【文章內容簡介】 ..........................................................................53第1章 項目申報單位情況 項目申報單位本項目的申報單位為邯鄲市XXX房地產開發(fā)有限公司。該公司擬作本項目的法人單位，負責本項目的投資建設。 項目申報單位情況公司座落于邯鄲高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，成立于 2005 年，是一家具備國家貳級開發(fā)資質的集團公司。小區(qū)在使用過程中，獲得了用戶的一致好評。百旺小區(qū)是咱們公司開發(fā)的品牌項目，不論是從小區(qū)整體的規(guī)劃、環(huán)境、規(guī)模到后期的物業(yè)管理在咱們邯鄲都是一個高品質的成熟社區(qū)，PARK灣是咱們公司打造的又一個品牌項目，從社區(qū)的整體規(guī)劃、環(huán)境以及現(xiàn)代簡約式的建筑風格包括后期的物業(yè)服務我們力爭做到比百旺小區(qū)更上一個臺階，將本小區(qū)塑造成邯鄲市的城市名片。邯鄲市XXX房地產開發(fā)有限公司在資金儲備、技術力量、管理水平、質量信譽等各方面，都具備了綜合開發(fā)的能力和水平。第2章 擬建項目背景與概況 項目名稱邯鄲市XXXXXX項目 項目申請報告編制依據(jù)①《建設項目初步規(guī)劃方案》②《建設項目規(guī)劃設計條件通知書》③《邯鄲市建設規(guī)劃管理連審會2009年會議記要》④《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》⑤國家有關政策、法律、法規(guī)⑥建設單位提供的基礎資料及數(shù)據(jù) 項目提出理由邯鄲市地處河北省南部，是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國雙擁模范城、中國成語典故之都和中國散文之城、太極之鄉(xiāng)。國務院批準具有地方立法權的“較大的市”和市區(qū)人口超百萬的特大城市。改革開放以來，邯鄲經濟和社會各項事業(yè)取得了長足發(fā)展，人民生活水平迅速提高。2010年，%，高于省平均2個百分點；一般預算收入完成116億元，增長33%，，總量和增幅均居全省第三，財政實力進一步增強，收入結構不斷優(yōu)化，為全市經濟社會發(fā)展奠定了堅實基礎?！逗愂谐擎?zhèn)面貌三年大變樣活動實施意見》日前經邯鄲市政府第七次常務會議原則通過，自此，2008年到2010年邯鄲市城鎮(zhèn)面貌三年大變樣的路線圖已確定。 構建大都市 亮點更彰顯建設中的邯鄲結合邯鄲文化底蘊和自然資源特征，邯鄲市將進一步完善“1+8”組團式都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，構筑科學合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。集中規(guī)劃建設生態(tài)水網、五倉區(qū)改造、火車站周邊綜合整治、文化藝術中心、趙苑周邊景區(qū)、廣府景區(qū)、龍湖景區(qū)、邯武快速公路、環(huán)城高速、文化商步街等標志性地段、標志性景區(qū)、標志性建筑，塑造一批彰顯特色、獨具魅力的城市亮點。 邯鄲市要利用三年時間，構建更為高效、快捷的路網新格局。主城區(qū)路網建設以拓展中軸線、連接衛(wèi)星城、整治小街巷、建設樣板街為重點，到2011年形成外有高速繞城、中有環(huán)路貫通、內有主干道連接的城市道路網絡。這些因素推動了邯鄲市房地產總體需求水平的提高，拉動房價不斷上漲。本項目的開發(fā)建設，既是全區(qū)全市房地產市場發(fā)展的需要，也是現(xiàn)代化城市經濟發(fā)展的必然產物。改革開放的不斷深入和人民生活水平的較快提高，使住房條件的改進和完善也表現(xiàn)的日益迫切，該項目優(yōu)越的地理位置、完善的市政配套設施以及項目法人單位雄厚的技術力量和房地產開發(fā)管理經驗、建設經驗、社會信譽等，為本項目的實施提供了有力的保障。通過本項目的實施，在西寧市建造一個集人文環(huán)境、建筑藝術、科技含量為一流的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。 項目擬建地點項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。第3章 項目主要技術經濟指標 主要技術經濟指標表主要指標項目數(shù)量單位總用地面積30419㎡總建筑面積㎡其中地上建筑面積㎡地下建筑面積5145㎡住宅建筑面積97679㎡公共綠地面積㎡配套公建面積㎡容積率萬㎡/ha建筑密度%綠地率35%其中地上停車位70個地下停車位285個總據(jù)住戶數(shù)1616戶總居住人口5172人第4章 項目的投資環(huán)境分析與市場分析 項目投資環(huán)境分析 政策環(huán)境分析在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產價格仍然會震蕩向上。 房地產作為一種較為特殊的資產，一方面具有類似機器設備等實物資產所具有的使用價值特性，但另一方面又具有實物資產所不具有的價值虛擬化特征。