【正文】 作用。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城建集團(tuán)開發(fā)公司的帶動(dòng)影響，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。全市在建的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到199個(gè)，比上年同期增多42個(gè)。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。 邯鄲市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場(chǎng)銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的困窘時(shí)期基本度過(guò)。將會(huì)吸引本地居民將資金轉(zhuǎn)移到住宅市場(chǎng)，投資購(gòu)買踴躍。這將是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的一個(gè)賣點(diǎn)。在四省交界區(qū)域中，只有邯鄲具備鐵路交叉、國(guó)道交匯、高速縱橫過(guò)境和航空港四位一體的立體交通條件。 邯鄲區(qū)位交通條件優(yōu)越，居晉冀魯豫四省要沖和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，在四省交界區(qū)是唯一的特大城市，與石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州四個(gè)省會(huì)城市的距離均在200公里左右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內(nèi)。目前項(xiàng)目地始發(fā)6路、17路、57路三條公交線路，公交線全面覆蓋整個(gè)城市核心區(qū)。市場(chǎng)，超市，銀行，中小學(xué)等近在咫尺，擁有多元、暢通、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。綿綿7000余年的歷史鑄造成了邯鄲十大文化脈系。 邯鄲市是“國(guó)家歷史文化名城”，早在10300年前新石器早期的磁山先民就在這里繁衍、休養(yǎng)生息。1986年武安縣（后改市）劃歸邯鄲市。1983年邯鄲縣并入邯鄲市。1954年改省轄市。1949年10月1日中華人民共和國(guó)成立，邯鄲鎮(zhèn)仍為邯鄲專區(qū)專署駐地。 邯鄲解放后，邯鄲縣城始建為邯鄲市，直屬晉冀魯豫邊區(qū)政府（政府設(shè)在邯鄲市）?！币馑际钦f(shuō)，邯鄲的地名源于邯鄲山，在邯鄲的東城下，有一座山，名叫邯山，單，是山脈的盡頭，邯山至此而盡，因此得名邯單，因?yàn)槌抢獜囊?，故單旁加邑（阝）而成為邯鄲。邯鄲地名之由?lái)，現(xiàn)一般以《漢書同時(shí)，全市能源、交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件等得到明顯改善，科技、教育等社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，社會(huì)文明程度不斷提高。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達(dá)1277億元，%。 消費(fèi)品市場(chǎng)突破600億元，達(dá)606億元，%。增長(zhǎng)31%。 規(guī)模以上工業(yè)增加值突破800億元，%。 全部財(cái)政收入突破200億元，%。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析改革開放以來(lái)，邯鄲經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平迅速提高。反之，從2010年8月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用日益提高的角度看，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)。收入較高的群體能承受較高的房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)上升后，收入較低的群體只能接受抬高的市場(chǎng)價(jià)格，與高收入群體無(wú)異，但償債能力與高收入群體存在很大差異，后者能很快償還債務(wù)，出售或以現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押，繼續(xù)投資新的房產(chǎn)，并在投資中得到投資收益，而低收入群體只能依靠收入和積蓄來(lái)償還房貸本息，這樣就出現(xiàn)了收入差距拉大與房?jī)r(jià)上升的正向循環(huán)，即正反饋機(jī)制形成。如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，地價(jià)可定也會(huì)下降，那么地方政府融資平臺(tái)的貸款成為呆壞賬的可能性大增，這對(duì)我國(guó)金融體系穩(wěn)定的維護(hù)，保護(hù)金融改革成果來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。因此由房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致土地出讓價(jià)格下降，甚至出現(xiàn)土地流標(biāo)的現(xiàn)象，這是地方政府不愿看到的。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，中央政府采取的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，其主要實(shí)施者是各級(jí)地方政府，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平臺(tái)，這些融資平臺(tái)以財(cái)政收入以及投資項(xiàng)目的收費(fèi)收入等來(lái)償還銀行信貸資金的本息。正是由于這些特征，使房地產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)周期密切關(guān)聯(lián)，同步變動(dòng)趨勢(shì)明顯。此外，房地產(chǎn)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，還有許多不同之處。 房地產(chǎn)作為一種較為特殊的資產(chǎn)，一方面具有類似機(jī)器設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)所具有的使用價(jià)值特性，但另一方面又具有實(shí)物資產(chǎn)所不具有的價(jià)值虛擬化特征。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目位于邯鄲市叢臺(tái)區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場(chǎng)址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。