流動資金。央行金融市場司司長穆懷朋同時公開對外表示，在央行備案的短期融資券已經(jīng)達到 1200億元人民幣，發(fā)行總規(guī)模在 2023年內(nèi)達到 1500億元人民幣以上。 2023年，房地產(chǎn)債券融資進一步下降，僅為 ，占全部融資額的 %。 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 等。金地集團與 ING房地產(chǎn)合作涉及項目土地 ， ING房地產(chǎn)投資 ，其中 51%的股權(quán)，完成收購后兩者聯(lián)合開發(fā)，金地集團擁有 52%的利潤分配權(quán)。優(yōu)點216。5.《 開發(fā)管理協(xié)議 》167。落實和簽署 《