【文章內容簡介】 也使得該區(qū)域具有較好的社會環(huán)境。但是，由于本項目地塊位處公路旁邊并緊鄰石門大橋，有不可避免的噪音污染，此外，項目對面已遭污染的嘉陵江也會給項目環(huán)境帶來一些負面影響。但是，隨著政府對環(huán)境污染的進一步保護和相關政策的出臺，今天的污江江稱為明天的江邊麗景。其次是項目可以采取相關的隔音措施，如建設綠化隔離帶，采用高級的隔材料，減少污染，降低噪音江不在是問題。 卓越卓越?江畔人家項目周邊云集眾多樓盤，如華宇秋水長天、寶嘉江楓美岸、以及由卓越自身開發(fā)的卓越美麗山水，項目組成員對上述各樓盤進行了實地調查詢問，調查結果如下：秋水長天(1)項目介紹● 華宇秋水長天項目為重慶華宇集團下屬全資子公司重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的濱江商住小區(qū)，總建筑面積約18萬平方米，%。● 項目位于沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋與磁器口中段，前瞰嘉陵江秀色，后倚重大、七中人文學府，左臨磁器口古鎮(zhèn)，右接沙區(qū)交通要道石門大橋。與本項目同集于濱江路上，兩者之間的距離為200米左右。有很好的互相帶動作用。秋水長天● 華宇秋水長天以追求“江景最大化、庭院最大化、朝向視野最優(yōu)化”的基準目標，用點式超高層和點板結合的規(guī)劃手法，對沿江城市形態(tài)施以強勢改造，使小區(qū)在充分吻合復雜用地條件的基礎上，更加突出倚山面水的自然特色；其45層的超高住宅樓，以新穎的造型成為該小區(qū)的標志性建筑。 ● 華宇秋水長天環(huán)境設計根據(jù)地形走勢結合山體改造，將庭院分為沿江院落、中心庭院和高地庭院等不同標高的院落，加上雕塑、小品等造景手法，在有限的空間內創(chuàng)造出韻味無窮的臨江俊景。(2)相關信息占地面積:33903平方米 總建筑面積:180000平方米 總戶數(shù):2128戶 開發(fā)商:重慶華宇物業(yè)(集團)有限公司 投資商:重慶華宇物業(yè)(集團)有限公司 物業(yè)管理公司:華宇物業(yè)管理有限公司 景觀設計單位:中國機械工業(yè)第三研究院 整合推廣單位:余文輝廣告(3)車位信息總數(shù)：1090個 比例：0:1090 地下車位：1090個 停車位:1090個（地下）(4)歷史價格均價：4500元/平方米 除9號樓無折扣外，(5)項目簡評 項目所在的沙坪壩區(qū)作為全市的教育文化大區(qū)，教育資源豐富，該項目將把自然山水同區(qū)域特有的文化氛圍緊密結合，以“建于上層的人文宅院”作為市場定位，打造成為鐘情于山水而且具有較高文化素養(yǎng)的社會中堅所需要的住宅精品項目。此項目的定位對象考慮到馬上形成的形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)，所以銷售對象不僅僅限于工作在沙區(qū)的消費者，更將銷售觸角涉及到江北，渝北等新區(qū)。其次，此樓盤擁有華宇這一知名品牌，為其樓盤本身具有一定的增值作用，所以銷售上相比寶嘉江楓美岸等樓盤占有優(yōu)勢。美麗山水(1)項目介紹●卓越美麗山水位于重慶市沙坪壩區(qū)沙濱路，項目占地4余公頃，㎡，可容納住戶990戶。，%，是重慶市典型的坡地式山水居住區(qū)?！褡吭矫利惿剿勒赵衅碌氐匦谓Y構，坐南朝北，合理分布7幢大樓，以東、西兩側組團抱合正中組團，中庭開口直面江面水灣。 (2)相關信息占地面積:28839平方米 總建筑面積:竣工時間:20061231 總戶數(shù):990戶開發(fā)商:重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司:香港地鐵物管重慶美麗山水物管公司美麗山水景觀設計單位:美國賓士利景觀設計事務所整合推廣單位:重慶褐羽廣告(3)車位信息總數(shù)：770個 比例：95:154地上車位：475個 地下車位：295個停車位:770個()(4)歷史價格最低價：3980元/平方米(5)高品質物管服務 卓越?美麗山水引入香港地鐵物管提供全程服務，全方位保障生活品質感。作為世界頂級物業(yè)管理公司，人性化、個性化、智能化是香港地鐵物管最為直接的反映。作為衡量現(xiàn)代住宅品質的標準之一，卓越?美麗山水引入香港地鐵，將為業(yè)主帶來尊崇生活享受。(6)最新動態(tài) 卓越美麗山水“漫谷”組團，5月華美面世、預定公開。全現(xiàn)房卓越品質，生長在泰式度假園林中的大戶人家。5月30日，五星級泰式度假園林全景呈現(xiàn)，正式開啟濱江假日醇美生活。即日起購房客戶，除能享受現(xiàn)房帶來的成熟品質與價值外，更有多重優(yōu)惠大利等著您（低首付：；教育基金：購房即獲24400元教育基金，子女輕松入讀樹人小學。）(7)項目簡評 美麗山水前方，是正在動工的沙區(qū)濱江公園項目。該項目建成后將成為沙區(qū)東大門標志性建筑，美麗山水業(yè)主更是擁有了幾萬平米的綠色生態(tài)花園。此樓盤將和本項目的樓盤形成同輝呼應，兩頭盤分別居于石門大橋兩邊，有很強的帶動作用。其次是，此樓盤因為引進比較少見的泰式度假園林景觀，為打造中高檔的住宅拉開序幕，在整個在重慶地區(qū)，有此類景觀的樓盤實在不多，這就成為此樓盤一路走俏的賣點之一。當然，美麗山水的表現(xiàn)也給卓越積累了很多建造中高檔住宅的寶貴經(jīng)驗，所以，本項目也將被卓越策劃成一個精品的中高檔住宅產(chǎn)品，與美麗山水一起打造濱江路上的品味。江楓美岸(1)項目介紹● 寶嘉江楓美岸位于沙濱路石門大橋和高家花園大橋之間，背靠重大，面臨嘉陵江，依山傍水乃是上風上水的風水寶地；項目占地4萬方，總建筑面積20余萬方，是香港恒安集團旗下的寶嘉地產(chǎn)在重慶沙區(qū)首個項目，(心相印紙業(yè))寶嘉地產(chǎn)秉承對客戶習性充分尊重和學習的態(tài)度，其設計理念突出了人性化、資源利用最大化的原則，在設計上采用沙區(qū)少有的圍合式的建筑布局，突顯了樓與樓之間景觀資源的優(yōu)勢性，為了最大限度的為業(yè)主提供綠化景觀的空間，寶嘉地產(chǎn)斥巨資在沿江打造了一條6000㎡的豪華景觀公園帶，內設休閑廣場、活水噴泉、健康步道、休閑座椅以及大量的亞熱帶植物，這將成為小區(qū)乃至沙濱路上一條亮麗的風景線，演繹出都市奢華的江景生活方式，在整個重慶都是比較稀缺；步入小區(qū)撲面而來的是一個23000㎡的綠意叢叢亞熱帶中庭花園呈現(xiàn)于眼前的，是濱江居家生活的理想首選區(qū)域。 項目開發(fā)的主要技術經(jīng)濟指標為： 總用地：60畝（40287平方米）容積率：總建筑面積：203426平方米其中：住宅部分總建筑面積：181536平方米商業(yè)部分總建筑面積：約5217平方米（不含會所和服務于商業(yè)的停車位）總戶數(shù)：約1830戶。項目體量為20萬方，項目分兩期期開發(fā)一期開發(fā):包括9號樓住宅和裙樓商業(yè)配套、道路及綠化建筑面積：99355平方米,占總建筑面積比例： 49%二期開發(fā):包括7號樓住宅及其裙樓商業(yè)配套部分建筑、道路及綠化。