因此，房地產價格的決定因素，一方面取決于房地產在生產和生活中提供使用價值的大小，另一方面與其他資產如股票的決定因素相似，取決于預期服務流或預期現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率等。此外，房地產資產與其他資產相比，還有許多不同之處。比如房地產供給的地方性；對外部融資的高依賴性；用于貸款抵押的普遍性；市場價格缺乏透明度；由于計劃與建造的長期性而導致流量供給的時滯性等等。正是由于這些特征，使房地產價格與商業(yè)周期密切關聯(lián)，同步變動趨勢明顯。從政府尤其是地方政府層面的財政收支情況來看，保持房地產價格穩(wěn)定是比較理想的一種選擇。為應對國際金融危機，中央政府采取的一系列宏觀經濟政策，其主要實施者是各級地方政府，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平臺，這些融資平臺以財政收入以及投資項目的收費收入等來償還銀行信貸資金的本息。由于融資平臺投資項目大多是公益性的基礎設施，所以收費收入占比較少，大部分本息的償還依賴財政收入，而財政收入中的很大一塊來源于出讓土地收入。因此由房地產價格下跌導致土地出讓價格下降，甚至出現(xiàn)土地流標的現(xiàn)象，這是地方政府不愿看到的。從維護金融穩(wěn)定、避免出現(xiàn)大量呆壞賬的角度來看，房地產價格穩(wěn)定也是首選。如果房地產價格大幅下跌，地價可定也會下降，那么地方政府融資平臺的貸款成為呆壞賬的可能性大增，這對我國金融體系穩(wěn)定的維護，保護金融改革成果來說，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。從房地產價格的接受能力來看，我國收入差距的不斷拉大為高房價提供了真實有效需求基礎。收入較高的群體能承受較高的房價，在房價上升后，收入較低的群體只能接受抬高的市場價格，與高收入群體無異，但償債能力與高收入群體存在很大差異，后者能很快償還債務，出售或以現(xiàn)有房產作抵押，繼續(xù)投資新的房產，并在投資中得到投資收益，而低收入群體只能依靠收入和積蓄來償還房貸本息，這樣就出現(xiàn)了收入差距拉大與房價上升的正向循環(huán)，即正反饋機制形成。從國民經濟發(fā)展來看，我國明年的經濟增長水平會高于受金融危機影響嚴重的今年，根據(jù)房地產價格與商業(yè)周期聯(lián)系密切的規(guī)律，房地產價格穩(wěn)步上升的可能性較大。反之，從2010年8月房地產投資在固定資產投資中的作用日益提高的角度看，明年的經濟增長離不開房地產投資的拉動?？傊?，在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產價格仍然會震蕩向上。 經濟環(huán)境分析改革開放以來，邯鄲經濟和社會各項事業(yè)取得了長足發(fā)展，人民生活水平迅速提高。2009年，全市生產總值突破2000億元，%，總量和增速均居全省十一市第三位。 全部財政收入突破200億元，%。 城市人均可支配收入突破15000元，達15961元，%。 規(guī)模以上工業(yè)增加值突破800億元，%。 　　實際利用外資突破3億美元，%。，增長31%。 農民人均純收入突破5000元，達5323元，%。 消費品市場突破600億元，達606億元，%。 全社會固定資產投資突破1400億元，達1467億元，%３。其中城鎮(zhèn)固定資產投資達1277億元，%。 2010年，%，高于省平均2個百分點；一般預算收入完成116億元，增長33%，，總量和增幅均居全省第三，財政實力進一步增強，收入結構不斷優(yōu)化，為全市經濟社會發(fā)展奠定了堅實基礎。同時，全市能源、交通、通信等基礎設施條件等得到明顯改善，科技、教育等社會事業(yè)全面發(fā)展，社會文明程度不斷提高。 社會文化環(huán)境分析　“邯鄲”之名，最早出現(xiàn)于古本《竹書紀年》。邯鄲地名之由來，現(xiàn)一般以《漢書地理志》中三國時魏國人張晏的注釋為源：“邯鄲山，在東城下，單，盡也，城廓從邑，故加邑云。”意思是說，邯鄲的地名源于邯鄲山，在邯鄲的東城下，有一座山，名叫邯山，單，是山脈的盡頭，邯山至此而盡，因此得名邯單，因為城廓從邑，故單旁加邑（阝）而成為邯鄲。邯鄲二字作為地名，三千年沿用不改，是中國地名文化的一個特例。 邯鄲解放后，邯鄲縣城始建為邯鄲市，直屬晉冀魯豫邊區(qū)政府（政府設在邯鄲市）。1949年3月，撤消邯鄲市，降為邯鄲鎮(zhèn)，同年8月河北省人民政府成立，設立了邯鄲專區(qū)，邯鄲鎮(zhèn)劃歸河北省邯鄲專區(qū)管轄。1949年10月1日中華人民共和國成立，邯鄲鎮(zhèn)仍為邯鄲專區(qū)專署駐地。1952年12月22日，邯鄲鎮(zhèn)復升為邯鄲市。1954年改省轄市。1956年峰峰市并入邯鄲市。1983年邯鄲縣并入邯鄲市。1984年改為省轄市。1986年武安縣（后改市）劃歸邯鄲市。，撤消邯鄲地區(qū)，實行地市合并，將邯鄲地區(qū)所轄各縣劃歸邯鄲市管轄，稱邯鄲市。 邯鄲市是“國家歷史文化名城”，早在10300年前新石器早期的磁山先民就在這里繁衍、休養(yǎng)生息。在邯鄲悠久歷史的進程中，孕育并積淀了深厚的歷史文化，這是先人留給我們后代子孫的一筆彌足珍貴的精神財富。