【正文】 216。其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資?！皧A層 ”信托融資模式案例分析216。寶利 7號(hào)通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品。寶利 7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資 5000萬元，分別持有項(xiàng)目公司 20%的股份， 60%。寶利 7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。財(cái)產(chǎn)信托 融資模式　　　 216。216。財(cái)產(chǎn)信托融資模式案例分析216。房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢(shì)分析　　　　　　　 優(yōu)勢(shì)分析167。 費(fèi)用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。劣勢(shì)分析167。在實(shí)際操作中，開發(fā)商沒有把信托財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，這樣對(duì)于信托公司和投資者風(fēng)險(xiǎn)較大；167。 變現(xiàn)能力差；167。信托最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)　　　　　　 最新動(dòng)態(tài)167。167。政策鼓勵(lì)一批實(shí)力強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的信托公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)、做大做強(qiáng)?！　　　?　 總結(jié)167。信托相關(guān)的法律和法規(guī)216。《 中華人民共和國信托法 216。中國人民銀行 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信托投資公司監(jiān)管的通知 、中國銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 和 《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會(huì) 第三　保險(xiǎn)投資計(jì)劃216。216。 《 辦法》 出臺(tái)后，保險(xiǎn)公司的投資計(jì)劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。 ６月２６日 《 國務(wù)院關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見 》 （簡稱 《 意見》 ）明確表示，允許符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司逐步擴(kuò)大資產(chǎn)管理范圍。 　　　　　 保監(jiān)會(huì)受益人 保險(xiǎn)公司受托人獨(dú)立監(jiān)督人 托管人基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申請(qǐng)委托資格批準(zhǔn)委托合同申請(qǐng)投資計(jì)劃批準(zhǔn)指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項(xiàng)目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令保險(xiǎn)投資計(jì)劃案例分析216。216。保險(xiǎn)投資計(jì)劃的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒有實(shí)質(zhì)影響；劣勢(shì)167。 門檻高；保險(xiǎn)計(jì)劃最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)216。而值得注意的是四家保險(xiǎn)公司是以合伙的形式開始了這次項(xiàng)目選秀。 保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域已為期不遠(yuǎn)。 保險(xiǎn)投資計(jì)劃結(jié)構(gòu)類似于信托結(jié)構(gòu)，也受信托 200份的限制，但由于保險(xiǎn)資金龐大，沒有實(shí)際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計(jì)劃還需報(bào)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，由于存在一定限制，目前實(shí)行有困難。 考慮到保險(xiǎn)資金對(duì)于安全性的要求，可以預(yù)見保險(xiǎn)資金對(duì)于房地產(chǎn)投資的門檻會(huì)制定的比較高，投資方向多選擇風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定的長期投資，如購買成熟物業(yè)等。 國內(nèi)未出臺(tái)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)， 2023年 3月份出臺(tái)了 《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法 》 。 國內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。 今年保利地產(chǎn) A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。0%，募集資金總額為 。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分3000萬股則要鎖定 3個(gè)月。國內(nèi) IPO的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。167。167。劣勢(shì)167。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對(duì)較高；167。 增加公司相關(guān)義務(wù) 1999年下半年，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。 總體上講，近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的 　　　　 總結(jié)216。216。國內(nèi) IPO相關(guān)的法律法規(guī)國內(nèi)上市方面法律法規(guī)有 :167。 《 證券法 》167。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。 內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。 