【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在售個(gè)案情況簡(jiǎn)介 ? 小上海旅游文化城（二期） 樓盤地址：康沈路 1611弄 建筑面積： 15913㎡ 物業(yè)形態(tài)： 13層商鋪 銷售價(jià)格： 120xx35000 元 /㎡ 租金價(jià)格： /㎡ /天 物業(yè)費(fèi)用： /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以服飾、餐飲為主 小上海旅游文化城位于上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)中心。項(xiàng)目東臨周市路、南靠年家浜路、西到康沈路、北起中大街，總占地面積 58478 平方米，總建筑面積約 90000㎡，目前在售的為其二期。 分析： ? 其鋪位多為上下 2層，單套面積在 120300㎡之間，也有部分單層與上下 3 層的單元，其面積分別為 70 ㎡、 350㎡。 ? 目前該案對(duì)外以招商工作為主，其租金報(bào)價(jià)為： 單二層鋪位： 2 元 /㎡ /天；上下二層鋪位： 元 /㎡ /天；單底層鋪位： /㎡ /天 ? 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)為 /㎡ /月，租賃合約期為 3— 5 年，簽約3 年以上的租金按 5%遞增。 19 ? 美林商業(yè)休閑廣場(chǎng) 樓盤地址： 浦東滬南路 3468弄 建筑面積： 22766㎡ 物業(yè)形態(tài)： 12層商鋪 單元面積： 50200㎡ 銷售價(jià)格： 120xx元 /㎡ 租金價(jià)格： /㎡ /天 物業(yè)費(fèi)用： 2 元 /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以 大型超市、餐飲、休閑 為主 美林商業(yè)休閑廣場(chǎng) 位于周康生活區(qū)的中心位置，毗鄰滬南公路、上南路， 總建面 為 22766 平方米，共 由 3 幢商業(yè)建筑 組成，總套數(shù)為101 套。該項(xiàng)目依托美林小城這個(gè) 35 萬(wàn) 平方米的 成熟大型社區(qū) ， 為其 未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景作 出了良 好鋪墊 。 20 分析： 區(qū)域劃分 ? A 商場(chǎng) 為沿街商業(yè)，共有 25 套商鋪，其中 18 套為上下二層鋪位，面積在 140300 平方米 ，剩余的 7套為三層的大面積單元，面積在 300400平方米 。 ? B 商場(chǎng) 位于 A 商場(chǎng)南面，與 A商場(chǎng)組成一條商業(yè)內(nèi)街，其鋪位多為單層中、小面積商業(yè)，單套面積控制在 30150平方米 之間。 ? C 商場(chǎng)為一個(gè)半圓型商鋪，共 57 個(gè)單元，其面積為 40200平方米 之間，與前面二個(gè)商場(chǎng)共同組成了一個(gè)商業(yè)休閑廣場(chǎng)。 銷售策略 該項(xiàng)目承諾有 3 年，平均每年 8%的回報(bào)，且其回報(bào)可以一次性折入房?jī)r(jià)。 業(yè)態(tài)定位 ? A 商場(chǎng)一、二層 ： 特色餐飲一條街 ； 三層 ： 網(wǎng)吧、健身、棋牌室等 休閑娛樂(lè) 商業(yè) 。 ? B 商場(chǎng) 主要為 社區(qū)生活配套 ，包括 咖啡店，茶飲等休閑業(yè)態(tài) 。 ? C 商場(chǎng)整體招租中大型品牌超市 （國(guó) 美電器） 。 21 小結(jié)： ? 周浦未來(lái) 供應(yīng)量較大， 供應(yīng)集中在 小上海旅游文化城二期、小上海休閑廣場(chǎng)、滬南公路的美林小城、川周公路沿線的社區(qū)底商、沈康公路（年家浜路以南）沿線以及秀沿路沿線。 ? 目前在售商業(yè)的戶型面積較為單一， 多 為 12 層或 13 層聯(lián)體出售，面積在 150300 平方米左右，單套面積大、總價(jià) 較 高 。 ? 周浦商業(yè)租金范圍一樓商業(yè) 元 /平方米 /天 ； 12 樓聯(lián)體出租 元 /平方米 /天 ； 二樓單層出租 元 /平方米 /天。 ? 周浦商業(yè)的售價(jià)層次不齊， 康 沈公路（川周公路 年家浜路）沿線的商鋪售價(jià)高企， 120xx34000 元 /平方米，實(shí)際成交價(jià)格也達(dá)到 15000 元 /平方米，未來(lái)售價(jià)還將有上升趨勢(shì)。而滬南路美林小城的商鋪價(jià)格相對(duì)偏低， 目前售價(jià)在 120xx 元 /平方米。 ? 客源以外省市及區(qū)域本地客戶購(gòu)買為主。 ? 社區(qū)商業(yè) 未進(jìn)行統(tǒng)一的定位規(guī)劃，業(yè)態(tài) 較為 混雜。 雖然周浦商業(yè)面臨較大的供應(yīng)量，但目前來(lái)看商業(yè)缺乏良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位，在經(jīng)營(yíng)的商品上缺乏特色 ，商業(yè)的價(jià)值不能最大化。本項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)關(guān)注建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位，以期能夠?yàn)橹芷稚虡I(yè)市場(chǎng)樹(shù)立新的典范。 