建筑面積：103081平方米,占總建筑面積比例：51%(2)相關信息物業(yè)現(xiàn)狀:結構封頂 內外銷:外銷占地面積:40287平方米 總建筑面積:203426平方米總戶數(shù):約1830戶 開發(fā)商:重慶寶海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:香港寶嘉集團（恒安集團背景） 江楓美岸物業(yè)管理公司:天穹物管建筑單位:重慶中科建設(集團)有限公司代理商:重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司景觀設計單位:Charles norris設計公司整合推廣單位:大方廣告創(chuàng)意機構建筑設計單位:重慶市得森建筑規(guī)劃設計研究院(3)車位信息總數(shù)：645個 比例：10:43地上車位：150個 地下車位：495個 停車位:645個(4)歷史價格均價：20090512 4800元/平方米 20090331 4300元/平方米 20090312 4300元/平方米 (5)生活配套生活購物：小區(qū)3000平米商業(yè)街、科苑大酒店、好又多超市、重客隆超市、農貿市場。銀行醫(yī)療：農行、建行、沙區(qū)人民醫(yī)院2門診。學校教育：小區(qū)幼兒園、私家書院、七中、重大、業(yè)主免擇校費讀育英小學。景觀生態(tài)：6000平米觀景平臺、3000平米中庭園林、280米親江觀景走廊。健身休閑：籃球場、游泳池、羽毛球場、乒乓球場、老年健身活動帶、休閑步道 (6)項目簡評 項目以“沙區(qū)首席濱江教育大盤”為開發(fā)理念，為業(yè)主提供四重高品質居住價值：教育上，自設品牌幼兒園，并攜手沙區(qū)名校育英小學，為業(yè)主孩子帶來10年優(yōu)質教育保障，讓您的小孩贏在起跑線上；社區(qū)景觀上，由國際景觀巨匠Charles norris重筆打造6000平米景觀平臺、23000平米超大情景式中庭園林及280米親江觀景走廊，獨顯社區(qū)品質風范；內部配套上，籃球場、游泳池、羽毛球場、乒乓球場、私家書院、幼兒教育中心、老年健身活動帶，休閑步道等設施周到體貼；戶型設計上，方正緊湊功能實用，雙陽臺+陽光大飄窗設計，高達65%戶型看江，具有極佳的通風采光性。是一處集城、江、人文為一體的品質大盤，一處為業(yè)主精心雕琢的首席濱江教育社區(qū)，將和周邊的樓盤一起構建濱江美景。 SWOT分析是一種對企業(yè)或項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時， 圖8. SWOT分析應把所有的內部因素(包括項目的優(yōu)勢和劣勢)都集中在一起，然后用外部的力量來對這些因素進行評估。它是由舊金山大學的管理學教授于20世紀80年代初提出來的，SWOT四個英文字母分別代表：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threat）。所謂SWOT分析，即態(tài)勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。 項目SWOT分析 STRENTH(項目優(yōu)勢)（1）品牌優(yōu)勢 投資商：本案地塊由卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1998年，是興亞集團的全資子公司，公司自成立以來，積極調整結構，引進人才，成功運作和開發(fā)了許多項目，獲得了迅速發(fā)展。卓越房產(chǎn)以“務實創(chuàng)新”的工作作風和“追求卓越”的精神不斷的超越自我，為實現(xiàn)“讓人人都有一個美麗的家”的目標而不懈努力。目前，卓越房產(chǎn)已開發(fā)有位于沙坪壩區(qū)歌樂山的別墅項目——卓越?香山錦苑和位于貴陽小河區(qū)的商住項目——卓越?金山地帶，兩個項目一經(jīng)推出市場即贏得了廣泛好評，同時兩個項目也為卓越房產(chǎn)積累了豐富的經(jīng)驗。以上優(yōu)秀樓盤的開發(fā)讓卓越成為新起之秀，充分顯示了卓越公司的實力和創(chuàng)意，特別是在經(jīng)濟形式正面下滑的當今，卓越依然進行著房地產(chǎn)開發(fā)建設的擴展和投資，其實力與市場的眼光可見一斑。 