【正文】 由臨浦、瓜瀝和義蓬組團組成。吸納中心城區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)等功能的擴散，形成相對獨立、各具特色、功能齊全、職住平衡、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)群。 雙心雙軸 ：雙心即湖濱、武林廣場地區(qū) —— 旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨江地區(qū) —— 錢江北岸城市新中心，錢江南岸遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心。雙軸即東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以主城 —— 江南城為軸線的城市發(fā)展軸。 城市主要建設(shè)用地規(guī)劃布局 居住用地布局 建立以商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等多種形式的住宅供應(yīng)保障體系，加快城中村改造，主要分為如下幾個重點建設(shè)區(qū)域： 主城：設(shè)置城中、城東、城南、城西、城北五個居住片區(qū)，并大力改造老城區(qū)內(nèi)低標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，重點發(fā)展城東、城北居住片區(qū)。 江南城：重點形成城廂、城北、濱江三個居住片區(qū)。 臨平城：主要形成臨平、星橋、運河三個居住片區(qū)。 下沙城：安排工業(yè)園區(qū)和高教園區(qū)的配套居住區(qū)，形成東西兩個居住片區(qū)。 公共設(shè)施用地 市級公共中心：改造延安路及近湖地區(qū) —— 旅游、商業(yè)中心區(qū)：中河路以西、環(huán)城北路以南、河坊街以北、西湖以東地區(qū)，承 擔(dān)商業(yè)、旅游服務(wù)、文化休閑等功能。 新辟城市新中心及臨江地區(qū) —— 中央商務(wù)區(qū)：西興大橋與錢江二橋之間兩岸臨江地區(qū)，承擔(dān)行政辦公、金融貿(mào)易、會議展示、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能，是區(qū)域性商務(wù)中心。在錢塘江南岸預(yù)留城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心用地，近期以控制為主。 市級 公共 副中心：疏解市級公共中心容量，延伸其服務(wù)功能。進一步完善蕭山市心路地區(qū)、臨平城中心區(qū)，建設(shè)下沙城中心區(qū)等城市副中心。 地區(qū)級和城市組團中心：重點建設(shè)城站地區(qū)、鐵路東站地區(qū)、江濱五號區(qū)塊、賣魚橋 大關(guān) 拱宸橋、濱盛路中段、慶春路東段、文三路西段和三墩等地區(qū)級中心，以及塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬組團中心。 特色商業(yè)街區(qū) 旅游發(fā)展形成互動，建設(shè)集購物、旅游、休閑、文化為一體的特色商業(yè)街。規(guī)劃建設(shè)湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)、清河坊歷史文化街區(qū)、南山路書畫藝術(shù)休閑街區(qū)、絲綢特色街區(qū)、信義坊運河文化街區(qū)、四季青服裝街區(qū)、武林路 女裝特色街區(qū)、梅家塢茶文化村落等。 申花路板塊 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域位于杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)，該 鎮(zhèn)總面積 平方公里，近 1700 公頃耕地，屬河海沉積平原。 （ 1）地理位置 三墩鎮(zhèn)是杭城西北的中心城鎮(zhèn) ， 地處杭州北大門，距市中心 公里 。西與北連余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)，東與南分別與拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)、本區(qū)蔣村鄉(xiāng)相接。 （ 2）行政區(qū)劃和人口 三墩鎮(zhèn)下轄 7 個行政村， 14 個社區(qū)居委會，面積 平方公里，常住人口 萬。集鎮(zhèn)規(guī)劃占地 萬平方米，人口 11 萬人。 （ 3）交通 三墩鎮(zhèn)東臨 104 國道，繞城公路貫穿中部。鎮(zhèn)主干道杭三路同市區(qū)文華路、文苑路連接，北與祥三路連接。 目前從市中心到三墩主要有 3 條路徑：從莫干山路至三墩、從古墩路至三墩、從上塘高架至留祥路入三墩。公共交通十分便捷，有公交首末站一座，有 30 33 84 900、 860、 36 40 21假日 4 線這 9 條公交線路以及 899 路 1 條沿途公交線。 鎮(zhèn)內(nèi)有連接京杭大運河的余杭塘河，可通 100 噸級船只。 （ 4）三墩鎮(zhèn)規(guī)劃條件 根據(jù) 三墩新城的規(guī)劃 （詳見三墩用地規(guī)劃圖） ，三墩人口近期 規(guī)劃 萬，中期達到 20 萬，遠(yuǎn)期將達到 40 萬 ， 而從 杭州市貿(mào)易局制定 的 《杭州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點 20202020 年發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要》 來看 ，該規(guī) 劃明確三墩為區(qū)域商業(yè)副中心。 同時 隨著浙江大學(xué)新校區(qū)的遷入和 《浙江大學(xué)周邊地區(qū)概念規(guī)劃》提出，城西示范區(qū)的核心設(shè)在浙大紫金港校區(qū)的東側(cè)。其中分布著文化交流中心、會議中心、展覽中心和服務(wù)業(yè)中心，形成以文化、教育和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為特色的專業(yè)型中心區(qū) 。 此外， 沿古墩路，以留祥路以南、申花路北側(cè)地區(qū)為 規(guī)劃中的重點 科技商務(wù)中心 ， 即 依托 新 浙大建設(shè)科技商務(wù)中心 。而項目地塊正位于規(guī)劃中的科技商務(wù)中心內(nèi)。 （ 5）交通 交通方面， 從市中心到三墩的交通線主要有三條：從莫干山路至三墩；從上塘高架至留祥路入三墩；從古墩路至三墩。 西湖區(qū)和三墩鎮(zhèn)投入 億元用于申花路、豐潭路、董家路等六條道路的改建，大大改善三墩大區(qū)域與市區(qū)的道路交通狀況。 另外，根據(jù)杭州市政府最新規(guī)劃，地鐵 2 號線 “ 三墩 ” 正處在 “ 西起 瓶窯及經(jīng)良渚、三墩到古墩路，連接文二路，再向南走保俶路至慶春路，沿慶春路一直往東經(jīng)錢江新城奉化江路過江向南至蜀山車輛段 ” 的規(guī)劃結(jié)點內(nèi)。 （ 6）市政配套 在市政配套方面 ， 目前的 學(xué)校有三墩中心幼兒園、三墩小學(xué)、三墩中學(xué)、杭師院附中（高中部） 以及剛遷入的浙江大學(xué)紫金港校區(qū)； 醫(yī)院則有杭州第九醫(yī)院、杭州西湖區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、杭州拱墅區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院， 而 由浙江大學(xué)與地方共建的大型醫(yī)療中心，也已經(jīng)進入規(guī)劃。從 2020 年開始，五里塘風(fēng)情街、城市中心廣場、三墩商業(yè)中心等主要城市設(shè)施和公共活動空間將全面啟動，并改造建設(shè)鎮(zhèn)中路商 業(yè)公共中心，配置行政、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療、體育休閑等公共設(shè)施，還將在厚仁路兩側(cè)建設(shè)鎮(zhèn)北區(qū)公共中心。通過五里塘河江南水鄉(xiāng)風(fēng)情街和鎮(zhèn)中路、厚仁路兩個公共中心的建設(shè)，使三墩地區(qū)真正成為杭州西北部城區(qū)的區(qū)域中心。 第 四 部分、 城市房地產(chǎn)市場環(huán)境 一、整體市場概況 近幾年以來杭州房地產(chǎn)市場歷經(jīng)兩次比較大的宏觀調(diào)控依然保持了穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，市場經(jīng)過 2020 年的短暫低迷、 2020 年的逐步復(fù)蘇之后， 2020 年又進入房價快速上升市場銷售火爆的局面，反映了杭州房地產(chǎn)市場存在較大的真實需求。但 因房價地價漲幅過大， 2020 年年底國家調(diào)控力度加大，市場重新陷入觀望，后市供應(yīng)加大之后市場存在短線調(diào)整的可能性。 