【文章內容簡介】 在售個案情況簡介 ? 小上海旅游文化城（二期） 樓盤地址：康沈路 1611弄 建筑面積： 15913㎡ 物業(yè)形態(tài)： 13層商鋪 銷售價格： 120xx35000 元 /㎡ 租金價格： /㎡ /天 物業(yè)費用： /㎡ /月 經(jīng)營業(yè)態(tài)：以服飾、餐飲為主 小上海旅游文化城位于上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)中心。項目東臨周市路、南靠年家浜路、西到康沈路、北起中大街，總占地面積 58478 平方米，總建筑面積約 90000㎡，目前在售的為其二期。 分析： ? 其鋪位多為上下 2層，單套面積在 120300㎡之間，也有部分單層與上下 3 層的單元，其面積分別為 70 ㎡、 350㎡。 ? 目前該案對外以招商工作為主，其租金報價為： 單二層鋪位： 2 元 /㎡ /天；上下二層鋪位： 元 /㎡ /天；單底層鋪位： /㎡ /天 ? 項目物業(yè)管理費為 /㎡ /月，租賃合約期為 3— 5 年，簽約3 年以上的租金按 5%遞增。 19 ? 美林商業(yè)休閑廣場 樓盤地址： 浦東滬南路 3468弄 建筑面積： 22766㎡ 物業(yè)形態(tài)： 12層商鋪 單元面積： 50200㎡ 銷售價格： 120xx元 /㎡ 租金價格： /㎡ /天 物業(yè)費用： 2 元 /㎡ /月 經(jīng)營業(yè)態(tài)：以 大型超市、餐飲、休閑 為主 美林商業(yè)休閑廣場 位于周康生活區(qū)的中心位置，毗鄰滬南公路、上南路， 總建面 為 22766 平方米，共 由 3 幢商業(yè)建筑 組成，總套數(shù)為101 套。該項目依托美林小城這個 35 萬 平方米的 成熟大型社區(qū) ， 為其 未來的經(jīng)營前景作 出了良 好鋪墊 。 20 分析： 區(qū)域劃分 ? A 商場 為沿街商業(yè)，共有 25 套商鋪，其中 18 套為上下二層鋪位，面積在 140300 平方米 ，剩余的 7套為三層的大面積單元，面積在 300400平方米 。 ? B 商場 位于 A 商場南面，與 A商場組成一條商業(yè)內街，其鋪位多為單層中、小面積商業(yè)，單套面積控制在 30150平方米 之間。 ? C 商場為一個半圓型商鋪，共 57 個單元，其面積為 40200平方米 之間，與前面二個商場共同組成了一個商業(yè)休閑廣場。 銷售策略 該項目承諾有 3 年，平均每年 8%的回報，且其回報可以一次性折入房價。 業(yè)態(tài)定位 ? A 商場一、二層 ： 特色餐飲一條街 ； 三層 ： 網(wǎng)吧、健身、棋牌室等 休閑娛樂 商業(yè) 。 ? B 商場 主要為 社區(qū)生活配套 ，包括 咖啡店，茶飲等休閑業(yè)態(tài) 。 ? C 商場整體招租中大型品牌超市 （國 美電器） 。 21 小結： ? 周浦未來 供應量較大， 供應集中在 小上海旅游文化城二期、小上海休閑廣場、滬南公路的美林小城、川周公路沿線的社區(qū)底商、沈康公路（年家浜路以南）沿線以及秀沿路沿線。 ? 目前在售商業(yè)的戶型面積較為單一， 多 為 12 層或 13 層聯(lián)體出售，面積在 150300 平方米左右，單套面積大、總價 較 高 。 ? 周浦商業(yè)租金范圍一樓商業(yè) 元 /平方米 /天 ； 12 樓聯(lián)體出租 元 /平方米 /天 ； 二樓單層出租 元 /平方米 /天。 ? 周浦商業(yè)的售價層次不齊， 康 沈公路（川周公路 年家浜路）沿線的商鋪售價高企， 120xx34000 元 /平方米，實際成交價格也達到 15000 元 /平方米，未來售價還將有上升趨勢。而滬南路美林小城的商鋪價格相對偏低， 目前售價在 120xx 元 /平方米。 ? 客源以外省市及區(qū)域本地客戶購買為主。 ? 社區(qū)商業(yè) 未進行統(tǒng)一的定位規(guī)劃，業(yè)態(tài) 較為 混雜。 雖然周浦商業(yè)面臨較大的供應量，但目前來看商業(yè)缺乏良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位，在經(jīng)營的商品上缺乏特色 ，商業(yè)的價值不能最大化。本項目商業(yè)的開發(fā)重點關注建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位，以期能夠為周浦商業(yè)市場樹立新的典范。 