【文章內(nèi)容簡介】 4 5 . 2 27 5 1 . 8 57 2 5 . 89 4 7 . 7 71 9 3 . 6 52 9 5 . 9 74 5 6 . 2 44 9 4 . 0 15 5 8 . 2 66 6 0 . 6 11 1 5 0 . 6 63 5 6 . 9 17328713461854732426539663157379502004006008001000120014002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年010002020300040005000600070008000新建商品房竣工量( 萬平方米)新建商品房銷售量( 萬平方米)新建商品房銷售價格( 元/ 平方米) 杭州市六區(qū)商品房銷售及價格走勢圖 2 9 . 6 23 2 . 9 42 6 . 4 83 0 . 4 32 3 . 6 61 1 . 4 62 3 . 3 93 5 . 6 66 0 . 0 91 0 3 . 3 35 1 . 5 74 1 . 4 8 4 3 . 2 33 4 . 6 92 9 . 5 52 2 . 7 69291110851352914509145401133110707991796469513100069594981198919399 91770204060801001202 0 0 6 年9 月 2 0 0 6 年1 0 月 2 0 0 6 年1 1 月 2 0 0 6 年1 2 月 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年5 月 2 0 0 7 年6 月 2 0 0 7 年7 月 2 0 0 7 年8 月 2 0 0 7 年9 月 2 0 0 7 年1 0 月 2 0 0 7 年1 1 月 2 0 0 7 年1 2 月0202040006000800010000120201400016000市六區(qū)成交量( 萬平方米)市六區(qū)成均價( 元/ 平方米) 我們通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，杭州市的新房供求比近年來基本 呈供求 基本 平衡 甚至供大于求的 態(tài)勢 。 但由統(tǒng)計口徑原因，新建商品房竣工量統(tǒng)計時包含了經(jīng)濟適用房和安置用房（超過補償差價購買部分），因此杭州這幾年實際上處于一個供不應求的狀況，再加上供應結構不太合理（大面積戶型供應比例偏高），房價一直處于增長態(tài)勢。 特別是進入 2020 年 6月以來，供不應求狀況更加突出。 2020 年商品房銷售 萬平方米，增長 ％，其中住宅銷售 萬平方米，增長 ％ ，應該說 2020 年杭州樓市飆升主要是由供應跟不上壓抑了兩年的需求引發(fā)的。隨著四季度及今年上半年的信貸緊縮及 新盤大量上市，供求比例會逐步回復到相對平衡的態(tài)勢，市場將會理性。 五 、 需求分析 我們認為推動杭州市房地產(chǎn)保持旺盛需求，并將在未來很長一段時間內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮其推動作用的幾個基本因素是：城市地位的不斷提高、城市生活品質(zhì)的繼續(xù)提高；城市化進程繼續(xù)加大；束縛的住房升級需求；中產(chǎn)階級的壯大。 城市地位的不斷提高 近年以來，杭州的城市競爭力獲得了一系列的肯定：“世界休閑博覽會舉辦地”、“中國宜居城市”、“最佳商業(yè)城市”、“最具活力的民營經(jīng)濟城市 ”等。 這些榮譽的獲得顯示城市競爭力不斷上升， 經(jīng)濟輻射能力和城市影響力都變得更 大。同時杭州提出打造“生活品質(zhì)之城市”，使得城市的宜居形象更加鮮明，對于房地產(chǎn)需求起到很大的推動作用，使更多的異地人士來杭州創(chuàng)業(yè)、居住、生活。 杭州近年來獲得的城市榮譽 ? 《福布斯》 “2020 中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜 ” 位次分別是：杭州、北京、上海、無錫、寧波、蘇州、大連、廣州、南京、天津 。 ? 《福布斯》 “200 7 中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜 ” 位次分別是：杭州、上海、南京、無錫、蘇州、北京、廣州、寧波、大連 。 ? 2020年度 中國城市競爭力 排行：最適宜居住十大城市之一。 城市化進程和 住房升級需求 以農(nóng)村人口加速 轉(zhuǎn)移為表現(xiàn)的城市化伴隨而來的是住房升級的需求，從2020 年開始杭州市市區(qū)人均居住建筑面積由 平方米增加到 2020 年年末 平方米 。 隨著經(jīng)濟水平的增長，居民對住房水平和質(zhì)量的需求 將 不斷增 長，從而帶來對住房升級的強勁需求。 中產(chǎn)階級的壯大 收入分配和中產(chǎn)階級的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素，因為不同的收入水平?jīng)Q定了對不同產(chǎn)品的購買力。