22 市場(chǎng)部分 總結(jié)： 通過(guò)上述闡述不難發(fā)現(xiàn)， 在“兩港新城”、“一城九鎮(zhèn)”等上海市政府大規(guī)劃發(fā)展推動(dòng)下，“舊城改造”、“新城建設(shè)”使得南匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨前所未有的機(jī)遇，而 周浦 作為南匯進(jìn)入市區(qū) 的 “大門”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 也在如火如荼的 進(jìn)行 中， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 處于發(fā)展的上升階段 。 受 07 年樓市回暖、 南匯 “海港新城”規(guī)劃建設(shè)、浦東“空港新城”規(guī)劃建設(shè) 、 周康綜合經(jīng)濟(jì)圈建設(shè) 、基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善、交通 網(wǎng)絡(luò) 的 逐漸完善 、浦東樓市的拉動(dòng) 等多項(xiàng)利多因素的影響 ， 周浦房產(chǎn)市場(chǎng)一路看漲 。 本項(xiàng)目地塊位于周浦鎮(zhèn)中心區(qū)的位置，是周浦鎮(zhèn)僅有的核心地段，隨著“小上海旅游文化城”的運(yùn)營(yíng)，該地段更 成為商家必爭(zhēng)之寶地。而項(xiàng)目選擇在此時(shí)段開(kāi)發(fā)，無(wú)論上海市房地產(chǎn)大環(huán)境還是周浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)小環(huán)境均處于市場(chǎng)回暖階段，市場(chǎng)剛性需求釋放，房?jī)r(jià)一路看漲 ， 因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)占據(jù)天時(shí)、地利， 項(xiàng)目投資前景看好。 23 第 三 部分 項(xiàng)目地塊及其周邊情況 介紹 一、 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于周浦鎮(zhèn)中心，東 瞰 周浦鎮(zhèn)中心小學(xué)，西 臨 滬南公路、康沈路和正在建設(shè)的文化商城，以及新規(guī)劃的周市路邊，南臨周浦商業(yè)主干道，年家浜路和農(nóng)工商超市，北臨周川公路 。 二、 本項(xiàng)地塊目前現(xiàn)狀 地塊處于基礎(chǔ)平地階段。 三、 目前項(xiàng)目周圍概況 —— 住宅環(huán)境 目前項(xiàng) 目周邊康沈路以老住宅區(qū)為主，滬南路沿線以新建住宅區(qū)（包涵動(dòng)遷居民區(qū)）為主，整體住宅檔次不高。 —— 日常生活配套 位于周浦鎮(zhèn)中心，周浦 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中心區(qū)，日常生活商業(yè)配套設(shè)施完善，小上海商業(yè)廣場(chǎng)、美林商業(yè)廣場(chǎng)、康沈路主商業(yè)街區(qū)、年家浜路等完善的商業(yè)配套設(shè)施。 四、 項(xiàng)目 周邊交通狀況 本項(xiàng)目周邊的 現(xiàn)有的 公交線路有 58 63 申周線、周南線、滬南線等 。 同時(shí)規(guī)劃建造的軌道 R3 線（市區(qū)至海港新城）、浦東鐵路等均途徑周浦鎮(zhèn)。 24 第 四 部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況 建設(shè)項(xiàng)目名稱 《信誠(chéng)麗都苑》暫定 開(kāi)發(fā)商：上海 海若 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 開(kāi)發(fā)商上海 海若 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是較具開(kāi)發(fā)實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)。該項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)由高級(jí)工程師 2名、工程師 2 名、會(huì)計(jì)師 1 名、統(tǒng)計(jì)師 1 名、助理工程師 6 名組成。 本公司成立后，已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了鑫浦商廈和剛竣工的麗都家園，積累了很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。 開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目概況 本樓盤位于周浦鎮(zhèn)中心區(qū)域的主要商業(yè)地段，南接年家浜路，西臨文化商城，東臨新育公寓和周浦鎮(zhèn)中興小學(xué)，北臨文馨苑二期，是周浦鎮(zhèn)的金盆腹地。 土地 座落：上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)年家浜路北側(cè) 土地性質(zhì)：國(guó)有土地，批租 70 年 土地用途：商品房，公建 土地面積： 36831 平方米 25 二、建設(shè)方案 第一章 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)概況 區(qū)位與環(huán)境 周浦鎮(zhèn)老城區(qū) 21地塊位于上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)中心地帶，毗鄰鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)，依托現(xiàn)有的生活區(qū)和已建成的小上海商城，中小學(xué)，超市，公共停車點(diǎn)等各項(xiàng)公共配套設(shè)施，該小區(qū)的區(qū)位位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境怡人，是鎮(zhèn)中心理想的中高檔居住地。 