二 、 市場政策環(huán)境 宏觀調(diào)控政策及效果 回顧 —— “調(diào)控不改房價走勢” 宏觀調(diào)控階段： 2020 年 — 2020 年 主要政策：數(shù)次上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率；數(shù)次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；《 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》 ； 《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》 ； 《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 政策效果： 2020 年以來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強度正在明顯增強，頻頻動用稅收政策 、金融政策、行政清查政策來來調(diào)控全國房地產(chǎn)市場。杭州在售樓盤均開始呈現(xiàn)一定程度的滯銷，需求多數(shù)處于觀望狀態(tài)，整體的市場價格有所下滑。 市場恢復(fù)階段： 2020 年 — 2020 年 主要政策：“二手房交易個稅再次征收 ” 《外地人在杭購房入戶試點辦法》 ；住宅個人貸款按揭 “松綁 ”； 提高住房公積金貸款 ； 在建普通住宅樓盤優(yōu)先貸款 政策效果： 2020 年開始杭州市政府在執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，對普通住宅消費實行鼓勵措施，市場開始復(fù)蘇、成交量開始回升。 2020 年的杭州房地產(chǎn)市場壓抑了兩年的剛性需求開始釋放，城市舊城改造、基礎(chǔ) 設(shè)施改造和地鐵建設(shè)進入實施階段，房地產(chǎn)市場又開始進入“火爆”的階段，價格直線上升，主城區(qū)新房銷售均價突破萬元。 圖片：杭州市區(qū)宏觀調(diào)控期間房價及銷售量變化 .、政策調(diào)控對杭州房地產(chǎn)市場影響分析 杭州自 2020 年以來經(jīng)歷數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控，效果主要體現(xiàn)在交易量萎縮，商品房價格稍稍回落的情況僅出現(xiàn)在 2020 年三、四季度。 從地方政府 2020 年開始的鼓勵自住的購房政策我們可以發(fā)現(xiàn)作為杭州 GDP貢獻中十分重要的房地產(chǎn)業(yè)，其關(guān)系到地方政府的極大利益。 同時， 杭州 作為 中國經(jīng)濟最活躍的東部重要省份浙江省的 省會城市以及 全國最適宜居住的城市和著名的風(fēng)景旅游城市，外來的投資性購房需求和本地的剛性購房需求基礎(chǔ)在人口紅利的背景下仍然堅固 。 因此我們判斷，從長期來看杭州房地產(chǎn)市場對政策調(diào)控有比較強的抗性，杭州的城市價值決定了其房價的穩(wěn)定性。 未來政策調(diào)控預(yù)測 信貸調(diào)控力度將近一步加大 央行近兩年陸續(xù)進行加息和調(diào)高銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)越來越明顯的預(yù)示著政府貨幣政策開始收緊，前期由于信貸過快增長和股市融資獲得大量資金的發(fā)展商和購房者未來在資金獲取和資金成本上將面臨雙重壓力。該政策調(diào)控將對需求有一定的遏止，也會加快二 級市場普通住宅的供應(yīng)速度，特別是多套住房按揭貸款控制將會對高檔住房和投資性物業(yè)需求有一定的影響。 經(jīng)濟適用房政策和廉租房政策效果有限 目前中央已經(jīng)明確保障性住房建設(shè)的地位，未來中低端住房保障將由政府承擔(dān)更多責(zé)任。該政策短期對市場需求可能會有一定的影響，但從長期來看對于高端商品房的稀缺性價值是一種鞏固。 物業(yè)稅尚需時日 物業(yè)稅政策的呼聲一直很高，但實施的難度較大，我們認(rèn)為短期內(nèi)很難形成實質(zhì)性的影響， 前段時間國家稅務(wù)總局官員有關(guān)物業(yè)稅兩年內(nèi)不會出臺的消息印證了我們的看法 。 因此我們判斷，未來宏觀調(diào)控的主要 手段仍然以信貸收縮為主。市場短期內(nèi)將會逐步面臨銷售壓力，行業(yè)整合加劇，但房價大幅下跌的可能很小。 三 、房地產(chǎn)投資情況 受國家宏觀調(diào)控影響，杭州市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速從 2020年 開始有所 回落 。 