【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，筑物和其他附屬物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的交由承租人向出租人支付租金的交 換方式。換方式。（（ 4）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)）土地入股參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng) ———— 即以土地使用權(quán)作價(jià)人股，參即以土地使用權(quán)作價(jià)人股，參與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上是以土地的使用權(quán)與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上是以土地的使用權(quán)作條件參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。作條件參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 3．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象 （（ 1）土地）土地 n 舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的土地舊城區(qū)開(kāi)發(fā)的土地 屬房地產(chǎn)的二次開(kāi)發(fā)，是由于原有城屬房地產(chǎn)的二次開(kāi)發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)設(shè)施改造而進(jìn)行的投資建設(shè)。設(shè)施改造而進(jìn)行的投資建設(shè)。n 新區(qū)開(kāi)發(fā)的土地新區(qū)開(kāi)發(fā)的土地 指的是城市郊區(qū)新征土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，指的是城市郊區(qū)新征土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（（ 2）住宅）住宅 （（ 3）辦公樓宇）辦公樓宇 （（ 4）旅店、酒樓、商場(chǎng)）旅店、酒樓、商場(chǎng) （（ 5）工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)之類的物業(yè)）工業(yè)廠房及倉(cāng)庫(kù)之類的物業(yè)（（ 6）休閑性物業(yè)）休閑性物業(yè) （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃流程（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃流程 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資n 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)。的進(jìn)一步投資活動(dòng)。 2．房地產(chǎn)置業(yè)投資．房地產(chǎn)置業(yè)投資 3．房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資．房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資 （四）房地產(chǎn)投資過(guò)程（四）房地產(chǎn)投資過(guò)程n 1．投資分析與決策．投資分析與決策 市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析 、可行性分析、可行性分析 n 2．前期工作．前期工作 ———— 指投資項(xiàng)目決策后到開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)指投資項(xiàng)目決策后到開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)施營(yíng)建之前這段時(shí)間里進(jìn)行的各項(xiàng)工作。施營(yíng)建之前這段時(shí)間里進(jìn)行的各項(xiàng)工作。n 3．房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)．房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā) “三控制一管理三控制一管理 ”：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)質(zhì)量控制；開(kāi)發(fā)成本控制；工期控制。合同管理。成本控制；工期控制。合同管理。n 4．房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)．房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析 一、投資環(huán)境一、投資環(huán)境n 投資環(huán)境是指被投資的地域（投資環(huán)境是指被投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。和條件的總和。 二、投資環(huán)境的分類二、投資環(huán)境的分類 （一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類（一）按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類n 硬投資環(huán)境硬投資環(huán)境 是指影響項(xiàng)目投資的各種外部物是指影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件。質(zhì)條件。n 軟投資環(huán)境軟投資環(huán)境 是指影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)政是指影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化條件。治、經(jīng)濟(jì)、文化條件。 （二）按各要素存在的范圍分類（二）按各要素存在的范圍分類n 宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境、微觀投資環(huán)境。 （三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類（三）按投資環(huán)境的內(nèi)容分類n 社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素 （一）社會(huì)環(huán)境要素（一）社會(huì)環(huán)境要素n 社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)、社會(huì)服務(wù)。社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)、社會(huì)服務(wù)。 （二）政治環(huán)境要素（二）政治環(huán)境要素n 政治體制和政權(quán)、政治局勢(shì)、政策、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。政治體制和政權(quán)、政治局勢(shì)、政策、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）文化環(huán)境要素（三）文化環(huán)境要素 （四）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素（四）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素n 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境。n （五）法律環(huán)境要素（五）法律環(huán)境要素n （六）自然環(huán)境要素（六）自然環(huán)境要素n （七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素（七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià) （一）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則（一）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則n 系統(tǒng)性原則、比較性原則、時(shí)效性原則、系統(tǒng)性原則、比較性原則、時(shí)效性原則、定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實(shí)事定性分析與定量分析相結(jié)合的原則、實(shí)事求是，突出重點(diǎn)的原則。求是，突出重點(diǎn)的原則。 （二）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)（二）投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)n 適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)準(zhǔn)。 （三）投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法（三）投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法 n 等級(jí)尺度法等級(jí)尺度法 、 多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、綜合評(píng)價(jià)法。綜合評(píng)價(jià)法。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概念一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概念 （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義n ———— 指在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和指在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效市場(chǎng)價(jià)格體系下，預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債益與費(fèi)用，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債能力分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)能力分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能，考察擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。性。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用n 1．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分；的重要組成部分；n 2．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論是主要的決策依據(jù)；．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論是主要的決策依據(jù)；n 3．非盈利性項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以使有關(guān)各方．非盈利性項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以使有關(guān)各方做到心中有數(shù)；做到心中有數(shù)；n 4．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是方案比較和選取的重要手段；．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是方案比較和選取的重要手段；n 5．配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，．配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。促使各方在平等互利基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則n 1．效益與費(fèi)用計(jì)算范圍的一致性原則；．效益與費(fèi)用計(jì)算范圍的一致性原則；n 2．效益與費(fèi)用識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則；．效益與費(fèi)用識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則；n 3．動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分．動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。析為主的原則。（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)n 政策法規(guī)依據(jù)、方法和參數(shù)依據(jù)。政策法規(guī)依據(jù)、方法和參數(shù)依據(jù)。（五）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本原理（五）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本原理（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本財(cái)務(wù)報(bào)表（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本財(cái)務(wù)報(bào)表（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 二、建設(shè)項(xiàng)目投資估算基本認(rèn)知二、建設(shè)項(xiàng)目投資估算基本認(rèn)知 （一）投資估算的作用（一）投資估算的作用n ①① 是籌措基本建設(shè)