【正文】 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?貸款項目評估 ?貸款擔保方式評價 ?貸款綜合評價 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?信用評級的涵義 ?信用評級的要素 ?信用評級的標識 ?借款企業(yè)信用等級系數的取值規(guī)則 信用評級，一般是指由獨立的信用評級機構對影響評級對象的諸多信用風險因素進行分析研究，就其 償還債務的能力 及其 償債意愿 進行綜合評價，并且用簡單明了的符號表示出來。 C 短期債務的支付能力和長期債務的償還能力嚴重不足；經營狀況差，促使企業(yè)經營及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內外部因素很少，風險極大。 CCC C 短期債務支付能力和長期債務償還能力較差；受內外不確定因素的影響，企業(yè)經營較困難，支付能力具有較大的不確定性，風險較大。 BB 短期債務的支付能力和長期債務償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當；企業(yè)經營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經營與發(fā)展受企業(yè)內外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會有較大波動，約定的條件可能不足以保障本息的安全。 A 短期債務的支付能力和長期債務的償還能力很強；經營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對經營與發(fā)展的影響很小。 AAA A 信用等級含義 級 等 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?信用評級的涵義 ?信用評級的要素 ?信用評級的標識 ?借款企業(yè)信用等級系數的取值規(guī)則 ?AAA級企業(yè)為 30％ ?AA級企業(yè)為 50％ ?A級企業(yè)為 70％ ?BBB級企業(yè)為 90％ 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?貸款項目評估 項目風險等級系數的確定： ?先按照項目建設條件、市場和產品分析以及財務評價的結果，將項目劃分成 AAA、 AA、 A和 BBB四個風險等級。 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?貸款擔保方式評價 貸款方式系數的取值規(guī)則： ?信用貸款為 100％。 ?由省級非銀行金融機構擔保的為 50％。 ?用商品房抵押的為 50％。 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評價 金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 某筆貸款的綜合風險度 ＝ (某筆貸款風險額／某筆貸款額 ) 100％ ＝信用等級系數 貸款方式系數 期限系數 項目風險等級系數 綜合風險度超過 60%的為高風險，銀行一般不予發(fā)放貸款。 ?期限在半年以上不滿 1年的為 120％。 ?期限在 3年以上不滿 5年的為 130％。 房地產開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產開發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評價 某開發(fā)企業(yè)申請貸款 5000萬元，該企業(yè)的信用等級為 AA級，以商品房做抵押，期限 2年，項目風險等級為 A級。 房地產開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） 房地產開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） 商品房預售作為商品房銷售的一種方式，同時又具備融資功能。 當商品供不應求或者生產周期較長且售價較高時，采用預收貨款方式，可以緩和企業(yè)資金短缺的矛盾。 ” 房地產開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） ?我國商品房預售制度的建立 ?商品房預售的條件 房地產開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） ?我國商品房預售制度的建立 1950年代，香港“地產教父”霍英東先生創(chuàng)造性地提出“預售樓花”的銷售方式，以加速資金流動，增強地產商回款力度。 中國內地的商品房預售制度最初確立于 1994年（房地產管理法， 1994）。從十多年的實踐來看，這一制度盡管存在諸多弊端，但極大地促進了我國房地產業(yè)的發(fā)展與繁榮?！? 商品房預售實行許可制度。 房地產開發(fā)資金籌集 （定金及預收款） ?定金 根據 《 擔保法 》 ，定金是通過當事人一方在債務履行前交付對方的金錢，在不履行時發(fā)生不返還或雙倍返還的效力，起到擔保效果的一種擔保方式。 定金雖然具有預先給付的性質，但又有別于預收款。 ?公司債券 發(fā)行公司債券是公司籌集債務性資金的重要方式之一。 上市公司經股東大會決議可以發(fā)行可轉換為股票的公司債券，公司按照其轉換辦法向債券持有人換發(fā)股票。 公司債券發(fā)行試點辦法 房地產開發(fā)資金籌集 公開發(fā)行公司債券的條件（ 《 證券法 》 （ 2023修訂） ）： ?股份有限公司的凈資產不低于人民幣三千萬元，有限責任公司的凈資產不低于人民幣六千萬元； ?累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十； ?最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息； ?籌集的資金投向符合國家產業(yè)政策； ?債券的利率不超過國務院限定的利率水平； ?國務院規(guī)定的其他條件。 房地產開發(fā)資金籌集 理論上債券的面值就是它的發(fā)行價格。 債券的發(fā)行價格有三種： ?等價發(fā)行：票面利率等于市場利率 ?折價發(fā)行：票面利率低于市場利率 ?溢價發(fā)行：票面利率高于市場利率 可以通過求現值的方法，確定債權的發(fā)行價格。 分期付息（每期期末付息）債券價格的計算公式： 發(fā)行者計算利息，償付本金都以債券的面值為根據，而不以發(fā)行價格為根據。 )()%,/()%,/(元10 5231210 00 031210 00????? FPAPP 房地產開發(fā)資金籌集 優(yōu)點 缺點 （ 1）資本成本低。 （ 2）能夠保證控制權。 （ 3）可以發(fā)揮財務杠桿作用。 （ 1）籌資風險高。 （ 2）限制條件多。 （ 3）籌資額有限。 《 證券法 》 規(guī)定，累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十。按照是否直接投資于房地產可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產公司發(fā)行的股票上 。 ? 美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家 ,20世紀 60年代 ,為解決房地產投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素 ,美國出現了由房地產專業(yè)機構管理的房地產投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產投資。房地產投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產兩大行業(yè)的紐帶。其中 ,以有限合伙制房地產投資基金最為普遍 ,而采用開放式基金模式的相對較少 ,約占 30%。但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產資產 ,而是要通過投資于房地產投資信托股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規(guī)模的 90%以上。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負責基金經營管理 ,并對基金債務承擔無限責任 。有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券 (包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產資產等方面。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任 ,所以一般在其發(fā)起基金時會規(guī)定基金不會通過負債的方式購進物業(yè) ,除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進物業(yè)狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時 ,可以進行適當融資 ,但融資的比例一般也不超過投資物業(yè)價值的 25%。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。與我國信托產品純屬私募所不同的是，國際意義上的 REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。目前美國大約有 300個 REITs在運作之中，管理的資產總值超過 3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。 ? 第一， REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的