【文章內(nèi)容簡介】 綠色生態(tài)，悠然宜居。，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。，做好豎向設(shè)計，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 ，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲藏室，通過錯落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。小區(qū)會所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。換熱站、清潔站、居委會、治安聯(lián)防、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務(wù)半徑分散布置在小區(qū)內(nèi)。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 該地塊項目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。5 項目進(jìn)度安排工程進(jìn)度安排如下：前期準(zhǔn)備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。圖51 項目實施進(jìn)度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場售樓處對外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。 6 項目投資收益分析土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價款。，詳見表61 。 表61 土地費(fèi)用估算表序號項目價格（萬元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ——3城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （*255元/m2）合計建安工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。，多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表62 。 表62 建安工程費(fèi)用估算表序號項目價格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對講機(jī)系統(tǒng)35合計2519建安工程費(fèi)計算如下：*2519=?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 。詳見表63。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號項目價格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計計算過程如下： ：按100元/平方米*。：按40元/平方米*。：按15元/平方米*。+道路工程：按20元/平方米*。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*。：按15元/平方米*。 ：100元/平方米**10%。。詳見表64。 表64 前期工程費(fèi)用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)％3水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按占地面積3元/平方米4“三通一平”費(fèi)按占地面積20元/平方米合計開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。%估算。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。，取以上5項之和的3％。計算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。本項目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。、公共廁所等公建設(shè)施：2200*(++100)=：按120元/平方米*停車場面積（按10％占地面積計 ）估算。合計：。財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。本項目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。建設(shè)期借款利息計算根據(jù)借款還本付息計劃表得到。由附表6知。本項目利息以外的其他財務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計算。 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。詳見表65。 表65 銷售費(fèi)用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入％2預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)銷售收入％ 3其他銷售費(fèi)用銷售收入％ 合計 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 表66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6％3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/t 4供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費(fèi)按200元/戶 合計 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)兩大種類型。不可預(yù)見費(fèi)分別按以上各項費(fèi)用合計3％的比例核定。 其他費(fèi)用 表67其他費(fèi)用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)— —2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)%5合同公證費(fèi)— —6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)%8施工許可證費(fèi)— —9工程保險費(fèi)建安工程費(fèi)% 合計 表68：項目總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱總投資1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6開發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財務(wù)費(fèi)用 9銷售費(fèi)用10開發(fā)期間稅費(fèi) 11不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用13合計。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。該項目不考慮經(jīng)營資金。李滄區(qū)九水路以北、，為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表1。用市場法確定住宅銷售單價。為預(yù)估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城，和達(dá)和城,綠城理想之城。這3宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表2。此3個可比實例的比準(zhǔn)價格（單價）分別為9000元/m9300元/m10000元/m2。、將這3個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算8164*+8852*+8989*=。由于現(xiàn)在政策影響和競品眾多，市場壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項目能夠及時回收資金，故該項目住宅的銷售單價預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價為8100元。根據(jù)銷售進(jìn)度安排,2011年10月實行預(yù)售,銷售單價為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)售,銷售單價為8100元/㎡。，詳見表69。表69 住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計，銷售收入分期估算見表10。 表10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 201120122013合計1012 13467910121346。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表3。關(guān)于土地增值稅：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅?？鄢椖浚喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本=+++++= 萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=+（+ ）*5%= 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷售收入扣除項目=（+ +++）= 因為增值額未超過扣除項目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。該項目各季度的投資使用計劃見附表4。該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體安排如下：(i).，約占總投資（不含財務(wù)費(fèi)用）的20%。(ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，約占總投資（不含財務(wù)費(fèi)用）的15%。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬元，約占總投資（不含財務(wù)費(fèi)用）的65%，%,按等額償還本金和利息。資金籌措表見附表5。 該項目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。 該項目的所得稅按利潤總額的25%計提。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。損益表見附表7。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，%。