改革開放的不斷深入和人民生活水平的較快提高，使住房條件的改進(jìn)和完善也表現(xiàn)的日益迫切，該項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、完善的市政配套設(shè)施以及項(xiàng)目法人單位雄厚的技術(shù)力量和房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)信譽(yù)等，為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了有力的保障。這些因素推動(dòng)了邯鄲市房地產(chǎn)總體需求水平的提高，拉動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。 邯鄲市要利用三年時(shí)間，構(gòu)建更為高效、快捷的路網(wǎng)新格局。 構(gòu)建大都市 亮點(diǎn)更彰顯建設(shè)中的邯鄲結(jié)合邯鄲文化底蘊(yùn)和自然資源特征，邯鄲市將進(jìn)一步完善“1+8”組團(tuán)式都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)筑科學(xué)合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。2010年，%，高于省平均2個(gè)百分點(diǎn)；一般預(yù)算收入完成116億元，增長(zhǎng)33%，總量和增幅均居全省第三，財(cái)政實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)具有地方立法權(quán)的“較大的市”和市區(qū)人口超百萬(wàn)的特大城市。邯鄲市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在資金儲(chǔ)備、技術(shù)力量、管理水平、質(zhì)量信譽(yù)等各方面，都具備了綜合開發(fā)的能力和水平。小區(qū)在使用過(guò)程中，獲得了用戶的一致好評(píng)。該公司擬作本項(xiàng)目的法人單位，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的投資建設(shè)。表1 比較因素條件說(shuō)明表 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落XXXX與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同交易日期2011年2月2011年2月2011年3月交易價(jià)格待估5470元/平方米5450元/平方米5500元/平方米區(qū)域因素商業(yè)繁華度較好較好較好較好景觀較好較好較好較好交通條件較好較好較好較好區(qū)域環(huán)境較好較好較好較好公共配套設(shè)施較好較好較好較好個(gè)別因素土地使用權(quán)類型劃撥劃撥劃撥劃撥土地用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混戶型三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室三廳一衛(wèi)建筑面積 m2 m2成新狀況九成新九成新九成新十成新朝向南北南北南北南北裝修狀況簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝毛坯樓層6/66/66/66/6設(shè)備設(shè)施狀況較好較好較好較好以估價(jià)對(duì)象的各種因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素指數(shù)表。區(qū)域因素有商業(yè)繁華度、交通便捷度、公共設(shè)施完備度、環(huán)境條件優(yōu)劣度；個(gè)別因素有結(jié)構(gòu)、房型、建筑裝修、成新狀況、朝向。實(shí)例情況見表1。比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。四、最高最佳使用分析該房地產(chǎn)為于邯鄲市叢臺(tái)區(qū)，為住宅，配套齊全、交通便捷、根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。估價(jià)對(duì)象地塊長(zhǎng)方形，地勢(shì)較平坦，地質(zhì)對(duì)建筑物無(wú)不連不良影響，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度為“五通一平”即通上水、下水、電、通訊、道路和場(chǎng)地平整；建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，三室兩廳平面布置，功能分區(qū)合理實(shí)用；估價(jià)對(duì)象裝修情況為：內(nèi)外墻涂料墻；地磚地面、防盜門、鋁合金窗，使用保養(yǎng)狀況較好。估價(jià)對(duì)象建筑物維修保養(yǎng)情況較好，為框架剪力墻結(jié)構(gòu)的毛坯房。估價(jià)師簽字（章）：　　　　　　　　　　　　　　　　　 　邯鄲市XXXX房地產(chǎn)估價(jià)公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年3月30號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析根據(jù)國(guó)有《土地使用權(quán)證》。十一、估價(jià)人員喬懷軍、蘇衛(wèi)光、孫風(fēng)芹十二、估價(jià)作業(yè)日期2011年3月25號(hào)——2011年3月30號(hào)。九、估價(jià)方法與技術(shù)思路估價(jià)人員通過(guò)對(duì)邯鄲市尤其是估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的了解，結(jié)合對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊狀況的調(diào)查，考慮與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上有較充分的交易案例，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》采用市場(chǎng)比較法作為此次估價(jià)的方法。即在估價(jià)一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，如若附近地區(qū)或相似區(qū)域內(nèi)有若干效用相近的房地產(chǎn)價(jià)格存在，則可以依據(jù)“替代原則”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。時(shí)點(diǎn)不同，相同的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所不同，即強(qiáng)調(diào)時(shí)間的相關(guān)性和時(shí)效性，故本次估價(jià)遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。