【正文】 近年來，在房地產(chǎn)市場繁榮火熱的大環(huán)境下，房地產(chǎn)給予投資者的收益也是巨大的，而投資過程中的市場風(fēng)險似。從政策取向判斷，本項目的投資功能決不會受到鼓勵，而只能是適度的，投機(jī)更要受到打擊。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對構(gòu)建和諧社會具有重要影響，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀調(diào)控目標(biāo)之一。目前商品房投資或炒房風(fēng)險較大，其中就要面臨政策性風(fēng)險。公司如果不能第一時間掌握市場中建材和生產(chǎn)技術(shù)的變化，很可能導(dǎo)致產(chǎn)品成本提高。：資金來源與運(yùn)用表（見表）第9章 風(fēng)險分析經(jīng)營管理風(fēng)險：房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。（）。 銷售收入 。 項目銷售單價面積估算樓層可售面積可售電價總價（萬元）車位355個車位50000元/個177515層25705m24500元/m2615層51410m24800元/ m21619層20564m24600元/ m2合計，銷售四年。其中：企業(yè)自籌15000萬元，銀行貸款18000萬元，其余由樓盤回籠資金解決。銷售期3年。 投資總成本 （詳細(xì)情況見附表1）。按以上費(fèi)用的3%計?。ú话恋刭M(fèi)用）。 其他費(fèi)用其費(fèi)用包括工程監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、墻改基金、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、污水管理入網(wǎng)費(fèi)等。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入總額的3%計取。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號名稱依據(jù)費(fèi)用1小區(qū)道路工程200元/㎡*道路面積2給水管網(wǎng)10元/㎡*建筑面積3排水管網(wǎng)20元/㎡*建筑面積4供熱工程費(fèi)（熱力入網(wǎng)費(fèi)）14元/㎡*建筑面積+70元/㎡*建筑面積5綠化工程費(fèi)100元/㎡*綠化面積6供電工程費(fèi)65元/㎡*建筑面積7小區(qū)硬化75元/㎡*建筑面積8小區(qū)圍墻及大門工程費(fèi)4元/㎡*建筑面積合計 管理費(fèi)管理費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。 前期工程費(fèi)用序號名稱依據(jù)費(fèi)用（萬元）1可研報告編制費(fèi)802規(guī)劃設(shè)計費(fèi)16*住宅建筑面積3施工圖設(shè)計費(fèi)4水文地質(zhì)勘察費(fèi)%5三通一平費(fèi)5元*住宅建筑面積合計。 土地費(fèi)用 序號名稱依據(jù)費(fèi)用（萬元）1土地出讓金200*91202土地契稅1*4%3城市建設(shè)配套費(fèi)61*住宅建筑面積+40*公共建筑面積4物業(yè)公共管理基金1*1%5拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)200合計。 土地費(fèi)用房地產(chǎn)項目土地費(fèi)用是為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費(fèi)用?！逗颖笔〗ㄔO(shè)項目概算其他費(fèi)用定額》估算。 開發(fā)項目的組織機(jī)構(gòu)及人員配備總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師總經(jīng)濟(jì)師總會計師設(shè)計部工程部經(jīng)營部物資部財務(wù)部行政部項目經(jīng)理項目副經(jīng)理項目工程師安全組質(zhì)量組施工組測量組核算組材料組綜合部各施工班組第7章 項目投資估算、收入估算及資金籌措狀況 投資估算依據(jù)［2000］205號“關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》的通知”編制。供水：給水水源由市自來水公司供給。 施工力量的組織計劃根據(jù)本項目的具體情況，擬建本項目工程建設(shè)期為兩年，于2011年3月策劃，6月動工，2013年5月底竣工。