【正文】 邯鄲市XXXXXX號樓XX單元XX號房地產(chǎn)估價報告編 制 人：XX學(xué) 號：XXXXXXXXXXXXXXX班 級：08房地產(chǎn)經(jīng)營與估價1班指導(dǎo)老師：XXX 目 錄致委托函…………………………………………………………………………….…4估價師聲明…………………………………………………………………………….5估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………………………….... 6一、估價的假設(shè)條件………………………………………………………...…. 6二、估價的限制條件………………………………………………………….…6估價結(jié)果報告……………………………………………………………………...…..7一、委托估價方……………………………………………………………….....7二、受托估價方……………………………………………………………….…7三、估價對象 ………………………………………………………........….7四、估價目的…………………………………………………………………….8五、估價時點………………………………………………………………….…8六、價格定義………………………………………………………………….…8七、估價依據(jù)………………………………………………………………….…9八、估價原則………………………………………………………………...…..9九、估價方法與技術(shù)思路.....................................................................................10十、估價結(jié)果.........................................................................................................10十一、估價人員.....................................................................................................10十二、估價作業(yè)時效.............................................................................................10十三、估價報告應(yīng)用的有效期.............................................................................10估價技術(shù)報告……………………………………………………………………….....11一、個別因素分析…………………………………………………………….…11二、區(qū)域因素分析……………………………………………………….........…11三、市場背景分析………………………………………………………….........11四、最高最佳使用分析……………………………………………………….…11五、估價方法選用…………………………………………………….................11六、估價測算過程……………………………….................................................12七、估價結(jié)果確定…………………………….....................................................14八、估價結(jié)論…………………….........................................................................14九、估價人員…………………….........................................................................15十、估價作業(yè)…………………….........................................................................15附件………………………………………………………………………………………………...16致 委 托 函劉某某先生：我公司于2011年3月25號接受貴方委托，對位于邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房產(chǎn)進(jìn)行評估，估價目的是房屋出售提供價值參考，到2011年3月30號評估工作結(jié)束。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》和個《國有土地使用權(quán)證》以及估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象為邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房產(chǎn)。估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，經(jīng)過測算，對影響房地產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行分析，最終確定委托估價的房地產(chǎn)在估價時點2011年3月30號完整權(quán)利狀態(tài)下的公開市場價值為：人民幣555236萬元（大寫人民幣：伍拾伍萬伍仟貳佰叁拾陸佰元整。邯鄲市XXXX房地產(chǎn)估價公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2011年3月30號估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。，復(fù)印件無效。 估價的假設(shè)和限制條件一、 估價的假設(shè)條件我們評估的是估價對象的現(xiàn)時市場價格，是指在估價時點對估價對象進(jìn)行銷售的正常合理價格，它依據(jù)如下假設(shè)：、程序符合國家和地方有關(guān)法律、法規(guī)，并支付了應(yīng)繳稅費(fèi)。，不受任何權(quán)利限制，可以在公開市場上合法地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。、平等、自愿的交易市場。，可以通盤考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價。二、 估價的限制條件《房屋所有權(quán)證》為準(zhǔn)。，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。，僅相對于估價時點的假設(shè)條件、市場狀況而言，并以房屋使用保養(yǎng)良好、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全、交通便捷為前提，并未考慮市場價格波動、稅費(fèi)率變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，而且，由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點，如欲對房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，可能導(dǎo)致處置價格低于其正常價格。因此，使用者在運(yùn)用本報告的結(jié)果時應(yīng)予充分考慮。不得用于拆遷補(bǔ)償、涉案糾紛等其他用途，若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。，對使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)責(zé)任。，本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。估價結(jié)果報告一、委托估價方委 托 人：劉先生身份證號：130***************委托人地址：邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXXX產(chǎn)權(quán)所有人：某某二、受托估價方估價機(jī)構(gòu)：邯鄲市XXXX房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司法定代表人：XXXX住所：XXXX號聯(lián)系電話：3020008資質(zhì)等級：叁級資質(zhì)證書編號：冀建房估（邯）13號三、估價對象（一）估價對象登記狀況：權(quán)屬人XX先生房屋坐落邯鄲市叢臺路XXXXXXXXXXXXXXX產(chǎn)權(quán)來源商品房所有權(quán)證號邯房權(quán)證國字第**********號房屋結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)層數(shù)/層次六層/六層建筑面積 m2建造年代2000年估價對象概況估價對象位于邯鄲市叢臺區(qū)，周圍生活配套設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度好，有246203路公交車?？