國內(nèi) A股上市公司的境外分拆上市國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況216。香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 中國海外 9 上海復(fù)地2 合生創(chuàng)展 10 上海置業(yè)3 富力地產(chǎn) 11 首創(chuàng)置業(yè)4 雅居樂地產(chǎn) 12 北辰實(shí)業(yè)5 百士達(dá) 13 世茂中國6 華潤置地 14 湯臣集團(tuán)7 新世界中國 15 上海證大8 天安中國 16 沿海集團(tuán)17 綠城中國控股 新加坡上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 陽光股份 　 　境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市準(zhǔn)備階段： 2023年富力集團(tuán)出資 15個(gè)億在珠江新城興建兩個(gè)超五星級(jí)酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲(chǔ)備。 2023年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購北京富力雙子座寫字樓 B座，以提升自身品牌價(jià)值。 保薦人的選擇：167。167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市時(shí)間的選擇：167。167。富力集團(tuán)的招股說明書中有兩個(gè)亮點(diǎn)167。167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團(tuán)上市前資產(chǎn)負(fù)債情況：167。 總資產(chǎn)： 167。 總權(quán)益： 167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價(jià)為 港幣。 富力集團(tuán)當(dāng)日籌資額達(dá) 22億港元。 上市過程簡單；167。 能與國際化接軌。劣勢(shì)167。 維持上市公司地位成本更高；167。境外 IPO最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216?！　　　?總結(jié)216。 國內(nèi)上市對(duì)國內(nèi)企業(yè)來說相對(duì)簡單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國內(nèi) IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。 一是中國內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個(gè)別有在新加坡上市。 由于直接上市門檻很高，審批時(shí)間長，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。 這樣，可以通過買殼上市來實(shí)現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。 沿海集團(tuán) 1997年 10月在香港聯(lián)交所掛牌上市 ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的上市公司，長期以來經(jīng)營不景氣，大股東頻繁更換，是一個(gè)合適的殼公司；216。 通過資產(chǎn)重組注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將 ST華豐改變成一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司；216。買殼上市的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。；167。劣勢(shì)167。167。買殼上市的最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國買殼上市的房地產(chǎn)公司有 24家，但其中只有 4家實(shí)現(xiàn)了增發(fā)， 2家獲得了配股。216。216。買殼上市相關(guān)的法律法規(guī)216。 《 證券法 》 ；216。 《 禁止證券欺詐行為暫行辦法 》 ；216。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》 等 造殼上市是指國內(nèi)欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國內(nèi)企業(yè)通過該境外公司，注入國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。 即所謂的 “紅籌模式 ”。 SOHO(中國 )注冊(cè)地 ：維京群島香港和美國上市北京紅石實(shí)業(yè)有限公司 境內(nèi) 設(shè)立申請(qǐng)上市ＳＯＨＯ現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外ＳＯＨＯ、長城腳下的公社國內(nèi)控股項(xiàng)目造殼上市案例分析由于下面原因，上市計(jì)劃擱淺：216。216。市場一直擔(dān)心中國政府會(huì)推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國地產(chǎn)股頓時(shí)失去吸引力。 2023年 1月 18日，綠城集團(tuán)在杭州召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布其海外控股公司 “綠城中國控股有限公司 ”已通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由 JPInvestment組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。 綠城集團(tuán)成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)。綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；216。綠城集團(tuán)融資總結(jié)216。216。造殼上市的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。劣勢(shì)167。造殼上市相關(guān)的法律法規(guī)中國內(nèi)地企業(yè)到海外注冊(cè)公司并上市必須遵守兩個(gè)方面的法律規(guī)定：167。 二是要遵守上市國家或地區(qū)的法律和規(guī)章。 借殼上市是指集團(tuán)公司或大型企業(yè)將下屬的一個(gè)子公司或部分資產(chǎn)改造后上市，然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。