房地產(chǎn)投資可行性分析(編輯修改稿)
2025-01-16 05:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米計(jì)，如大城市 ~10元，計(jì)入管理費(fèi) 土地增值稅 針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經(jīng)營(yíng)稅金 營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計(jì) 交易服務(wù)費(fèi) 轉(zhuǎn)讓： 6元 /m2，各負(fù)擔(dān)一半；經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級(jí)別分成四級(jí)，按每年每平方米計(jì)，如大城市 ~10元，計(jì)入管理費(fèi) 房產(chǎn)稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對(duì)轉(zhuǎn)讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個(gè)人： 20% 土地增值稅的計(jì)算 ： 四級(jí)超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%。（含 50％ ） B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。（ 含 100％ ） C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。（含 200％ ） D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為60%。 扣除項(xiàng)目金額 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項(xiàng)目 ： A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； C. 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用； D. 舊房及建筑物經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格 。 （ 含 “ 兩稅一附加 ” 、 印花稅 ） ； A、 B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和 ， 加計(jì) 20％ 的扣除 。 速算法 ： A. 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％ 的 ， 稅額＝增值額 30％ B. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％ ， 未超過(guò) 100％ 的 ， 稅額＝增值額 40％ －扣除項(xiàng)目金額 5％ C. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100％ ， 未超過(guò) 200％ 的 ， 稅額＝增值額 50％ －扣除項(xiàng)目金額 15％ D. 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200％ 的 ， 稅額＝增值額 60％ －扣除項(xiàng)目金額 35％ —— 公式中的 5％ ， 15％ ， 35％ 為速算扣除系數(shù) 。 【 例 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬(wàn)元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 150萬(wàn)元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 扣除項(xiàng)目金額： 150萬(wàn)元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 150 50% 30%＋ （ 150－ 150 50%） 40% ＝ 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 150＝ 150萬(wàn)元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 150萬(wàn)元 /150萬(wàn)元 =100% （ 3）稅率分別為 30%和 40% 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 150 40%－ 150 5%＝ 【 練習(xí) 】 某單位出售房地產(chǎn)收入為 300萬(wàn)元 ， 扣除項(xiàng)目金額為 120萬(wàn)元 ， 試求應(yīng)繳納的土地增值稅額 。 （ 4） 應(yīng)納稅額＝ 120 50% 30%＋ （ 120－ 120 50%） 40% ＋ （ 180－ 120 100％ ） 50％ ＝ 72萬(wàn)元 【解】 （ 1）土地增值額＝ 300－ 120＝ 180萬(wàn)元 （ 2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為： 180萬(wàn)元 /120萬(wàn)元 =150% （ 3）稅率分別為 30%、 40%和 50％ 速算法： 應(yīng)納土地增值稅 ＝ 180 50%－ 120 15%＝ 72萬(wàn)元 【 例 】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 取得銷售收入 1000萬(wàn) （ 城建稅 7%， 教育費(fèi)附加 3%） ， 支付的地價(jià)款 100萬(wàn) ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 300萬(wàn)元 ， 銀行貸款利息無(wú)法分?jǐn)?， 當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為 10%。 【解】 ： 1000萬(wàn)； （ 1）地價(jià)款： 100萬(wàn) （ 2）開(kāi)發(fā)成本： 300萬(wàn) （ 3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ①利息能分得清，并提供相應(yīng)證明資料，則按：“利息＋ [（ 1）＋（ 2） ] 5%” ②利息不能分清，或者不能提供證明資料，則按“ [（ 1）＋（ 2） ] 10%” （ 100＋ 300） 10%＝ 40（萬(wàn)元） （ 4）轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金： 營(yíng)業(yè)稅： 1000 5%＝ 50（萬(wàn)元）；城建稅： 50 7%＝ （萬(wàn)元）；教育費(fèi)附加：50 3%＝ （萬(wàn)元） （ 5）加計(jì)扣除：（ 100＋ 300） 20%＝ 80（萬(wàn)元） （ 6）扣除合計(jì)：將（ 1）～（ 5）這五項(xiàng)加起來(lái) 575萬(wàn)元 ： 1000－ 575＝ 425（萬(wàn)元） ： 425247。 575 100%＝ % ： 425 40%－ 575 5%＝ （萬(wàn)元） 土地增值稅小結(jié)： 級(jí)次 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 ∏
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