自然現(xiàn)狀 該項(xiàng)目占地 36831 平方米 ,基地原為舊街宅地，北臨關(guān)岳路，西臨 24 米寬規(guī)劃 道路，中大街步行街將基地分為南北兩塊。此項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，一期動(dòng)遷居民的回遷房，二期為商品住宅和賓館。 二 、規(guī)劃設(shè)計(jì) 本規(guī)劃以人為中心，以整體社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意為動(dòng)遷居民創(chuàng)造較優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境；塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的怡然棲息之地。 住宅規(guī)劃 a、 總體布局中以一條環(huán)形的小區(qū)主要交通道路將整個(gè)地塊有機(jī)的分隔。 b、 整個(gè)小區(qū)包括六層的多層住宅、小高層住宅兩種住宅類型。 在小區(qū)環(huán)路的南側(cè)布置了 8 幢六層住宅；環(huán)路北側(cè)設(shè)計(jì)了兩 26 幢 18 層的點(diǎn)式住宅，一層沿中大街設(shè)店 鋪。沿 24 米規(guī)劃道路設(shè)計(jì) 5 層的商業(yè)建筑。二期設(shè)計(jì)了兩棟 11， 18 層公寓式酒店， 17層賓館。 商業(yè)規(guī)劃 “商業(yè)綜合體 +商業(yè)步行街 ” 兩重商業(yè)設(shè)施體系 a、基地將延伸中大街建成一條商業(yè)步行街，結(jié)合關(guān)岳路（二期用地）周市路（規(guī)劃拓寬至 24 米）建設(shè)的商業(yè)綜合體，形成了此區(qū)域特有的商業(yè)氛圍。 b、周浦，位于上海市東南部南匯區(qū)的西北端，西鄰閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，北接康橋鎮(zhèn)，東靠南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)，南與南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)接壤，是南匯區(qū)內(nèi)距離上海市區(qū)最近的地區(qū)。周康地區(qū)毗鄰浦東新區(qū)，是中心城區(qū)的東南門戶。在建設(shè)中的四高小區(qū)（ 90000 平方米），醫(yī)學(xué)園區(qū)使周浦的人口將急劇增加； c、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施以相對(duì)集中和最大限度的方便居民使用為原則，充分考慮結(jié)合周圍設(shè)施狀況，依據(jù)現(xiàn)狀的要求并結(jié)合周浦鎮(zhèn)的實(shí)際情況設(shè)置較有規(guī)模的商業(yè)綜合體，以餐飲娛樂(lè)業(yè)為主，在業(yè)態(tài)上與小上海商城達(dá)到互補(bǔ)。 城市輪廓線設(shè)計(jì) 中大街作為周浦鎮(zhèn)的標(biāo)志步行街，需要重點(diǎn)考慮建筑形態(tài)對(duì)城市形象的影響，形成良好的城市印象。 通過(guò)沿街建筑的層數(shù)的不同，高低變化使建筑的天際線豐富多變。 27 三 、建筑設(shè)計(jì) a、基地內(nèi)人車分流， 由南到北設(shè)置了一條步行景觀軸，通過(guò)四季植物的配置，自然與規(guī)整相結(jié) 合的布局，“綠”的滲透、交融，建筑與環(huán)境相聯(lián)貫、穿插、統(tǒng)一中求變化，形成了怡人的空間形態(tài)。 b、住宅根據(jù)回遷的要求， 設(shè)計(jì)了多種戶型，在滿足基本功能的前提下，通過(guò)合理的組合，營(yíng)造出較有品質(zhì)的居住空間。 c、在充分合理的安排好各項(xiàng)功能的前提下，在建筑的整體造型的細(xì)部處理上汲取嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼w造型和豐富、典雅的風(fēng)格，并以現(xiàn)代的手法加以提煉，又注重在尺度上與周邊建筑和諧統(tǒng)一，使之成為周浦鎮(zhèn)中心的又一標(biāo)志性的居住小區(qū)。在商業(yè)建筑的立面處理上，通過(guò)虛實(shí)的對(duì)比， 新型的建筑材料，現(xiàn)代的構(gòu)圖手法，體現(xiàn)了建筑強(qiáng)烈的雕塑感；結(jié)合廣告 、彩旗、裝飾物、標(biāo)示牌營(yíng)造了濃厚的商業(yè)氛圍和歡樂(lè)的節(jié)日氣氛，讓人流連忘返。 四 、綠化設(shè)計(jì) 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)以小區(qū)中心綠化與人行道的條形綠化和宅前、庭院綠化組成環(huán)境優(yōu)美的居住、休閑環(huán)境。由小區(qū)中央的綠軸，結(jié)合步行道路設(shè)置兒