22 市場部分 總結： 通過上述闡述不難發(fā)現(xiàn)， 在“兩港新城”、“一城九鎮(zhèn)”等上海市政府大規(guī)劃發(fā)展推動下，“舊城改造”、“新城建設”使得南匯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨前所未有的機遇，而 周浦 作為南匯進入市區(qū) 的 “大門”，房地產(chǎn)開發(fā) 也在如火如荼的 進行 中， 房地產(chǎn)市場 處于發(fā)展的上升階段 。 受 07 年樓市回暖、 南匯 “海港新城”規(guī)劃建設、浦東“空港新城”規(guī)劃建設 、 周康綜合經(jīng)濟圈建設 、基礎配套設施的完善、交通 網(wǎng)絡 的 逐漸完善 、浦東樓市的拉動 等多項利多因素的影響 ， 周浦房產(chǎn)市場一路看漲 。 本項目地塊位于周浦鎮(zhèn)中心區(qū)的位置，是周浦鎮(zhèn)僅有的核心地段，隨著“小上海旅游文化城”的運營，該地段更 成為商家必爭之寶地。而項目選擇在此時段開發(fā)，無論上海市房地產(chǎn)大環(huán)境還是周浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場小環(huán)境均處于市場回暖階段，市場剛性需求釋放，房價一路看漲 ， 因此本項目的開發(fā)占據(jù)天時、地利， 項目投資前景看好。 23 第 三 部分 項目地塊及其周邊情況 介紹 一、 項目地理位置 本項目位于周浦鎮(zhèn)中心，東 瞰 周浦鎮(zhèn)中心小學，西 臨 滬南公路、康沈路和正在建設的文化商城，以及新規(guī)劃的周市路邊，南臨周浦商業(yè)主干道，年家浜路和農工商超市，北臨周川公路 。 二、 本項地塊目前現(xiàn)狀 地塊處于基礎平地階段。 三、 目前項目周圍概況 —— 住宅環(huán)境 目前項 目周邊康沈路以老住宅區(qū)為主，滬南路沿線以新建住宅區(qū)（包涵動遷居民區(qū)）為主，整體住宅檔次不高。 —— 日常生活配套 位于周浦鎮(zhèn)中心，周浦 商業(yè)網(wǎng)點中心區(qū)，日常生活商業(yè)配套設施完善，小上海商業(yè)廣場、美林商業(yè)廣場、康沈路主商業(yè)街區(qū)、年家浜路等完善的商業(yè)配套設施。 四、 項目 周邊交通狀況 本項目周邊的 現(xiàn)有的 公交線路有 58 63 申周線、周南線、滬南線等 。 同時規(guī)劃建造的軌道 R3 線（市區(qū)至海港新城）、浦東鐵路等均途徑周浦鎮(zhèn)。 24 第 四 部分 項目開發(fā)建設方案 一、開發(fā)項目概況 建設項目名稱 《信誠麗都苑》暫定 開發(fā)商：上海 海若 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)性質：有限責任公司 開發(fā)商上海 海若 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是較具開發(fā)實力和開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)。該項目的管理團隊由高級工程師 2名、工程師 2 名、會計師 1 名、統(tǒng)計師 1 名、助理工程師 6 名組成。 本公司成立后，已經(jīng)成功開發(fā)了鑫浦商廈和剛竣工的麗都家園，積累了很強的開發(fā)經(jīng)驗和關系網(wǎng)絡。 開發(fā)投資項目概況 本樓盤位于周浦鎮(zhèn)中心區(qū)域的主要商業(yè)地段，南接年家浜路，西臨文化商城，東臨新育公寓和周浦鎮(zhèn)中興小學，北臨文馨苑二期，是周浦鎮(zhèn)的金盆腹地。 土地 座落：上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)年家浜路北側 土地性質：國有土地，批租 70 年 土地用途：商品房，公建 土地面積： 36831 平方米 25 二、建設方案 第一章 規(guī)劃及建筑設計說明 一、規(guī)劃設計概況 區(qū)位與環(huán)境 周浦鎮(zhèn)老城區(qū) 21地塊位于上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)中心地帶，毗鄰鎮(zhèn)中心廣場，依托現(xiàn)有的生活區(qū)和已建成的小上海商城，中小學，超市，公共停車點等各項公共配套設施，該小區(qū)的區(qū)位位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境怡人，是鎮(zhèn)中心理想的中高檔居住地。 