【正文】 1 總論 項目概況地塊位于云城西路與云城東路之間、云城東路與齊富路交界處；宗地面積較小，無法形成大規(guī)模社區(qū)，但形狀方正，有利于規(guī)劃設計；目前地塊平整完畢，進行磚墻圍護，水電尚未接通。地塊性質為二類居住用地（R2），屬國有土地，以多層、中高層或高層單元式居住建筑為主的居住用地。地塊北面為另一塊待開發(fā)住宅建設用地、地鐵二號線蕭崗站和合城（國際）月歷禮品城；南面為起步在建的廣州市規(guī)劃展覽中心、白云國際會議中心和地鐵二號線白云文化廣場站；西面另一塊待開發(fā)住宅建設用地、酒店用品市場和居民樓；東面為一些餐飲食肆和白云山。北面南面西面東面、樓面地價19971元/平方米的價格通過拍賣購得；地塊開發(fā)強度不大，密度較低，注重舒適性能。基本參數(shù)如下：宗地編號占地面積建筑面積容積率綠化率建筑密度AB2907008320795㎡≤58586㎡≤≥35%≤30%地塊建筑高度不超過70米；地塊內建筑間距應符合《廣州市城市規(guī)劃管理技術標準與準則》的規(guī)定；臨地塊邊界的建筑物退縮地塊邊界或城市道路中心線距離不小于建筑間距的一半，以滿足與與相鄰地塊建筑間距的要求；退北側和西側路5米，退白云二線標準段25米，道路展寬段相應減少退縮，使建筑界面保持連續(xù)。 建設背景 白云新城規(guī)劃概況該項目地塊處于廣州市白云區(qū)白云新城內，位于規(guī)劃中的云山社區(qū)，接近文化中心。白云新城位于白云山西麓，以原白云機場為中心結合附近地區(qū)共同組成，北至黃石路，東至白云大道，西至機場高速，南至北環(huán)高速路，總建筑量為1107萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口8萬人，規(guī)劃居住人口22萬人。白云新城設計與建設將貫徹“生態(tài)優(yōu)先、宜居新城、山城相融、綠色高效、滾動實施”的原則，北部、南部為高檔住宅區(qū)，中部為文化商業(yè)核心區(qū)域。核心區(qū)域依托白云國際會議中心、廣州新體育館，集中建設廣州文化建筑群，引進廣州歷史博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣東畫院、廣州畫院、嶺南文化中心等，通過文化中心提升區(qū)域的文化形象。在白云國際會議中心西側，規(guī)劃有面積約為30公頃的大型城市公園。并以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂于一體，形成商業(yè)服務中心，以標志性塔樓成為全區(qū)的地標，包括大型購物廣場、商業(yè)街等，機場航站樓及附屬設施將改造成為商業(yè)用地，與東部的商貿(mào)綜合體、商業(yè)步行街形成整體的商業(yè)氛圍。白云新城規(guī)劃空間結構為“一軸雙中心六社區(qū)”，空間結構以商業(yè)服務和居住為主，通過道路網(wǎng)絡，公園、綠化等系統(tǒng)，使各地塊功能上協(xié)調統(tǒng)一，空間上疏密結合、高低錯落、收放有致。整個規(guī)劃區(qū)域形成“一軸雙中心六社區(qū)”的空間結構：“一軸”——利用原機場跑道空間，規(guī)劃一條南北向80米寬的中央帶形公園貫穿整個白云新城的景觀功能；“雙中心”——北部的文化中心和南部的商業(yè)中心；“六大社區(qū)”——根據(jù)服務半徑與服務人口，其中北部形成“黃石社區(qū)”、“云山社區(qū)”、“蕭崗社區(qū)”三個社區(qū)，南部形成“機場社區(qū)”、“創(chuàng)意社區(qū)”、“柯子嶺社區(qū)”三個社區(qū)。項目所在白云新城規(guī)劃最大的特點和亮點是“生態(tài)優(yōu)先、宜居為重”，%，%，人均公園面積達到10平方米，居民在步行500米范圍內可到達公園，規(guī)劃30公頃的白云公園和15公頃的飛翔公園兩大綠心，引入周邊水源，建立人工濕地；三線下地、雨污分流、人車分行和廣州城區(qū)獨有的自行車專用車道系統(tǒng)等，都將在這片新城中得到體現(xiàn)；整體超過三分之二的區(qū)域為住宅區(qū)，六大社區(qū)個個建設“鄰里中心”，一般包括小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店、郵政所、菜市場等，并且配套小運動場、兒童游戲場和鄰里公園等，滿足居民的日常生活與休閑需要，社區(qū)居民在8分鐘步行時間內可達到。 白云新城定位與發(fā)展前景白云新城發(fā)展定位為“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務中心”。分高檔住宅區(qū)、文化中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)定位如下：1）高檔住宅區(qū)功能定位：交通便利、配套完善、景觀優(yōu)美的高檔居住社區(qū)。住宅建筑高度在60100米之間，綠地率達40%以上。2）文化中心區(qū)功能定位：集中規(guī)劃了市級文化休閑設施，主要包括廣東畫院、廣州畫院、城市規(guī)劃展覽中心、嶺南文化中心、廣州博物館和白云公園等。通過這些文化休閑設施與便利公共交通相結合，從而大大提升了整個地區(qū)的城市功能和文化形象。3）商業(yè)中心區(qū)功能定位：商貿(mào)綜合體片區(qū)位于白云新城中部，是地鐵二號線和地鐵14號線交匯地段——白云新城站公共交通樞紐，依托其突出的交通優(yōu)勢，發(fā)展商貿(mào)綜合體建筑，并通過步行系統(tǒng)連接老航站樓改建商業(yè)中心、步行商業(yè)街、西入口公園等，使之形成具有現(xiàn)代特色的集商業(yè)貿(mào)易，酒店服務，休閑設施、公共休憩空間于一體的現(xiàn)代新城綜合體片區(qū)。