【文章內容簡介】 短期借款 長期負債總額 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 所有者權益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計未分配利潤 資產(chǎn)負債表 第二節(jié) 財務分析基本報表 四、資產(chǎn)負債表 資產(chǎn)負債表的內容 從表中可以看出，資產(chǎn)負債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負債和所有者權益。 關于開發(fā)企業(yè)資本金的有關規(guī)定： 建設部于 2023年 3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為 4個等級。各個等級的注冊資本金為：一級 5000萬元；二級2023萬元；三級 800萬元；四級 100萬元。 第二節(jié) 財務分析基本報表 四、資產(chǎn)負債表 清償能力分析是項目投資風險、項目經(jīng)營安全性分析以及項目籌資方案分析的重要內容。 運用資產(chǎn)負債表可以計算兩類指標： ①長期償債能力指標，如資產(chǎn)負債率。 ②短期償債能力指標，如流動比率、速動比率等 第二節(jié) 財務分析基本報表 五、各報表間的相互關系 “利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進行項目盈利能力分析提供基礎數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過“利潤表”計算的是盈利能力的靜態(tài)指標；通過“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的動態(tài)指標。 “借款還本付息表”、“資金來源與運用表”和“資產(chǎn)負債表”都是為進行項目清償能力分析提供基礎數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運用表”可以計算借款償還期指標，根據(jù)“資產(chǎn)負債表”可以計算資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率等指標。 另外，通過“資金來源與運用表”可以進行項目的資金平衡能力的分析。 第二節(jié) 財務分析基本報表 五、各報表間的相互關系 各類報表的填寫順序：借款還本付息表（在此之前需計算“財務費用或建設期利息”） 土地增值稅計算表（在此之前需填好“銷售收入及經(jīng)營資金與附加”計算表、“總投資或總成本費用”計算表） 投資計劃與資金籌措表 利潤表 現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 一、基本指標 收益乘數(shù) 收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價值（價格）與總收入或凈收入之間的比率關系。該指標可用于將那些明顯不能接受的項目加以剔除。 收益乘數(shù)按計算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)?？偸找娉藬?shù) =市場價格247?？偸杖耄粌羰找娉藬?shù) =市場價格247。凈經(jīng)營收益?？偸找娉藬?shù)更常用一些。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 一、基本指標 收益乘數(shù) 收益乘數(shù)的應用： 收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價值越高，可獲得投資報酬率也越高。 將目標物業(yè)的收益乘數(shù)與市場上流行的收益乘數(shù)進行比較，若低于參照收益乘數(shù)，則物業(yè)的報出價格較有優(yōu)勢。一般商鋪的收益乘數(shù)在 10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 一、基本指標 財務比率 財務比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財務比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 一、基本指標 財務比率 （ 1）營業(yè)比率：它是項目的經(jīng)營支出占實際總收入的百分比。 營業(yè)比率 =經(jīng)營支出247。實際總收入 100% 一般說來，營業(yè)比率越高代表營運的效率越差，反之則效率越高。 主要是考察與物業(yè)本身生財能力有關的指標。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 財務比率 （ 2）損益平衡比率 是項目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個比率越小，則潛在總收入越大，則項目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負數(shù)之前的項目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。 損益平衡比率 =（經(jīng)營支出 ＋還本付息額）247。潛在總收入 100% 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 財務比率 （ 3）償債保障比率（ 見教材 P220例 61） 也稱償債能力比率、還本付息比率。表示項目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關系。這是項目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務本息之前的下降程度。 償債保障比率 =凈經(jīng)營收益247。年債息額（ 年還本付息額 ） 該倍數(shù)越大，則周轉不靈的可能性越小，因而所面臨的財務風險越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標越大越好。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 盈利能力指標 所有盈利能力分析方法的一個共同特點是將投資與收益有機地聯(lián)系起來。 （ 1）全面資本化率 表示預期凈經(jīng)營收益占市場價格的百分比。 全面資本化率 =凈經(jīng)營收益247。市場價格 100% 全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。 因為沒有反映融資狀況對投資項目的影響，全面資本化率這個指標的適用性受到一定的限制。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 財務比率 （ 2）股本化率 （也稱權益資本化率、權益報酬率、資本金利潤率） 表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。 股本化率 =稅前現(xiàn)金流量247。初始股本投資 100% 其中稅前現(xiàn)金流量 =凈經(jīng)營收益－年還本付息額 股本化率反映股本（自有資金）投資所獲稅前現(xiàn)金流量大小?？紤]了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對投資項目的影響。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 盈利能力指標 （ 3） 現(xiàn)金回報率（也叫資本金凈利潤率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。 現(xiàn)金回報率 =稅后現(xiàn)金流量 247。初始股本投資 100% 實質上是稅后的資本金報酬率。 作為考慮了所得稅后的指標，它仍有缺點。它沒有考慮物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時間的變化對投資績效的影響。 回收期指標（ 見教材 P223例 62） 回收期是計算各投資項目的預期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時間越短的項目越好。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關系?；厥掌谟卸喾N計算方法： 回收期 =市場價格 247。 凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)） 回收期 =初始股本投資 247。 稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)） 回收期 =初始股本投資 247。 稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報率的倒數(shù)） 若每年預期現(xiàn)金流量相同，回收期 =初始股本投資 247。 預期年現(xiàn)金流量。 若每年預期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 見教材 P223225例 63。 計算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營業(yè)比率、損益平衡比率、償債保障比率、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報率、投資回收期等指標。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 二、投資分析的合理化趨勢 傳統(tǒng)財務分析方法的不足 （ 1）忽略了整個持有期內所有的預期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第 1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。 （ 2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。 （ 3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時間問題。 第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務分析指標 二、投資分析的合理化趨勢 發(fā)展趨勢 投資分析的合理化的趨勢就是，項目的投資收益要作數(shù)量（指期望凈現(xiàn)金流量的大小，其他投資機會的收益水平）、質量（指期望現(xiàn)金流量的確定性（如置信程度）、投資者的風險態(tài)度）和時間（獲取期望現(xiàn)金流量的時點）三方面的修正。 一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及項目的凈現(xiàn)值和內部收益率等指標之后，