自然現(xiàn)狀 該項目占地 36831 平方米 ,基地原為舊街宅地，北臨關岳路，西臨 24 米寬規(guī)劃 道路，中大街步行街將基地分為南北兩塊。此項目為舊城改造項目，一期動遷居民的回遷房，二期為商品住宅和賓館。 二 、規(guī)劃設計 本規(guī)劃以人為中心，以整體社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，著意為動遷居民創(chuàng)造較優(yōu)質的生活環(huán)境；塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的怡然棲息之地。 住宅規(guī)劃 a、 總體布局中以一條環(huán)形的小區(qū)主要交通道路將整個地塊有機的分隔。 b、 整個小區(qū)包括六層的多層住宅、小高層住宅兩種住宅類型。 在小區(qū)環(huán)路的南側布置了 8 幢六層住宅；環(huán)路北側設計了兩 26 幢 18 層的點式住宅，一層沿中大街設店 鋪。沿 24 米規(guī)劃道路設計 5 層的商業(yè)建筑。二期設計了兩棟 11， 18 層公寓式酒店， 17層賓館。 商業(yè)規(guī)劃 “商業(yè)綜合體 +商業(yè)步行街 ” 兩重商業(yè)設施體系 a、基地將延伸中大街建成一條商業(yè)步行街，結合關岳路（二期用地）周市路（規(guī)劃拓寬至 24 米）建設的商業(yè)綜合體，形成了此區(qū)域特有的商業(yè)氛圍。 b、周浦，位于上海市東南部南匯區(qū)的西北端，西鄰閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，北接康橋鎮(zhèn)，東靠南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)，南與南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)接壤，是南匯區(qū)內距離上海市區(qū)最近的地區(qū)。周康地區(qū)毗鄰浦東新區(qū)，是中心城區(qū)的東南門戶。在建設中的四高小區(qū)（ 90000 平方米），醫(yī)學園區(qū)使周浦的人口將急劇增加； c、商業(yè)服務配套設施以相對集中和最大限度的方便居民使用為原則，充分考慮結合周圍設施狀況，依據(jù)現(xiàn)狀的要求并結合周浦鎮(zhèn)的實際情況設置較有規(guī)模的商業(yè)綜合體，以餐飲娛樂業(yè)為主，在業(yè)態(tài)上與小上海商城達到互補。 城市輪廓線設計 中大街作為周浦鎮(zhèn)的標志步行街，需要重點考慮建筑形態(tài)對城市形象的影響，形成良好的城市印象。 通過沿街建筑的層數(shù)的不同，高低變化使建筑的天際線豐富多變。 27 三 、建筑設計 a、基地內人車分流， 由南到北設置了一條步行景觀軸，通過四季植物的配置，自然與規(guī)整相結 合的布局，“綠”的滲透、交融，建筑與環(huán)境相聯(lián)貫、穿插、統(tǒng)一中求變化，形成了怡人的空間形態(tài)。 b、住宅根據(jù)回遷的要求， 設計了多種戶型，在滿足基本功能的前提下，通過合理的組合，營造出較有品質的居住空間。 c、在充分合理的安排好各項功能的前提下，在建筑的整體造型的細部處理上汲取嚴謹?shù)恼w造型和豐富、典雅的風格，并以現(xiàn)代的手法加以提煉，又注重在尺度上與周邊建筑和諧統(tǒng)一，使之成為周浦鎮(zhèn)中心的又一標志性的居住小區(qū)。在商業(yè)建筑的立面處理上，通過虛實的對比， 新型的建筑材料，現(xiàn)代的構圖手法，體現(xiàn)了建筑強烈的雕塑感；結合廣告 、彩旗、裝飾物、標示牌營造了濃厚的商業(yè)氛圍和歡樂的節(jié)日氣氛，讓人流連忘返。 四 、綠化設計 小區(qū)綠化設計以小區(qū)中心綠化與人行道的條形綠化和宅前、庭院綠化組成環(huán)境優(yōu)美的居住、休閑環(huán)境。由小區(qū)中央的綠軸，結合步行道路設置兒