白云新城是廣州城區(qū)內重點規(guī)劃的新城，政府重點支持開發(fā)，成為繼珠江新城外廣州城市最受矚目的重點開發(fā)區(qū)域，其發(fā)展前景大好。合理的城市規(guī)劃、有力的政府支持、優(yōu)越的居住環(huán)境、完備的商業(yè)配套、便利的軌道交通等，都是白云新城未來價值之所在。現(xiàn)時，商業(yè)開發(fā)實力強勁的萬達廣場入駐開業(yè)，突顯出白云新城商業(yè)價值之高，對周邊商業(yè)帶動作用明顯；而廣州市新地王亦出現(xiàn)在白云新城，由保利以20605元/㎡的樓面地價創(chuàng)造，預示著白云新城住宅市場充滿機遇，將大有可為。2 項目環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 國內經(jīng)濟環(huán)境2010年國內生產(chǎn)總值達397983億元，%，高于該年年初預期；2011年第一季度國內生產(chǎn)總值為96311億元，%，表現(xiàn)良好。在加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整的步調中，國民經(jīng)濟仍保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。 中國經(jīng)濟仍然是全球經(jīng)濟發(fā)展中最具活力的國家之一，發(fā)展?jié)摿Ρ皇廊怂春谩Ａ己玫慕?jīng)濟增長勢頭對國內房地產(chǎn)行業(yè)而言是長遠的利好，有助于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。國內經(jīng)濟整體發(fā)展良好，但也存在一定問題與風險。根據(jù)國家統(tǒng)計局的調查，經(jīng)濟學家認為中國經(jīng)濟面臨的主要問題與風險中，“通脹壓力增大”、“房地產(chǎn)調控難見成效”、“民間資本缺乏出路”%、%、%。這三大問題與風險，都能對國內房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響；從側面可以看出，通脹、調控難見成效、民間資本無出路都對目前普遍較高的房價有一定支撐作用。因此，從經(jīng)濟發(fā)展勢頭或經(jīng)濟面臨問題等方面判斷，未來國內房價出現(xiàn)大幅下降的可能性不大。 國內政策環(huán)境調控政策是影響房地產(chǎn)市場走向的一只“有形之手”。對于現(xiàn)時市場，政府調控政策一直是關注的焦點，發(fā)揮著非常大的作用。從2010年初開始，針對全國普遍較高的房價問題，政府部門出臺了一系列政策進行調控：◆2010年1月7日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件從土地到信貸，再到地方政府責任，詳細列出了11條措施，主要規(guī)定二套房貸首付不低于40%?！?010年4月17日，國務院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。其中規(guī)定“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，”“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！薄?010年9月29日，國家有關部委下發(fā)通知，出臺五條包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等方面的措施，進一步推進房地產(chǎn)調控，被業(yè)界稱之為“二次調控”，又稱作“新國五條”。具體措施包括嚴格實行問責制；全面暫停第三套房貸，首套房貸款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；切實增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度?！?010年10月19日，央行突然宣布自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，房貸利率相應提高?！?010年10月底，多家銀行紛紛表示收到通知，將于11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調整為同檔期基準利率的85%?！簦》亢统青l(xiāng)建設部當天也下發(fā)《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，宣布從2010年12月26日起，其中，五年期以下(含五年)%%，%%?！?011年1月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》，被稱為“新國八條”；各地方相繼推出執(zhí)行細則，進一步加大調控力度。總結：過往的樓市調控，房價基本是越調越漲；而從2010年開始的一系列措施，其力度不斷加大，調控逐步加嚴加緊，可見政府要降低房價的決心之大。因此，面對持續(xù)緊縮的政策環(huán)境，房價將承受巨大壓力，預測將出現(xiàn)一定程度的下調；而在房價未出現(xiàn)實質性下挫和調控持續(xù)期間，市場交易將相對低迷。 國內房地產(chǎn)市場環(huán)境 2010年全年，%；其中，%。2010年，%；其中，%。，%；%。，%；%。2010年各月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比均是上漲，漲幅呈現(xiàn)先上升后回落趨勢；新建商品住宅漲幅基本在兩位數(shù)。