根據(jù)其他國家的經(jīng)驗顯示，當年均收入超過3000 美元（世界銀行用來衡量“中高收入國家”的最低標準），將會迅速出現(xiàn)一個中產(chǎn)階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。 杭州市 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 21689 元，比上年增長 %，按可比匯率比價計算已經(jīng)十分接近 3000 美元 。因此，隨著杭州市中產(chǎn)階級隊伍的迅速增加，將帶來對城市房屋特別是中高檔商品房的需求增加。 對房地產(chǎn)投資的增加 浙江 民營經(jīng)濟發(fā)達、民間資本雄厚 ，而杭州作為浙江的省會城市和風景旅游成城市，房產(chǎn)具有很強的保值增值能力。同時浙江籍異地者對于子女教育、休閑度假的購置物業(yè)需求很大，且長期來看 房產(chǎn)的增值效應明顯， 投資需求潛力仍然很大。 六 、 消費者調(diào)研 為了配合公司丁橋項目的市場定位、產(chǎn)品策劃、廣告策劃、 銷售策劃等，我們根據(jù) 杭州專業(yè)雜志《樓市》 及 華坤市場研究公司在連續(xù)三年杭州人居展上抽樣調(diào)查了 2020 位未來兩年內(nèi)有購房打算的決策者進行了問卷調(diào)查，部分統(tǒng)計結果如下： 消費者來源分析 從我們的調(diào)查結果看， 外地客戶 （新杭州人） 成為支撐杭州 市場的 主要力量，在杭州擁有一套住房成為其享受生活理念的一種表達方式，長期投資和持有物業(yè)的比例教高。 購房人群地域特征 —— 異地購房占絕對主導 30%39%24%7%杭州本地人 新杭州人 浙江省內(nèi)其他地方人 省外人士 消費者購買行為分析 從我們的調(diào)查結果看，杭州市消費者購房主要以一次置業(yè)為主 ，其中又以自助型需求和改善型需求為主。首次置業(yè)和改善型居住的比例之和基本占到 70%以上，成為絕對主力。 主要購買意圖 —— 首次置業(yè)、改善居住仍占主流、投資客有所抬頭 46%30%11%7%5%27%51%3%16%2%41%36%10%7%4%0%10%20%30%40%50%60%首次置業(yè) 改善居住 居住兼投資 為父母 / 子女購房 投資2020 年 4 月2020 年 9 月2020 年 5 月圖： 三屆房交會期間購房目的調(diào)查 消費者居住區(qū)域選擇分析 從調(diào)查結果來看，消費者在選擇居住區(qū)域時已經(jīng)不像原來一樣只看重傳統(tǒng)的地段因素，而是更加看重整體的居住環(huán)境、交通和配套設施等方面。 從消費者的選擇范圍來看，城西、三墩、錢江新城三區(qū)域成為最佳選擇區(qū)域，也充分反映了當前消費者對于居住地區(qū)選 擇的認同度。 圖：消費者選擇居住區(qū)域調(diào)查結果 物業(yè)類型需求分析 此次調(diào)查結果顯示，在物業(yè)的選擇上，小高層是目前市場上的首選，占被訪者人數(shù)的 %，比選擇者多層的人多出近 5 個百分點。而選擇排屋和別墅的比例合計有 %。 %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%多層 小高層 高層 排屋 別墅 其他 圖：消費者 物業(yè)類型需求 調(diào)查結果 面積及戶型需求分析 此次調(diào)查的結果顯示，消費者最迫切需求的物業(yè)面積區(qū)間集中在 90 ㎡ 100㎡，這說明消費者更傾向于購買中小戶型。 而根據(jù)消費者對戶型需求的調(diào)查結果來看，消費者需求的主 力戶型為二室二廳二衛(wèi)（ %）、三室二廳二衛(wèi)（ %）、三室兩廳一衛(wèi)（ %），與面積選擇基本保持一致。（圖 9— 6） 同時我們通過對比可以發(fā)現(xiàn)，在相同面積段的情況下客戶對于功能空間的要求明顯提高，兩個衛(wèi)生間的需求提升比例較大。 圖：消費者 物業(yè) 面積 需求 調(diào)查結果 %%%%% %%%%%%%%%四房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳一衛(wèi) 兩房兩廳兩衛(wèi) 兩房兩廳一衛(wèi) 一房一廳一衛(wèi) 其他圖：消費者 物業(yè) 戶型 需求 調(diào)查結果 價格選擇分析 在單價的選擇上，有 56%的被訪者可以接受的單價在 7000 元 /平方米到10000 元 /平方米之間，而選擇 7000 元 /平方米以上的被 訪者占 31%，此外，能接受 10000 元 /平方米到 15000 元 /平方米單價的被訪者有 13%。 