浚纼r對象距離邯鄲火車站5公里。估價對象地塊長方形，地勢較平坦，地質(zhì)對建筑物無不連不良影響，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度為“五通一平”即通上水、下水、電、通訊、道路和場地平整；建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，三室兩廳平面布置，功能分區(qū)合理實用；估價對象裝修情況為：內(nèi)外墻涂料墻；地磚地面、防盜門、鋁合金窗，使用保養(yǎng)狀況較好。估價對象區(qū)域概況四、估價目的為確定房地產(chǎn)出售額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)出售價值。五、估價時點2011年3月30號。六、價格定義價值內(nèi)涵本次評估的價值為待估標(biāo)的物的公開市場價值，目的是為委托方申請房屋抵押貸款時提供價值依據(jù)。價格定義房地產(chǎn)抵押價值評估，采用公開市場的價值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格，同時也考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等對抵押價值的影響，抵押物拍賣價格可能會低于市場價格。本報告中房地產(chǎn)抵押價值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范、約束性文件：（1）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2）、《中華人民共和國土地管理法》（3）、《中華人民共和國擔(dān)保法》（4）、《河北省建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（5）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（6）、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（7）、建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（8）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291－1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（9）、房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書委托方提供的資料（1）、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 （2）、委托方提供的其它資料八、估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循下列估價原則：：房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，國家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用狀況的前提條件，當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時，其權(quán)益才受法律保障。因此估價中以估價對象的合法使用為前提。：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。：房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)市場，房地產(chǎn)價格反映的是某一時點的價格。時點不同，相同的房地產(chǎn)價格會有所不同，即強(qiáng)調(diào)時間的相關(guān)性和時效性，故本次估價遵循估價時點原則。：在同一市場中具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)當(dāng)相近。即在估價一宗房地產(chǎn)價格時，如若附近地區(qū)或相似區(qū)域內(nèi)有若干效用相近的房地產(chǎn)價格存在，則可以依據(jù)“替代原則”推斷出估價對象的價格。故本次估價遵循此項原則。九、估價方法與技術(shù)思路估價人員通過對邯鄲市尤其是估價對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的了解，結(jié)合對估價對象周邊狀況的調(diào)查，考慮與估價對象相似的房地產(chǎn)在市場上有較充分的交易案例，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》采用市場比較法作為此次估價的方法。十、估價結(jié)果估價人員遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，針對邯鄲市及其估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在對估價對象進(jìn)行詳細(xì)勘察、并認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密細(xì)致的測算，并結(jié)合估價師的專業(yè)經(jīng)驗，確定估價對象在滿足全部假設(shè)和限制條件下于估價時點的公開市場價值為：房地產(chǎn)總價：555236萬元人民幣（大寫：人民幣肆拾陸萬叁仟玖佰元）房地產(chǎn)單價：。十一、估價人員喬懷軍、蘇衛(wèi)光、孫風(fēng)芹十二、估價作業(yè)日期2011年3月25號——2011年3月30號。十三、估價報告應(yīng)用的有效期自2011年3月30號至2012年3月30日。估價師簽字（章）：　　　　　　　　　　　　　　　　　 　邯鄲市XXXX房地產(chǎn)估價公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年3月30號房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析根據(jù)國有《土地使用權(quán)證》。估價對象土地為劃撥土地，用途為住宅用地，地塊為長方形，地勢平坦，地址對建筑物無不良影響，基礎(chǔ)設(shè)施齊備。估價對象建筑物維修保養(yǎng)情況較好，為框架剪力墻結(jié)構(gòu)的毛坯房。二、區(qū)域因素分析估價對象位于邯鄲市叢臺區(qū)，周圍生活配套設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度好，有246203路公交車?？浚纼r對象距離邯鄲火車站5公里。估價對象地塊長方形，地勢較平坦，地質(zhì)對建筑物無不連不良影響，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度為“五通一平”即通上水、下水、電、通訊、道路和場地平整；建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，三室兩廳平面布置，功能分區(qū)合理實用；估價對象裝修情況為：內(nèi)外墻涂料墻；地磚地面、防盜門、鋁合金窗，使用保養(yǎng)狀況較好。三、市場背景分析綜合分析宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向及預(yù)期土地、金融、稅費(fèi)、信貸等政策變化，預(yù)計2011年二手房市場在經(jīng)歷政策消化期的短期觀望之后，成交量將有所下滑，但整體仍將保持活躍；二手房價漲幅將明顯趨緩，成交價格的穩(wěn)中有升仍將繼續(xù)。四、最高最佳使用分析該房地產(chǎn)為于邯鄲市叢臺區(qū)，為住宅，配套齊全、交通便捷、根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行分析，根據(jù)估價期日委估房屋估價目的、資料狀況和邯鄲市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法測算委估房屋的價格。比較法是將估價對象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。六、估價測算過程可比實例選擇實例A：廣安小區(qū)，單