:材料在施工前就組織進(jìn)場。第6章 資源供給狀況和建設(shè)條件 建筑材料需要量、采購方式和供應(yīng)計劃，減少材料的浪費(fèi)。本項目的建筑形態(tài)和建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)，用現(xiàn)代建筑技術(shù)手段，提煉傳統(tǒng)建筑代表性的語匯加以抽象，兼具北方的沉穩(wěn)與南方的素雅，同時在建筑細(xì)部采用了很多傳統(tǒng)建筑文化的隱喻和符號，如馬頭墻、石雕、影壁等。建筑的形態(tài)、線條、色彩構(gòu)成了環(huán)境的韻律和審美的最大信息。內(nèi)部設(shè)有老年活動中心、兒童活動中心、地下車庫及商業(yè)店面。項目周邊可以方便快捷的享受商業(yè)、醫(yī)療、就學(xué)等豐富配套。實施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、中型品牌超市進(jìn)駐、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會所等等。精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成本項目的主要競爭優(yōu)勢之一。完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項目的競爭優(yōu)勢。本方案整體規(guī)劃應(yīng)秉承“以人為本”規(guī)劃設(shè)計思想，創(chuàng)造出一座具備：幽雅舒適的居所、優(yōu)美祥和的環(huán)境、和諧融洽的文化、方便完善的配套、功能實用的會所五大功能和諧統(tǒng)一的具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大型中高檔居住社區(qū)?？傊偲矫娌贾镁哂歇?dú)特的風(fēng)格、時代特征，共造靜、達(dá)、雅之三重境界。位于主入口對景設(shè)計花壇、綠地及休閑廣場。本項目的建筑形態(tài)和建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)，用現(xiàn)代建筑技術(shù)手段，提煉傳統(tǒng)建筑代表性的語匯加以抽象，兼具北方的沉穩(wěn)與南方的素雅，同時在建筑細(xì)部采用了很多傳統(tǒng)建筑文化的隱喻和符號，如馬頭墻、石雕、影壁等。本項目依托其綠化及景觀，建“綠色水鄉(xiāng)”式的康居性高品質(zhì)住宅，沿襲中國住宅風(fēng)格、風(fēng)貌，但有所突破，力求（包括室外工程的設(shè)計）與周邊景觀相融合、協(xié)調(diào)，達(dá)到和諧、完美的境界。其建筑間距應(yīng)滿足消防、環(huán)保等規(guī)范要求。嚴(yán)格按照建筑退紅要求設(shè)計。，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的品設(shè)計思路。，尋找到多層住宅與花園洋房的嫁接點(diǎn)，挖掘區(qū)域市場的差異點(diǎn)，進(jìn)行創(chuàng)意性規(guī)劃，體現(xiàn)產(chǎn)品的個性、優(yōu)越性和高性價比，達(dá)到提升價格的目的。交通：項目地始發(fā)6路、17路、57路三條公交線路，公交線全面覆蓋整個城市核心區(qū)。 地震本區(qū)地震設(shè)防烈度為7度。這里四季分明，冬季寒冷有雪，夏季炎熱干燥，春季多風(fēng)沙。地貌,平原類型。 建設(shè)條件本項目建設(shè)場地為不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。向東串接中華北大街，向北聯(lián)通北環(huán)，坐擁城市主干道中華北大街，便捷連通商業(yè)區(qū)、政務(wù)區(qū)與城市核心，實現(xiàn)城市與居所之間的迅速切換。 項目現(xiàn)狀及建設(shè)條件 項目現(xiàn)狀項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。容積率：。本項目建成后本區(qū)域?qū)⒓幼　蕵?、購物、休閑于一體，加上優(yōu)越的地理位置和別具一格建筑風(fēng)格，將具有較好的銷售前景。建設(shè)環(huán)境與居住環(huán)境相協(xié)調(diào)、功能與生態(tài)相統(tǒng)一，具有豐富文化內(nèi)涵和時代氣息，功能齊備、價位適中、居家氛圍濃重的住宅園區(qū)。本項目以時尚、安逸、舒適、健康、實用、安全、環(huán)保為目標(biāo)，充分體現(xiàn)人性化要求。