圖：消費者 物業(yè) 戶型 需求 調(diào)查結果 消費者調(diào)研 小結 （ 1）由調(diào)查結果可知，消費者在選擇購房時，價格、地段和交通是其首先考慮的幾個主要因素，但在同類地段下，這幾個因素相差不大，因此，此時更應做好景觀、戶型以及房屋建設質(zhì)量工作以吸引消費者購買； （ 2）就面積和戶型情況而言，市場上受追捧的是中小戶型，而面積太大或太小的戶型均為消費者冷落； （ 3）從購房的動因看，自住和改善居住環(huán)境日益成為居民購房的主要動因，而投資性購房 所占比例并不是很大； （ 4）在消費者購房所考慮的因素中，開發(fā)商的信譽也成為其購買決策的影響因素之一，因此，開發(fā)商在強化樓盤品質(zhì)的同時，也須注意加強品牌建設等自身的內(nèi)在因素。 七 、 未來市場 走勢分析 未來房地產(chǎn)市場供求情況分析 杭州房地產(chǎn)市場總體可預計住宅供應情況表（單位：萬 平方米 ） 城區(qū) 在售房源 增量房源 潛在供應量 合計 上城區(qū) 下城區(qū) 拱墅區(qū) 西湖區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 之江區(qū) 下沙區(qū) 17 合計 數(shù)據(jù)來源 —— 根據(jù)透明售房網(wǎng)絡及杭州市國土土地出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計 注釋： 本數(shù)據(jù)截至 2020 年 12 月 在售房源：已取得預售證但未實現(xiàn)銷售的房源 增量房源：分期開發(fā)項目（已開盤過）但尚未取得預售證的房源 潛在供應量：已取得 土地但未開盤銷售的項目所能供應的房源 數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示截至 目前 杭州市 六 區(qū)可售房源總量 （包括 2020 年全年出讓的商品房建設用地） 建筑面積 近 1400 萬平方米。這些供應將主要集中在 未來兩到叁年內(nèi)釋放，而從今年上半年的土地供應情況（今年上半年除 1 月份出讓 2塊宗地以外，到 3月 14 日止僅發(fā)布 8 塊宗地信息預告，尚未有出讓土地正式掛牌）看，杭州市政府似乎開始有目的的控制土地供應量。因此我們認為未來供應壓力只集中在近階段，總體市場轉(zhuǎn)折的可能性不大。 未來杭州房價走勢分析 ? 宏觀經(jīng)濟降溫、貨幣政策從緊、信貸 從緊 ? 前期 滯后的供應 和新增商品房供應 開始 集中 釋放 ? 部分項目由于各種原因低價開盤銷售以求緩解資金壓力 ? 土地價格上升， PPI高企導致建安材料、人工等成本不斷上升 ? “人口紅利” 產(chǎn)業(yè)的剛性需求 依然存在，結婚高峰 仍然將 持續(xù) 數(shù)年 杭州樓市目前面臨自 2020 年年底貨幣緊縮政策尤其是按揭信貸緊縮政策調(diào)控影響后， 銷售 出現(xiàn)一定低迷 ，但 我們認為，隨著人民幣匯率升值速度的加速，全球性鋼筋、水泥、銅、鋁等基礎類大宗資源價格的爆漲以及國內(nèi)新勞動法實施以后建筑勞動力成本的快速提高，房地產(chǎn)最主要的價格組成因素都處于于國內(nèi)CPI同步的高漲周期，房地產(chǎn)的價格將難 以在短時間內(nèi)予以下降調(diào)整；同時， 隨著 杭州樓市新年供應量的復蘇，產(chǎn)品供應結構的調(diào)整， 90 平方米以下的中小戶型占據(jù)市場主流 ， 市場的供求關系將得到結構性緩和，部分在樓市旺銷期間被高估的區(qū)域房價可能出現(xiàn)價格理性的調(diào)整 。 整體而言，杭州樓市的需求仍處于較為旺盛的人口紅利階段，自住以及投資需求在通貨膨脹時期難以得到有效遏制，后期需求仍大量存在，未來市場價格仍將穩(wěn)中有升，健康運行。 第 五 部分、 項目周邊 市場 情況 一 、本項目所處區(qū)域概況 隨著杭州城市的發(fā)展，擴大城區(qū)范圍、拓展城市居住空間已越來越迫切。 目前在三墩 有迄 今為止杭州建設規(guī)模最大的安居工程 ——都市水鄉(xiāng)， 該 樓盤的入市極大地提升該區(qū)域的人氣。隨著浙大的落戶及該地區(qū)的城市配套建設日趨成熟，房價也隨之大幅攀升 。 2020 年 杭州連續(xù)幾次土地招標會上，三墩出讓地塊高潮迭起，地價 也再創(chuàng)新高 。 今年 出讓的 [2020]25 號地塊， 樓面 地價已達 每平方米7750 元。 根據(jù)此規(guī)劃，未來五年，三墩的城鎮(zhèn)居住人口將由現(xiàn)在 3 萬～ 4 萬人發(fā)展到20 萬人。此外，隨著沃爾瑪、銀泰購物中心、世紀聯(lián)華等的入駐，以及規(guī)劃中的華東地區(qū)最大醫(yī)院浙江醫(yī)院的開工建設，申花路區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展充滿希望。 二 、區(qū)域競爭性 樓盤情況調(diào)查 該區(qū)域內(nèi)在建項目較多，主要有親親家園、耀江 .文鼎苑、濱江 .萬家花城、旅游 .橡樹園、 華元 .芳滿庭 等樓盤 ： 周邊樓盤分布圖 濱江 .萬家花城 物業(yè)名稱 濱江 .萬家花城 調(diào)