2020 年，杭州市固定資產(chǎn)投資比上年增加 %，增幅回落11 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增加 %，增幅回落 個百分點； 2020年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落，當(dāng)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別比上年增加 %和 %，增幅繼續(xù)回落 和 個百分點。 杭 州房地產(chǎn)投資情況表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資總額（億元） 490 741 937 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元） 占固定投資比重（ %） 30 35 29 30 33 33 房地產(chǎn)銷售額（億元） 房地產(chǎn)業(yè)對 GDP的貢獻率（ %） 3 5 0510152025303540452020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年房地產(chǎn)投資增幅 固定資產(chǎn)投資增幅 數(shù)據(jù)來源：杭州年鑒、 2020 年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 杭州市 房地產(chǎn)投資 占固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)超過三成，房地產(chǎn)業(yè)對于地方國民經(jīng)濟的影響力可見一斑。通過統(tǒng)計分析我們可以發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增幅經(jīng)過 2020 年增幅達到最低之后 2020 年開始又邁入上升通道，可以預(yù)見隨著 2020 年大量建設(shè)用地出讓后續(xù)房地產(chǎn)投資仍將穩(wěn)步攀升。 四 、房地產(chǎn)市場供需情況 土地市場情況 近五年杭州市區(qū)土地供應(yīng)情況 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 土地出讓幅數(shù) 31 63 78 70 58 74 土地出讓面積（畝） 6961 出讓總金額（萬元） —— 地價 (萬 /畝 ) 4 8 1 . 39 9 5 . 21 3 1 9 . 35 1 9 2 . 23 5 2 0 . 43 3 5 9 . 63 6 7 0 . 86 9 6 1 . 1 97 9 5 . 25 5 9 . 95 0 7 . 23 4 8 . 73 1 6 . 64 3 7 . 63 5 0 . 90100020203000400050006000700080002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年0100200300400500600700800900土地出讓面積 （ 畝 ）地價 ( 萬 / 畝 ) 數(shù)據(jù)來源 — 杭州國土信息網(wǎng)及歷年拍賣成交信息 2020 年至 2020 年由于宏觀調(diào)控，土地價格出現(xiàn)明顯下降，土地市場也趨于理性。隨著 2020 年下半年市場的復(fù)蘇，地價開始上升。 2020 年杭州市區(qū)土地供應(yīng)已達 6961 畝，相當(dāng)于 2020 和 2020 年 土地供應(yīng)量總和 。同時土地價格急劇攀升，平均地價增長 60%，土地市場重現(xiàn) 2020 的火爆狀態(tài)。 2020 年土地市場放量供應(yīng)將影響未來兩年的新增商品房供應(yīng)，從而緩解杭州目前的供求失衡狀態(tài)。 2020 年底的突然轉(zhuǎn)冷也是一種強烈的調(diào)整信號，未來杭州土地市場或許將會保持更加理性。 丁橋及全 市重要地塊出讓信息列表 商品房供求情況及價格走勢 杭州房地產(chǎn)市場歷年供求情況表 / 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 新建商品房竣工量 新建商品房銷售量 新建商品房銷售價格 3966 4265 4732 6185 7328 7134 供求比 數(shù)據(jù)來源： 2020 年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 單位：萬平方米、元 /平方米 3 0 0 . 6 83 4 7 . 74 7 0 . 4 85 5 1 . 5 16