本項目建筑形態(tài)和建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)，用現(xiàn)代建筑技術(shù)手段，提煉傳統(tǒng)建筑代表性的語匯加以抽象，兼具北方的沉穩(wěn)與南方的素雅，同時在建筑細(xì)部采用了很多傳統(tǒng)建筑文化的隱喻和符號，如馬頭墻、石雕、影壁等。所以，本項目的客戶包括：邯鄲市本地居民、在邯鄲工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。同時，全市能源、交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件等得到明顯改善，科技、教育等社會事業(yè)全面發(fā)展，社會文明程度不斷提高。目前，已形成了以汽車制造、機(jī)電、紡織、食品、建筑建材和信息產(chǎn)品制造等行業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)體系。樓盤價格高于其他樓盤，易形成較大風(fēng)險?？偨Y(jié)：項目地理位置優(yōu)越，土地成本合理，開發(fā)環(huán)境和開發(fā)公司實力強(qiáng)。（5）政策帶來的市場風(fēng)險 住宅消費(fèi)對象的主體對邯鄲經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。（3）價格風(fēng)險 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風(fēng)險。（1）供求關(guān)系風(fēng)險邯鄲市住房供大于求已成定局，而且目前邯鄲市存在許多不理性的投資。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。（1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃；（2）自然競爭的狀態(tài)給先進(jìn)營銷理念和手段提供了足夠的空間；（3）整個小區(qū)都是80m2到90m2 的小戶型；（4）邯鄲市“三年大變樣”計劃帶來發(fā)展機(jī)會；（5）刺激消費(fèi)的政策出臺，帶來市場機(jī)會；邯鄲市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。（3）市場分化，后勁不足邯鄲市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。因此邯鄲市商品住宅的去化量非常有限。（2）消費(fèi)能力低下，價格上揚(yáng)空間有限畢竟邯鄲市居民的消費(fèi)能力僅為大型城市居民的一半不到，邯鄲市也不是一個吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心?？陀^上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面：（1）競爭激烈項目周邊樓盤較多，競爭會相對較為激烈。公司在激烈的市場競爭中取得了豐富的經(jīng)驗。（6）配套優(yōu)勢城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，城市自來水管網(wǎng)、排水排污管網(wǎng)、供電網(wǎng)、天然氣管網(wǎng)、有線網(wǎng)線、通信網(wǎng)線等可以直接接通，為住宅樓的建設(shè)提供了必備的外部條件。（4）交通優(yōu)勢項目地始發(fā)6路、17路、57路三條公交線路，公交線全面覆蓋整個城市核心區(qū)。（3）政策優(yōu)勢邯鄲市結(jié)合河北省“三年大變樣”戰(zhàn)略。并且地塊內(nèi)土地平整，地塊當(dāng)前大部分為空地，只有少量廠房，另外本公司在購置土地方面有其它房地產(chǎn)開發(fā)公司所無法比擬的優(yōu)勢，土地成本相對來說較小。 項目SWOT分析（1）地理位置優(yōu)勢項目位于邯鄲市叢臺區(qū)，座落于中華北 豐收路與幸福大街交叉口西北角（老舒爾美廠），場址地理位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，是理想的住宅小區(qū)用地。在邯鄲市很多居民小區(qū)，出現(xiàn)了很多“老人小區(qū)”。在談到對收入狀況的滿意程度時，%，%。家庭月收入超過3000元的占所有被調(diào)查家庭的一半多，1000元以下的只有6%，從這里也可以發(fā)現(xiàn)，邯鄲居民的收入相對還是比較高的。被調(diào)查者的戶口絕大部分都是邯鄲本地戶口，%，配偶為邯鄲戶口的也有84%,這說明，存在一部分進(jìn)入邯鄲家庭的非邯鄲戶籍人員。