【正文】 原則 編制依據(jù) 編制原則 研究范圍 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點 房地產(chǎn)項目性質(zhì) 建設(shè)總投資及資金籌措 投資計劃與還款計劃 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 結(jié)論及建議 專家意見與結(jié)論 專家建議第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況 房地產(chǎn)項目提出的背景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況 已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果 試驗試制工作情況 廠址初勘和初步測量工作情況 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 投資的必要性第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測 市場調(diào)查 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 替代產(chǎn)品調(diào)查 產(chǎn)品價格調(diào)查 國外市場調(diào)查 市場預(yù)測 國內(nèi)市場需求預(yù)測 產(chǎn)品出口或進口替代分析 價格預(yù)測 市場推銷戰(zhàn)略第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測 市場推銷戰(zhàn)略 推銷方式 推銷措施 促銷價格制度 產(chǎn)品銷售費用預(yù)測第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 資源和原材料 資源評述 原材料及主要輔助材料供應(yīng) 需要作生產(chǎn)試驗的原料 建設(shè)地區(qū)的選擇 自然條件 基礎(chǔ)設(shè)施 社會經(jīng)濟條件 其它應(yīng)考慮的因素 廠址選擇 廠址多方案比較 廠址推薦方案第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 生產(chǎn)技術(shù)方案 技術(shù)來源途徑 生產(chǎn)方法 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 主要工藝設(shè)備選擇 主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo) 主要生產(chǎn)車間布置方案 總平面布置和運輸 總平面布置原則 廠內(nèi)外運輸方案 倉儲方案 占地面積及分析 土建工程 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計 建筑材料 土建工程造價估算 其他工程 給排水工程 動力及公用工程 地震設(shè)防 生活福利設(shè)施第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 房地產(chǎn)項目選址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第八章 資源利用與節(jié)能措施第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件 主要原材料供應(yīng) 燃料、加熱能源供應(yīng) 給水供電 外部配套條件第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理 工程建設(shè)管理 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃 房地產(chǎn)項目招標(biāo)第十一章 環(huán)境影響評價 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 房地產(chǎn)項目的地理位置 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物 自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況。建設(shè)成本估算(一)、工程前期費：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=施工圖審查：61460*1=防雷審查：61460*1=消防審查：文物：規(guī)劃設(shè)計：10萬元建筑設(shè)計：XX*12+59460*30=地質(zhì)勘探：61460*2=測量定位：10萬元煤氣增容：2500元/戶供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡小計：、19項代收代繳，未計)(二)工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+XX*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費：*1%=小計：總計、(三)項目費用分析依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+x=毛利潤：銷售收入—總成本==四、項目費用分析結(jié)論如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。一棟 15層40*15*15層。一棟 **12層。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。+100元/平方米 =*34929平方米=(二)建筑成本分析對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項目套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置向陽小區(qū) 15001400寶山路新華小區(qū) 7851344黃河街銀河小區(qū) 1701460銀河街成光小區(qū) 1301400學(xué)院路太陽神小區(qū)5001508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點詳細(xì)情況項目面積㎡單價元/㎡位置匯豐花園 40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園 50~~705000~1XX市中心碧苑小區(qū) 36~~506800建設(shè)路桃園小區(qū) 車庫550秋浦路荷花村車庫550建設(shè)路三、項目財務(wù)分析(一)、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。——從需求關(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬人增加到30萬人。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%?！獜耐顿Y角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。對今后市場的預(yù)測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。城區(qū)人口12萬。項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。投資環(huán)境良好。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。二、市場分析a市概況(參考)a市位于河南岸，面積平方公里，人口 萬。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。項目swot分析優(yōu)勢及機會(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(4)西南靠近a市小學(xué)。(2)西側(cè)為 市城市中心景點。一、項目背景項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2)《a市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用UPVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。/h。住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m179。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。 排水系統(tǒng)排水主要為雨水、污水。（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)。其它：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標(biāo)。）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。室外消防水量30L/S。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。生活給水系統(tǒng)由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。次 一日一次一次2h用水量估算最大日用水量約為650m179。日 kh==12澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡用水量標(biāo)準(zhǔn)住生活用水定額：250L/人本次設(shè)計范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：，總建筑面積：55422平方米。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達到優(yōu)化。本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機輔助設(shè)計JCCAD”進行計算分析。鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30C40梁、板及樓梯C30混凝土。 結(jié)構(gòu)材料基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。地下室防水等級為二級。，設(shè)計地震分組為第一組。：規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=㎡（50年一遇）。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。地下機動車庫和機房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和