【文章內(nèi)容簡介】 有人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的交由承租人向出租人支付租金的交 換方式。換方式。（（ 4）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營 ———— 即以土地使用權(quán)作價人股，參即以土地使用權(quán)作價人股，參與聯(lián)建聯(lián)營，實質(zhì)上是以土地的使用權(quán)與聯(lián)建聯(lián)營，實質(zhì)上是以土地的使用權(quán)作條件參與的經(jīng)濟活動。作條件參與的經(jīng)濟活動。 3．房地產(chǎn)項目投資對象．房地產(chǎn)項目投資對象 （（ 1）土地）土地 n 舊城區(qū)開發(fā)的土地舊城區(qū)開發(fā)的土地 屬房地產(chǎn)的二次開發(fā)，是由于原有城屬房地產(chǎn)的二次開發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)設(shè)施改造而進行的投資建設(shè)。設(shè)施改造而進行的投資建設(shè)。n 新區(qū)開發(fā)的土地新區(qū)開發(fā)的土地 指的是城市郊區(qū)新征土地的開發(fā)建設(shè)，指的是城市郊區(qū)新征土地的開發(fā)建設(shè)，其主要經(jīng)濟活動是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進行土其主要經(jīng)濟活動是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（（ 2）住宅）住宅 （（ 3）辦公樓宇）辦公樓宇 （（ 4）旅店、酒樓、商場）旅店、酒樓、商場 （（ 5）工業(yè)廠房及倉庫之類的物業(yè)）工業(yè)廠房及倉庫之類的物業(yè)（（ 6）休閑性物業(yè)）休閑性物業(yè) （三）房地產(chǎn)項目投資策劃流程（三）房地產(chǎn)項目投資策劃流程 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資．房地產(chǎn)開發(fā)投資n 所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動。的進一步投資活動。 2．房地產(chǎn)置業(yè)投資．房地產(chǎn)置業(yè)投資 3．房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資．房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資 （四）房地產(chǎn)投資過程（四）房地產(chǎn)投資過程n 1．投資分析與決策．投資分析與決策 市場分析、財務(wù)分析市場分析、財務(wù)分析 、可行性分析、可行性分析 n 2．前期工作．前期工作 ———— 指投資項目決策后到開發(fā)方案具體實指投資項目決策后到開發(fā)方案具體實施營建之前這段時間里進行的各項工作。施營建之前這段時間里進行的各項工作。n 3．房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)．房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) “三控制一管理三控制一管理 ”：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開發(fā)：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開發(fā)成本控制；工期控制。合同管理。成本控制；工期控制。合同管理。n 4．房地產(chǎn)銷售經(jīng)營．房地產(chǎn)銷售經(jīng)營 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)項目開發(fā)投資環(huán)境分析 一、投資環(huán)境一、投資環(huán)境n 投資環(huán)境是指被投資的地域（投資環(huán)境是指被投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。和條件的總和。 二、投資環(huán)境的分類二、投資環(huán)境的分類 （一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類（一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類n 硬投資環(huán)境硬投資環(huán)境 是指影響項目投資的各種外部物是指影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件。質(zhì)條件。n 軟投資環(huán)境軟投資環(huán)境 是指影響項目投資的各種社會政是指影響項目投資的各種社會政治、經(jīng)濟、文化條件。治、經(jīng)濟、文化條件。 （二）按各要素存在的范圍分類（二）按各要素存在的范圍分類n 宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境。 （三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類（三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類n 社會環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法社會環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。 三、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素三、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素 （一）社會環(huán)境要素（一）社會環(huán)境要素n 社會制度、社會秩序、社會信譽、社會服務(wù)。社會制度、社會秩序、社會信譽、社會服務(wù)。 （二）政治環(huán)境要素（二）政治環(huán)境要素n 政治體制和政權(quán)、政治局勢、政策、戰(zhàn)爭風(fēng)險。政治體制和政權(quán)、政治局勢、政策、戰(zhàn)爭風(fēng)險。 （三）文化環(huán)境要素（三）文化環(huán)境要素 （四）經(jīng)濟環(huán)境要素（四）經(jīng)濟環(huán)境要素n 宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境。宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境。n （五）法律環(huán)境要素（五）法律環(huán)境要素n （六）自然環(huán)境要素（六）自然環(huán)境要素n （七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素（七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素 四、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境評價四、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境評價 （一）投資環(huán)境評價的原則（一）投資環(huán)境評價的原則n 系統(tǒng)性原則、比較性原則、時效性原則、系統(tǒng)性原則、比較性原則、時效性原則、定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實事定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實事求是，突出重點的原則。求是，突出重點的原則。 （二）投資環(huán)境評價的標準（二）投資環(huán)境評價的標準n 適應(yīng)性標準、穩(wěn)定性標準、競爭性標準。適應(yīng)性標準、穩(wěn)定性標準、競爭性標準。 （三）投資環(huán)境評價方法（三）投資環(huán)境評價方法 n 等級尺度法等級尺度法 、 多因素和關(guān)鍵因素評估法、多因素和關(guān)鍵因素評估法、綜合評價法。綜合評價法。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)項目財務(wù)評價基礎(chǔ)知識 一、財務(wù)評價概念一、財務(wù)評價概念 （一）財務(wù)評價的含義（一）財務(wù)評價的含義n ———— 指在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和指在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，預(yù)測估計項目的財務(wù)效市場價格體系下，預(yù)測估計項目的財務(wù)效益與費用，進行財務(wù)盈利能力分析和償債益與費用，進行財務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財務(wù)報表，計算評價指標能力分析，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察擬建項目的財務(wù)盈利能力、償債能，考察擬建項目的財務(wù)盈利能力、償債能力等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行力等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。性。 （二）財務(wù)評價的作用（二）財務(wù)評價的作用n 1．財務(wù)評價是項目建議書和可行性研究報告．財務(wù)評價是項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分；的重要組成部分；n 2．財務(wù)評價結(jié)論是主要的決策依據(jù)；．財務(wù)評價結(jié)論是主要的決策依據(jù)；n 3．非盈利性項目的財務(wù)評價可以使有關(guān)各方．非盈利性項目的財務(wù)評價可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)；做到心中有數(shù)；n 4．財務(wù)評價是方案比較和選取的重要手段；．財務(wù)評價是方案比較和選取的重要手段；n 5．配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，．配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟合作。促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟合作。（三）財務(wù)評價的原則（三）財務(wù)評價的原則n 1．效益與費用計算范圍的一致性原則；．效益與費用計算范圍的一致性原則；n 2．效益與費用識別的有無對比原則；．效益與費用識別的有無對比原則；n 3．動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分．動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則。析為主的原則。（四）財務(wù)評價的依據(jù)（四）財務(wù)評價的依據(jù)n 政策法規(guī)依據(jù)、方法和參數(shù)依據(jù)。政策法規(guī)依據(jù)、方法和參數(shù)依據(jù)。（五）財務(wù)評價的基本原理（五）財務(wù)評價的基本原理（六）財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本財務(wù)報表（六）財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本財務(wù)報表（七）財務(wù)評價指標體系（七）財務(wù)評價指標體系 二、建設(shè)項目投資估算基本認知二、建設(shè)項目投資估算基本認知 （一）投資估算的作用（一）投資估算的作用n ①① 是籌措基本建設(shè)