綿綿7000余年的歷史鑄造成了邯鄲十大文化脈系。 宗地現(xiàn)狀分析項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。市場，超市，銀行，中小學等近在咫尺，擁有多元、暢通、便捷的交通網絡。向東串接中華北大街，向北聯(lián)通北環(huán)，坐擁城市主干道中華北大街，便捷連通商業(yè)區(qū)、政務區(qū)與城市核心，實現(xiàn)城市與居所之間的迅速切換。目前項目地始發(fā)6路、17路、57路三條公交線路，公交線全面覆蓋整個城市核心區(qū)。 項目市場狀況分析項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。 邯鄲區(qū)位交通條件優(yōu)越，居晉冀魯豫四省要沖和中原經濟區(qū)腹心，在四省交界區(qū)是唯一的特大城市，與石家莊、太原、濟南、鄭州四個省會城市的距離均在200公里左右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內。邯鄲是全國179個重要的公路交通樞紐之一，交通便利，縱穿中國南北的京廣鐵路、京深高速公路和107國道與橫貫祖國大陸東西的長治——邯鄲——濟南——青島鐵路、青蘭高速公路和309國道交匯于邯鄲，境內形成了“五縱五橫”的干線公路網絡，邯鄲國際機場是國家重點發(fā)展的干線機場，已經通航上海、重慶、大連、杭州、西安、廈門、廣州、深圳、南京、呼和浩特、溫州、?？凇⒑戏实榷鄺l航線。在四省交界區(qū)域中，只有邯鄲具備鐵路交叉、國道交匯、高速縱橫過境和航空港四位一體的立體交通條件。通過對邯鄲市住宅樓盤整體銷售進行考察，全市房地產市場基本處于良性發(fā)展階段，產品逐漸向健康型、生態(tài)型、節(jié)能型方面發(fā)展。這將是未來一段時間內的一個賣點。具有投資價值的住宅將受到廣大消費者的青睞，需求量將大幅增加。將會吸引本地居民將資金轉移到住宅市場，投資購買踴躍。本項目住宅依據(jù)適合市場需求的原則，開發(fā)具有時代特色的新型住宅，迎合大眾消費趨向，以最短的時間創(chuàng)造最大的銷售。 邯鄲市的房地產現(xiàn)狀分析據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產市場運行良好，有開發(fā)項目的房地產公司數(shù)量增多，市場銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉，房地產市場最艱難的困窘時期基本度過。房地產開發(fā)業(yè)隊伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。目前有開發(fā)經營的企業(yè)138家，比上年同期增加39家，%。全市在建的開發(fā)項目達到199個，比上年同期增多42個。房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長。受廊坊榮盛房地產公司和北京城建集團開發(fā)公司的帶動影響，上半年全市房地產開發(fā)投資實現(xiàn)快速增長。1－，%，其增長速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個開發(fā)規(guī)模較小的城市(、)，在石家莊、唐山、廊坊(%)、保定幾個開發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地產開發(fā)投資的快速增長，一定程度上對全市經濟快速增長起到積極的拉動和保障作用。商品房新開工面積快速攀升。今年上半年，%。其中，%，，%。商品房銷售市場比較活躍。1－6月，，%。其中，%，%；，%。其中，%，%。居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產市場的逐步完善，個人購買住房已成為全市商品房銷售對象的主體，2010年上半年個人購房的比重達95%以上。個人購買力的旺盛，帶來的是居住條件的顯著改善?？罩妹娣e有所下降。截止今年6月底，，%。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說明了我市房地產市場運行狀況比較健康良好，這也是外地房地產開發(fā)商來我市進行開發(fā)經營，看好我市房地產市場的一個具體體現(xiàn)。 競爭樓盤狀況分析對項目周邊樓盤調查如下。（一） 區(qū)位對比樓盤名稱對比內容XXX萬和公寓城市西景佰旺家苑地點位置收路與幸福大街交叉口西北角北倉路與幸福大街交叉口東行100米路北人民西路與前進大街東北角光明街光明橋北大光明商貿城底商交通條件15756322062532建筑面積899等573等17130等15150等小結：從對比來看本項目的規(guī)模適中，生活、交通比較便利，戶型適中。（二）、周邊環(huán)境社 區(qū) 環(huán) 境XXX萬和公寓城市西景佰旺家苑對口小學：聯(lián)防路小學河西小學聯(lián)防路小學河西小學聯(lián)防路小學河西小學聯(lián)防路小學河西小學對口中學：二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校二十六中、