設計：本案設計初步將由重慶市得森建筑規(guī)劃設計師，國家一級建筑師孫培良先生，以及TAEA著名景觀設計師查爾斯先生親自操刀，力求在產(chǎn)品上做出特色，精益求精。因為周邊的樓盤如華宇．秋水長天，還是寶嘉江楓美岸，都是以低中檔戶型為主，高檔住宅為輔的開發(fā)路線。卓越因為實力雄厚，加之有頂級的設計大師操刀，同時由于市場上的中低檔戶型已經(jīng)有很大的市場占有，故本項目的投資方向應該為高中檔戶型，彌補周邊樓盤對消費者市場劃分留下的空缺。（2）景觀優(yōu)勢 本案所處地理位置，自然景色可謂秀色可餐，直瞰江水漣漪，舉頭白云飄渺。對面綠山連綿，江水清清，左手邊，巍峨的石門大橋記述著城市的繁忙，右手邊的高家花園大橋也以巍峨的姿態(tài)默默的傳送著訊息。不時還有江船劃過，剛有空間感。其次是項目原生地貌方正規(guī)整，具有得天獨厚的觀江優(yōu)勢。后面依靠的丘陵地貌仍然綠蔭叢叢，自然景色得天獨厚。這些自然也會成為本案主要訴求點。（1）人文優(yōu)勢 本案地處人文氛圍濃厚的城區(qū)沙平壩，攜手沙區(qū)名校育英小學，讓孩子贏在起跑線上，重慶七中、重慶大學這兩所名校近在咫尺，附近更有重慶一中、南開中學等重點中學。這一得天獨厚的優(yōu)勢是很多沙區(qū)項目所不具備的，更是重慶其他城區(qū)項目望塵莫及的。這些教育資源提供的不僅僅是入住者孩子學習的便捷，更是成長和生活的一個良好氛圍。（4）交通優(yōu)勢 本案地塊處于沙濱路中段，距磁器口千年古鎮(zhèn)2分鐘車程，距沙區(qū)商業(yè)步行街3分鐘車程，步行至7中大門只需7分鐘，便有808080264628020237等多路城市公交；小區(qū)自備2輛交通車往返三峽廣場，有效形成3公里半徑便捷生活交通圈；隨著牛滴路的建成，將連通沙濱路與嘉濱路，渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的濱江路連為一體，屆時將形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)，至渝中、觀音橋只需10余分鐘車程。 WEAKNESS（項目劣勢）（1）短時間內，交通狀況欠佳 盡管牛滴路的建成，已經(jīng)將沙濱路與嘉濱路連為一體，但由于石門大橋至瓷器口路段尚無樓盤有業(yè)主正式入住，所以經(jīng)由此路的公交車甚少，僅有往來北碚與主城區(qū)的一路公交車，所以，從短時間看來，本案交通狀況較其他區(qū)位的項目有所不足，這樣會喪失部分依靠公交系統(tǒng)出行的客戶群體。但是若是公交站能在近一年內建成，則依然可以爭取到依靠公交車出行的客戶。（2）配套距離較遠 以往，由于牛滴路尚未建成，沙濱路類似于一個“死胡同”，尤其是石門大橋至瓷器口路段更是少有人居住。這樣的狀況導致人流量較少，相應的，周邊的配套設施稀缺，完整的配套大多集中在幾分鐘車程遠的三峽廣場以及沙正街路段。從現(xiàn)狀看來，這勢必會給業(yè)主的生活帶來不便，而很有一部分購房者的購房行為是沒有前瞻性的，或者說這部分客戶群體對項目周邊的現(xiàn)狀具有很強的敏感性。所以，本案配套距離較遠，也將會成為本項目不足的一面。（3）觀念位置較差 本案所在地塊盡管處于沙濱路旁，背靠重慶大學，但是由于以前未涉及開發(fā)，因此該地段比較落后，居住在此處的多為城市邊緣人員等，因此觀念上給人一種抵觸感，在觀念上很多人認為此地塊不適合居住或者居住條件差而影響到客戶的爭取。盡管此處將成為未來的居住佳地，但是這也是本案不可忽視的劣勢之一。 OPPORTUNITY(項目機會)（1）投資時機成熟 牛滴路建成通車，即將到來的便捷交通，使得沙濱路濱江價值得到大幅提升。卓越與華宇項目相繼投入建設，也