房地產(chǎn)投資可行性分析(編輯修改稿)
2025-01-16 05:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 米計，如大城市 ~10元，計入管理費 土地增值稅 針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經(jīng)營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務(wù)費 轉(zhuǎn)讓： 6元 /m2，各負(fù)擔(dān)一半；經(jīng)濟(jì)適用房減半計收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 房產(chǎn)稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對轉(zhuǎn)讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個人： 20% 土地增值稅的計算 ： 四級超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為30%。（含 50％ ） B. 增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%。（ 含 100％ ） C. 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%。（含 200％ ） D. 增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為60%。 扣除項目金額 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項目 ： A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用； D. 舊房及建筑物經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評估價格 。 （ 含 “ 兩稅一附加 ” 、 印花稅 ） ； A、 B項規(guī)定計算的金額之和 ， 加計 20％ 的扣除 。 速算法 ： A. 增值額未超過扣除項目金額 50％ 的 ， 稅額＝增值額 30％ B. 增值額超過扣除項目金額 50％ ， 未超過 100％ 的 ， 稅額＝增值額 40％ －扣除項目金額 5％ C. 增值額超過扣除項目金額 100％ ， 未超過 200％ 的 ， 稅額＝增值額 50％ －扣除項目金額 15％ D. 增值額超過扣除項目金額 200％ 的 ， 稅額＝增值額 60％ －扣除項目金額 35％ —— 公式中的 5％ ， 15％ ， 35％ 為速算扣除系數(shù) 。 【 例 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬元 ， 扣除項目金額為 150萬元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 扣除項目金額： 150萬元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40% ＝ 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬元 （ 2）增值額與扣除項目之比為： 150萬元 /150萬元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 【 練習(xí) 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬元 ， 扣除項目金額為 120萬元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 120 50% 30%＋ （ 120－ 120 50%） 40% ＋ （ 180－ 120 100％ ） 50％ ＝ 72萬元 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 120＝ 180萬元 （ 2）增值額與扣除項目之比為： 180萬元 /120萬元 =150% （ 3）稅率分別為 30%、 40%和 50％ 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 180 50%－ 120 15%＝ 72萬元 【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 取得銷售收入 1000萬 （ 城建稅 7%， 教育費附加 3%） ， 支付的地價款 100萬 ， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 300萬元 ， 銀行貸款利息無法分?jǐn)?， 當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 10%。 【解】 ： 1000萬； （ 1）地價款： 100萬 （ 2）開發(fā)成本： 300萬 （ 3）開發(fā)費用： ①利息能分得清，并提供相應(yīng)證明資料，則按：“利息＋ [（ 1）＋（ 2） ] 5%” ②利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“ [（ 1）＋（ 2） ] 10%” （ 100＋ 300） 10%＝ 40（萬元） （ 4）轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金： 營業(yè)稅： 1000 5%＝ 50（萬元）；城建稅： 50 7%＝ （萬元）；教育費附加：50 3%＝ （萬元） （ 5）加計扣除：（ 100＋ 300） 20%＝ 80（萬元） （ 6）扣除合計：將（ 1）～（ 5）這五項加起來 575萬元 ： 1000－ 575＝ 425（萬元） ： 425247。 575 100%＝ % ： 425 40%－ 575 5%＝ （萬元） 土地增值稅小結(jié)： 級次 增值額與扣除項目金額之比 ∏
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