七、估價(jià)依據(jù)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范、約束性文件：（1）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2）、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（4）、《河北省建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（5）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（6）、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（7）、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（8）、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291－1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（9）、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書委托方提供的資料（1）、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 （2）、委托方提供的其它資料八、估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則：：房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用狀況的前提條件，當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時(shí)，其權(quán)益才受法律保障。價(jià)格定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，采用公開市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)也考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等對(duì)抵押價(jià)值的影響，抵押物拍賣價(jià)格可能會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年3月30號(hào)。估價(jià)對(duì)象地塊長(zhǎng)方形，地勢(shì)較平坦，地質(zhì)對(duì)建筑物無(wú)不連不良影響，基礎(chǔ)設(shè)施接入程度為“五通一平”即通上水、下水、電、通訊、道路和場(chǎng)地平整；建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，三室兩廳平面布置，功能分區(qū)合理實(shí)用；估價(jià)對(duì)象裝修情況為：內(nèi)外墻涂料墻；地磚地面、防盜門、鋁合金窗，使用保養(yǎng)狀況較好。，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。不得用于拆遷補(bǔ)償、涉案糾紛等其他用途，若用于其他用途，對(duì)使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。因此，使用者在運(yùn)用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。二、 估價(jià)的限制條件《房屋所有權(quán)證》為準(zhǔn)。、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、 估價(jià)的假設(shè)條件我們?cè)u(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行銷售的正常合理價(jià)格，它依據(jù)如下假設(shè)：、程序符合國(guó)家和地方有關(guān)法律、法規(guī)，并支付了應(yīng)繳稅費(fèi)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)測(cè)算，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，最終確定委托估價(jià)的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年3月30號(hào)完整權(quán)利狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣555236萬(wàn)元（大寫人民幣：伍拾伍萬(wàn)伍仟貳佰叁拾陸佰元整。 邯鄲市XXXXXX號(hào)樓XX單元XX號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編 制 人：XX學(xué) 號(hào)：XXXXXXXXXXXXXXX班 級(jí)：08房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)1班指導(dǎo)老師：XXX 目 錄致委托函…………………………………………………………………………….…4估價(jià)師聲明…………………………………………………………………………….5估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………………………….... 6一、估價(jià)的假設(shè)條件………………………………………………………...…. 6二、估價(jià)的限制條件………………………………………………………….…6估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………………………...…..7一、委托估價(jià)方……………………………………………………………….....7二、受托估價(jià)方……………………………………………………………….…7三、估價(jià)對(duì)象 ………………………………………………………........….7四、估價(jià)目的…………………………………………………………………….8五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)………………………………………………………………….…8六、價(jià)格定義………………………………………………………………….…8七、估價(jià)依據(jù)………………………………………………………………….…9八、估價(jià)原則………………………………………………………………...…..9九、估價(jià)方法與技術(shù)思路.....................................................................................10十、估價(jià)結(jié)果.........................................................................................................10十一、估價(jià)人員.....................................................................................................10十二、估價(jià)作業(yè)時(shí)效.............................................................................................10十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期................................