希望擁有以同樣的價格，能夠得到更多的功能，在同樣的空間里能得到更多的功能和更多的價值的物業(yè)。 他們渴望擁有一套屬于自己的居住場所。在新政打壓房地產(chǎn)投機(jī)行為的現(xiàn)狀下，該類型的投資者會暫時停止其投資行為，待政策及市場反映進(jìn)一步明朗化的時候，再進(jìn)行下一輪的謹(jǐn)慎置業(yè)投資。投資者在邯鄲購房目的不是用來居住，而是作為一個投資工具，他們主要看重項目地段的升值性，投資的小額性，項目周邊的租賃需求。他們的職業(yè)基本包括：各大院校教師、醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營企業(yè)主、高新部門的中層管理者、金融機(jī)構(gòu)等；此類消費(fèi)群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。在新政的大環(huán)境下，他們大都采取持幣觀望態(tài)度。邯鄲市本地居民大都在邯鄲有自己的房產(chǎn)，但都比較陳舊，有一定的積蓄，屬于二次置業(yè)改善生活條件的客戶。邯鄲的主流置業(yè)者分以下幾大類型：邯鄲市本地居民、在邯鄲工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。對于工作多年，經(jīng)濟(jì)實力雄厚的買家們來說，大多考慮一步到位，購買成熟地段的商品房、公寓、甚至別墅、豪宅等。對于購房者而言，買房動機(jī)一般分為幾種情況：第一類是自住型的；第二類是投資購買后出租獲取回報收益的；第三類是跟風(fēng)購買的；第四類是投機(jī)炒房的。邯鄲的主流置業(yè)者分以下幾大類型：邯鄲市本地居民、在邯鄲工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。生活質(zhì)量的不斷提高，人們更多的去追求舒適的居住和生存環(huán)境。邯鄲市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為4925元，同比增長百分之七。從構(gòu)成家庭總收入的四項指標(biāo)看，呈現(xiàn)“三升一降”態(tài)勢。據(jù)市城調(diào)隊住戶處公布的城鎮(zhèn)居民收支形勢調(diào)查分析顯示：2009年，城鎮(zhèn)居民家庭收支金額增加，大項消費(fèi)支出漲多跌少，百姓生活質(zhì)量穩(wěn)步提高。（四）、價格對比XXX萬和公寓城市西景佰旺家苑起價4500元/平方米5230元/平方米5200元/平方米4600元/平方米均價4700元/平方米5400元/平方米5600元/平方米4800元/平方米最高價4800元/平方米6000元/平方米6500元/平方米5000元/平方米小結(jié)：通過對比可以看出本項目在價格上還是有優(yōu)勢的，并且結(jié)合面積，付款金額總數(shù)少，使大多數(shù)客戶接受。（二）、周邊環(huán)境社 區(qū) 環(huán) 境XXX萬和公寓城市西景佰旺家苑對口小學(xué)：聯(lián)防路小學(xué)河西小學(xué)聯(lián)防路小學(xué)河西小學(xué)聯(lián)防路小學(xué)河西小學(xué)聯(lián)防路小學(xué)河西小學(xué)對口中學(xué)：二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校一千米范圍內(nèi)商場：萬達(dá)，萬達(dá)，萬達(dá)，萬達(dá)，超市：美食林，陽光美食林，陽光美食林，陽光美食林，陽光銀行：中行、農(nóng)行、建行、工行中行、農(nóng)行、建行、工行中行、農(nóng)行、建行、工行建行公園趙苑，叢臺公園趙苑，叢臺公園趙苑，叢臺公園、趙苑，叢臺公園娛樂：藍(lán)帶，大友羽毛球館藍(lán)帶，大友羽毛球館藍(lán)帶，大友羽毛球館社區(qū)會所有無無有小結(jié)：通過以上的對比可以看出，本項目的周邊環(huán)境比較優(yōu)越，超市、銀行健身休閑會所一應(yīng)俱全，可以更好的滿足社區(qū)居民的需求，同時本項目配有自己的社區(qū)內(nèi)部幼兒園以及大型超市，可以讓您免去對孩子的擔(dān)心，同時在家門口就可以逛超市。 競爭樓盤狀況分析對項目周邊樓盤調(diào)查如下。截止今年6月底，%。個人購買力的旺盛，帶來的是居住條件的顯著改善。居住條件顯著逐步改善。其中，%，%；，%。商品房銷售市場比較活躍。今年上半年，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，一定程度上對全市經(jīng)濟(jì)快速增長起到積極的拉動和保障