借殼上市案例分析華潤集團(tuán)華潤置地香港大陸北京華潤大廈上海華潤時(shí)代廣場深圳華潤中心控股擁有產(chǎn)權(quán)收購32億收購款借殼上市案例分析216。216。迅速完成了其業(yè)務(wù)模型的轉(zhuǎn)變，形成“住宅 +大型商場 ”業(yè)務(wù)架構(gòu)。 此種安排即有利于華潤置地業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，也使華潤置地收購了能長期收租的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得了長期潛在的資本升值。 而對(duì)華潤集團(tuán)來說，即沒有喪失對(duì)物業(yè)的控制，又獲得大量的現(xiàn)金。借殼上市總結(jié)216。 集團(tuán)可以通過上市公司這個(gè)融資渠道，進(jìn)行資產(chǎn)的重組；216。216。第九 存托憑證（ DR）上市216。 １９９３年青島啤酒、此后還有上海石化、馬鞍山鋼鐵、儀征化纖等八家，他們的主掛牌在香港，同時(shí)通過全球存托證方式（GDR）和美國存股證方式（ ADR）分別在全球和美國紐約證券交易所上市；216。第十 中國預(yù)托憑證（ CDR）216。Depository CDR是海外公司在中國內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購買 CDR就相當(dāng)于購買海外公司的股票。按照預(yù)期，在實(shí)現(xiàn)紅籌股發(fā)行 CDR后，藍(lán)籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行 CDR。 國內(nèi)證監(jiān)會(huì)目前還未正式開放這種融資途徑 按照中國的 《 公司法 》 規(guī)定，只有在中國內(nèi)地注冊(cè)的企業(yè)才能在內(nèi)地上市，境外公司和紅籌公司一律以外資身份營運(yùn)。216。目前國內(nèi) A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內(nèi)資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動(dòng)、中聯(lián)通、上海實(shí)業(yè)、聯(lián)想集團(tuán)及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預(yù)托證券市場上市。 中國日?qǐng)?bào)商業(yè)周報(bào)報(bào)道，不久將有 4只紅籌股獲準(zhǔn)通過發(fā)行中國預(yù)托證券 (CDR)的資格。房地產(chǎn)領(lǐng)域的中國預(yù)托憑證的總結(jié)216。 估計(jì)政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)領(lǐng)域最先收益的是香港和新加坡的十七家國外上市公司中的中海外、華潤置地這類的國有資產(chǎn)為主的大盤股；第十一 上市再融資上市公司的幾種再融資的渠道：216。；216。；216。以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券；216。：上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式，向特定對(duì)象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 再融資新規(guī)實(shí)施到 2023年 7月底為止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有 96家上市公司實(shí)施了再融資或提出再融資意向；216。 另有 6家大盤股公司選擇了認(rèn)股權(quán)與債券分離交易的可轉(zhuǎn)債；216。 選擇配股的僅有 2家。 增發(fā) 配股 凈資產(chǎn)收益率 以往分紅情況 要求披露公司現(xiàn)金分紅信息 最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息 距前次發(fā)行的時(shí)間間隔至少一年 沒有時(shí)間間隔發(fā)行規(guī)模 配股總數(shù)不得超過總股本的３０％ 增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。 可轉(zhuǎn)債具有債券融資成本低的特點(diǎn)，其票面利率一般為１％－２％；業(yè)績壓力輕（因?yàn)楣杀驹黾佑袀€(gè)緩沖期）；政策環(huán)境較為寬松的優(yōu)勢(shì)。 增發(fā)、配股對(duì)上司公司業(yè)績有嚴(yán)格的要求；167。 可轉(zhuǎn)債的要求則更為嚴(yán)格，另外還存在償還風(fēng)險(xiǎn)。 萬科首次發(fā)行可轉(zhuǎn)債是在2023年６月１３日，融資額為１５億元，其融資額幾乎相當(dāng)于萬科上市１１年來的總?cè)谫Y額，期票面利率為１．５％，轉(zhuǎn)債期限為５年。 在2023年再度發(fā)行可轉(zhuǎn)債，金額達(dá)１９億元。216。非公開發(fā)行216。216。 發(fā)行對(duì)象為非公開發(fā)行股票的特定對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )特定對(duì)象符合股東大會(huì)決議規(guī)定的條件；　　 (二 )發(fā)行對(duì)象不超過十名。境外戰(zhàn)略投資者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國務(wù)院相關(guān)部門事先批準(zhǔn)。Limited 北京京冠房地產(chǎn)全資子公司關(guān)聯(lián)公司香港大陸全資子公司非公開發(fā)行購買房地產(chǎn)上市公司非公開發(fā)行案例分析216。Limited發(fā)行不超過 7272萬股流通 A股，購買 Starlex持有的北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)。購買價(jià)款以京冠地產(chǎn)于 2023年 5月 31日的評(píng)估凈值 ，雙方協(xié)商確定為 。 G冠城與中國海淀（關(guān)聯(lián)企業(yè)）消除了同業(yè)競爭后，有利于公司進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)獨(dú)立運(yùn)作能力。此次收購將增加冠城股份公司土地項(xiàng)目儲(chǔ)備約為 55萬平方米 ,為公司未來幾年帶來約 40億元的銷售收入，公司的凈資產(chǎn)也從 。 這種非公開發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務(wù)；167。 還能夠引進(jìn)戰(zhàn)略投資者提升公司治理，167。劣勢(shì)167。 公司在募集到新資本同時(shí)增加總股本的比例背景下，每股凈資產(chǎn)也不會(huì)得到大幅提升；167。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 20