【正文】 土地受讓人協(xié)商議定土地的出讓金、使，然后與選定的土地受讓人協(xié)商議定土地的出讓金、使用年限、使用性質(zhì)和其他條件，最后達(dá)成協(xié)議，簽訂土用年限、使用性質(zhì)和其他條件，最后達(dá)成協(xié)議，簽訂土地使用合同，有償出讓土地使用權(quán)的全過(guò)程。n 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán) 是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（經(jīng)過(guò)資格審查的單位或個(gè)人），以書(shū)面的單位或個(gè)人（經(jīng)過(guò)資格審查的單位或個(gè)人），以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)某塊土地使用權(quán)，土地出讓者按事投標(biāo)形式，競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)某塊土地使用權(quán)，土地出讓者按事先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)評(píng)標(biāo)、決標(biāo)來(lái)確定該地塊使用權(quán)獲先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)評(píng)標(biāo)、決標(biāo)來(lái)確定該地塊使用權(quán)獲得者的形式。n 拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán) 是土地使用權(quán)有償出讓方式中最具是土地使用權(quán)有償出讓方式中最具競(jìng)爭(zhēng)性的方式。 （（ 2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ———— 即土地使用者再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。n 出售土地使用權(quán)出售土地使用權(quán) 即買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)，就是土地即買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)，就是土地使用者按法定的程序?qū)⒃摰貕K的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)使用者按法定的程序?qū)⒃摰貕K的余期使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他方，他方為此支付土地轉(zhuǎn)讓金的方式。n 交換土地使用權(quán)交換土地使用權(quán) 是指土地使用權(quán)的擁有人雙方是指土地使用權(quán)的擁有人雙方約定相互轉(zhuǎn)移兩宗土地的使用權(quán)；或一方轉(zhuǎn)移約定相互轉(zhuǎn)移兩宗土地的使用權(quán)；或一方轉(zhuǎn)移某地塊的使用權(quán)，而另一方則以金錢(qián)以外的標(biāo)某地塊的使用權(quán)，而另一方則以金錢(qián)以外的標(biāo)的物使用權(quán)或所有權(quán)進(jìn)行交換的方式。n 贈(zèng)與土地使用權(quán)贈(zèng)與土地使用權(quán) 是指贈(zèng)與人自愿把自己所擁有是指贈(zèng)與人自愿把自己所擁有的土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示的土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示愿意接受該土地使用權(quán)而達(dá)成合同，實(shí)現(xiàn)土地愿意接受該土地使用權(quán)而達(dá)成合同，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。 （（ 3）出租土地使用權(quán)）出租土地使用權(quán) ———— 指土地使用權(quán)的擁有人作為出指土地使用權(quán)的擁有人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的交由承租人向出租人支付租金的交 換方式。（（ 4）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng) ———— 即以土地使用權(quán)作價(jià)人股，參即以土地使用權(quán)作價(jià)人股，參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上是以土地的使用權(quán)與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上是以土地的使用權(quán)作條件參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 3．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象 （（ 1）土地）土地 n 舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的土地舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的土地 屬房地產(chǎn)的二次開(kāi)發(fā)，是由于原有城屬房地產(chǎn)的二次開(kāi)發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)設(shè)施改造而進(jìn)行的投資建設(shè)。n 新區(qū)開(kāi)發(fā)的土地新區(qū)開(kāi)發(fā)的土地 指的是城市郊區(qū)新征土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，指的是城市郊區(qū)新征土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（（ 2）住宅）住宅 （（ 3）辦公樓宇）辦公樓宇 （（ 4）旅店、酒樓、商場(chǎng)）旅店、酒樓、商場(chǎng) （（ 5）工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)之類(lèi)的物業(yè)）工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)之類(lèi)的物業(yè)（（ 6）休閑性物業(yè)）休閑性物業(yè) （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃流程（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃流程 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資n 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)。 2．房地產(chǎn)置業(yè)投資．房地產(chǎn)置業(yè)投資 3．房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資．房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資 （四）房地產(chǎn)投資過(guò)程（四）房地產(chǎn)投資過(guò)程n 1．投資分析與決策．投資分析與決策 市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析 、可行性分析、可行性分析 n 2．前期工作．前期工作 ———— 指投資項(xiàng)目決策后到開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)指投資項(xiàng)目決策后到開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)施營(yíng)建之前這段時(shí)間里進(jìn)行的各項(xiàng)工作。n 3．房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)．房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā) “三控制一管理三控制一管理 ”：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開(kāi)發(fā)成本控制；工期控制。成本控制；工期控制。n 4．房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)．房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析 一、投資環(huán)境一、投資環(huán)境n 投資環(huán)境是指被投資的地域（投資環(huán)境是指被投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。 二、投資環(huán)境的分類(lèi)二、投資環(huán)境的分類(lèi) （一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類(lèi)（一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類(lèi)n 硬投資環(huán)境硬投資環(huán)境 是指影響項(xiàng)目投資的各種外部物是指影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件。n 軟投資環(huán)境軟投資環(huán)境 是指影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)政是指影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化條件。 （二）按各要素存在的范圍分類(lèi)（二）按各要素存在的范圍分類(lèi)n 宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境。 （三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類(lèi)（三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類(lèi)n 社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素 （一）社會(huì)環(huán)境要素（一）社會(huì)環(huán)境要素n 社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)、社會(huì)服務(wù)。 （二）政治環(huán)境要素（二）政治環(huán)境要素n 政治體制和政權(quán)、政治局勢(shì)、政策、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）文化環(huán)境要素（三）文化環(huán)境要素 （四）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素（四）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素n 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境。n （五）法律環(huán)境要素（五）法律環(huán)境要素n （六）自然環(huán)境要素（六）自然環(huán)境要素n （七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素（七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià) （一）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則（一）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則n 系統(tǒng)性原則、比較性原則、時(shí)效性原則、系統(tǒng)性原則、比較性原則、時(shí)效性原則、定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實(shí)事定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實(shí)事求是，突出重點(diǎn)的原則。 （二）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)（二）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)n 適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)準(zhǔn)。 （三）投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法（三）投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法 n 等級(jí)尺度法等級(jí)尺度法 、 多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、綜合評(píng)價(jià)法。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概念一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概念 （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義n ———— 指在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和指在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)能力分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用n 1