2011年一季度，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看出，房屋銷售價格同比仍處于增長，但漲幅進一度縮小。70個大中城市房屋銷售價格漲跌幅度（月度同比）經(jīng)過國家與地方政府部門不斷出臺調控政策措施，全國房地產(chǎn)市場已明顯受到影響，增長速度放緩；但價格仍然維持在較高水平，未出現(xiàn)實質性下跌；成交面積與成交金額增長明顯，保持在10%以上。市場狀況堅挺，但調控力度加大，下行壓力巨大。 區(qū)域環(huán)境 廣州市經(jīng)濟環(huán)境作為四大一線城市之一，廣州市近幾年持續(xù)快速發(fā)展，特別是在舉辦亞運會的影響下，城市綜合實力的各個方面都有所進步。廣州市GDP近6年增長幅度均在10%以上，經(jīng)濟實力非常強。根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新核定，是繼滬京后國內第三個GDP突破一萬億元的城市，發(fā)展勢頭良好。而根據(jù)廣州“十二五”確定的11%的年均增速，到2015年。良好穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境，將有助于廣州市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。亞運后，廣州將繼續(xù)加快發(fā)展步伐，努力建設成為國家中心城市和國際商貿(mào)中心；在經(jīng)濟發(fā)展轉型和建設首善之區(qū)過程中，廣州將迎來更大的機遇。 廣州市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在全國調控的大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境也是從嚴從緊。目前廣州市主要的調控政策如下：◆對在本市(市轄十區(qū),不含增城從化)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。◆對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機構和個人購買商品住房的，嚴格按照國家有關政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記?！粜刨J政策方面，貸款(包括住房公積金貸款)購買第一套住房的，首付比例不低于30%，執(zhí)行基準利率；購買第二套住房的，其首付比例不得低于60%?？偨Y：“限購令”的實施，將很大程度控制住廣州市的投資購房，市場交易將進一步持續(xù)低迷。 廣州市住宅市場環(huán)境廣州市十區(qū)整體受國家宏觀調控影響，%；，基本與當年成交量持平，比上年供應量減少9%。從供求關系上看，廣州房地產(chǎn)市場基本屬于持平狀態(tài)，說明廣州新房供應并不會有太多增長，特別是中心六區(qū)，土地將變得稀缺。廣州市十區(qū)2010年網(wǎng)簽成交價格為12484元/平方米，%；而中心六區(qū)的價格也是持續(xù)上漲，2011年3月份達到了21969元/平方米。目前廣州房地產(chǎn)市場處于量跌價穩(wěn)的狀態(tài)，交易量出現(xiàn)大幅下跌，而價格仍維持在高位運行；預測隨著調控政策的不斷深化，市場會出現(xiàn)更多購房優(yōu)惠或通過降價促成成交，但價格的下降不會太明顯。，%；，%，%。從供求關系上看，2010年白云區(qū)房地產(chǎn)市場供稍多于求，說明白云區(qū)市場尤其是白云新城板塊，已受到越來越多的開發(fā)商關注，未來將成為廣州樓市的一個熱點。白云區(qū)2010年網(wǎng)簽成交價格為11903元/平方米，%； 從各季度價格走勢可以判斷，白云區(qū)住宅價格一直處于上升通道，即使是在調控政策頻出的2010年同樣上漲明顯。說明白云區(qū)的價值已經(jīng)達到市場認可，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?地塊微觀環(huán)境 地塊現(xiàn)狀該地塊坐落于白云區(qū)云城西路東側、（規(guī)劃）橫二路南側、（規(guī)劃）白云二線北側，即目前云城西路與云城東路之間、云城東路與齊富路交界處。占地面積20795平方米，建筑面積不大于58586平方米，綠化率不小于35%，建筑密度不大于30%。地塊白云大道云城西路云城東路齊富路目前地塊已完成土地平整工作，正砌磚墻圍護。 周邊配套環(huán)境 自然環(huán)境本宗地塊鄰近白云山，坐落山腳下，可以望山，擁有珍貴的開闊山景資源；整個白云新城依山，擁八公里山界線，平均山體寬約四千米，面向三十多平方公里的山林生態(tài)。地塊東面既是河涌水體，雖然現(xiàn)時條件較差，但隨著白云新城建設的不斷完善，將可營造成為自然溪景小品，成為未來小區(qū)居民的休憩之處。另外，周邊道路綠化率高，花木繁多，環(huán)境優(yōu)美。 生活配套環(huán)境現(xiàn)時周邊生活配套匱乏。白云新城尚處于開發(fā)建設階段，該地塊四周為在建或即將在建的工地，各種生活配套設施并不完善；東面有一些餐飲食肆，西面有居民區(qū)，內有普通配套設施，距離亦較遠。而最近的五號停機坪購物中心距離地塊兩個地鐵站。教育、醫(yī)療水平仍不盡人意，民辦學校良莠不齊，與公辦教育銜接不暢，最近的機場民航醫(yī)院距離亦較遠，在白云公園站機場路附近。在白云新城建設尚不完善階段，生活配套主要還是靠小區(qū)內部配套，以達到基本生活要求。 交通狀況目前地塊周邊主干道路分布為三橫三縱，東西走向從上到下主要是