房地產(chǎn)投資概述(編輯修改稿)
2025-01-16 05:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 本書(shū)在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究?jī)?nèi)容的需要。 房地產(chǎn)投資的目的？ 就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲取未來(lái)收益。 即： 現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益 （ 1）．現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。 其一，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 （ 2）．避稅收入 擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來(lái)的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。 ? 假設(shè)某物業(yè)，其重置價(jià)格為 1000萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)收入 300萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本 100萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加為經(jīng)營(yíng)收入的 5%；稅法規(guī)定的折舊年限 25年，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命為 50年；所得稅率 33%；不計(jì)殘值。 （ 3）．銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也可以來(lái)自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主要目的是獲取銷售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，此時(shí)，銷售收益就變成了銷售利潤(rùn)。 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌握這些特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。 1．位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之一 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來(lái)的租客都具有吸引力。 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來(lái)必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。 3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。 2．壽命周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長(zhǎng)。 如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1