【正文】 各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各種檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷(xiāo)售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)偏好、購(gòu)買(mǎi)關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤(pán)描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。②供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況（預(yù)測(cè)方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。）①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)買(mǎi)人群變化②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）開(kāi)工量/竣工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷(xiāo)售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。④未來(lái)23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。序號(hào) 比較因素 典型樓盤(pán)分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫(xiě)字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車(chē)分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線(xiàn)路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤(pán)規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶(hù)數(shù)；7 產(chǎn)品外觀(guān) 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶(hù)型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶(hù)型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌10 銷(xiāo)售手法 100 5% 11011 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值13 擬建樓盤(pán)價(jià)格=典型樓盤(pán)價(jià)格*106計(jì)算。備注：1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P(pán)的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀(guān)合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡） 出租均價(jià) （元/㎡月） 可租售面積（㎡） 備注寫(xiě)字間配套功能停車(chē)場(chǎng)住宅銷(xiāo)售 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷成本估算。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。②主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類(lèi)型，及不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。③土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線(xiàn)暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。⑥周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。方案1序號(hào) 工程名稱(chēng)建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車(chē)場(chǎng) 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 36264 方案2（略）①寫(xiě)字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀(guān)風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：318層面積：12096㎡戶(hù)數(shù)：12096247。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶(hù)型配比：面積（㎡）比例（按戶(hù)數(shù)%） 備注100110 20% 各戶(hù)型內(nèi)部按功能分割；大戶(hù)型集中于高層。150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能：功能 面積（㎡）樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大（1個(gè)） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時(shí)容納200人中（2個(gè)） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶(hù)數(shù)：48戶(hù)型：2梯4戶(hù)兩種戶(hù)型：120140㎡ 160180㎡或4種戶(hù)型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，1