【文章內(nèi)容簡介】 域自然地形地貌，結(jié)合沙 坪壩歷史傳統(tǒng)、文化背景和建設山水園林城區(qū)，創(chuàng)造以清水溪水面為軸線，兩岸綠帶、景點、景區(qū)點線面結(jié)合的富有自然山水園林特色的綠色生態(tài)景觀藝術(shù)長廊。即建設一條清溪，兩條綠化觀景帶，三個游園，三個景區(qū)和六個景點。 、 梨樹灣溫泉城 座落在歌樂山下，距城市中心區(qū)約 2 公里。探測深度 1718米，出水量達 5000立方米 /日，水溫 55℃ 。經(jīng)水質(zhì)檢測，礦物質(zhì)含量豐富，屬碳酸型熱礦水，具有保健和治療價值。該溫泉是迄今重慶市主城區(qū)最大的溫泉，極具開發(fā)價值。規(guī)劃占地約 2平方公里，建設成為重慶市乃至西南地區(qū)最大的集旅游 、休閑、度假、健身及高品質(zhì)住宅為一體的都市旅游勝地。 北部片區(qū) 、 重慶市井口工業(yè)園區(qū) 緊鄰 212 國道，規(guī)劃占地 ，首期啟動 2平方公里，是重慶市首批特色工業(yè)園區(qū)。園區(qū)以發(fā)展光機電一體化、電子電器、新材料及環(huán)保等科技型產(chǎn)業(yè)和摩托車及零部件制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，建設成為都市工業(yè)基地。園區(qū)獨創(chuàng) “BOT” 投資新概念：政府搭平臺，企業(yè)做項目，三年 “ 借船金 ” ，換得百年長。 、 磁器口古鎮(zhèn) 位于沙坪壩主城區(qū)，是沙磁文化的發(fā)源地，歷史悠久，聞名遐邇，是重慶市城市總體規(guī)劃中重點保 護的歷史傳統(tǒng)街區(qū)，規(guī)劃占地 ，打造成為云南麗江那樣的魅力古鎮(zhèn)。 歌樂山、中梁山 商業(yè)可行性報告 第 16 頁 共 50 頁 中部歌樂山、中梁山 60平方公里要做特做精。要完善總體規(guī)劃，挖掘豐富的抗戰(zhàn)文化、巴渝文化和紅巖文化資源，加快開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)，完善旅游服務功能，建設成為一流的休閑度假帶。重點板塊有： 、 天池旅游度假區(qū) 位于歌樂山鎮(zhèn)，規(guī)劃占地 1000畝，其中水面 200畝，建設成為風景秀麗的集休閑、健身、特色餐飲為一體的都市休閑勝地。 、 歌樂山綠色屏障保護工程 整個工程規(guī)劃占地 100平方公里，包括 林業(yè)生態(tài)建設、無公害蔬菜基地 10000畝、水利工程、自然保護區(qū)、畜牧建設、環(huán)境治理工程。 、 中梁鎮(zhèn)天然草場 位于中梁山鎮(zhèn)，規(guī)劃建設 10000畝草場和一座風景牧場。 、 歌樂山生態(tài)文化園區(qū) 歌樂山距重慶市中心 16公里，因 “ 大禹治水功成召眾賓歌樂于此 ” 而得名，具有豐富的自然景觀、人文景觀，被譽為 “ 山城綠寶石 ” 。規(guī)劃歌樂山地區(qū)生態(tài)、文化資源，擴大景區(qū)，增加景點。 商業(yè)可行性報告 第 17 頁 共 50 頁 第三章 針對性板塊商業(yè)市場分析 一、東部新城（沙濱路片區(qū)）概況 【沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖】 沙坪壩區(qū)主要房地產(chǎn)市場板塊 為了便于對整個沙坪壩區(qū)，以及 XX所在區(qū)域房地產(chǎn)市場進行微觀的分析，此次依照地理位置和房地產(chǎn)開發(fā)情況，主觀的將沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場分為四個板塊（片區(qū)）。分別是：中心板塊（中心區(qū)）、東部新城（沙濱路片區(qū)）、南部板塊（鳳天路片區(qū)）、北部板塊（學府路片區(qū)）。 （ 注：沙坪壩區(qū)地理位置的西面，屬于非常典型的丘陵地帶，地勢起伏較大，加上該區(qū)域內(nèi)有鐵路和渝長高速公路穿過，房地產(chǎn)項目較少。故此次沒有專門設“西部片區(qū)”進行房地產(chǎn)市場分析，但仍將為數(shù)不多的幾個房地產(chǎn)項 目歸為較近的片區(qū)中進行分析。） 東部新城 北部城區(qū) 中部城區(qū) 南部城區(qū) 商業(yè)可行性報告 第 18 頁 共 50 頁 沙坪壩區(qū)各板塊簡析 版塊 版塊范圍 配套 分布 規(guī)模 定位 現(xiàn)狀 特征 中部版塊 以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至天陳路，北端為沙中路接沙楊路，五條道路所圍合的區(qū)域 商 業(yè) 配 套為 各 版 塊最完備，輻射沙區(qū)、高新區(qū)、江北和渝北 集中分布于三角碑轉(zhuǎn)盤和小龍坎兩個點 大部分為單體樓 小 戶 型公寓 新 項 目 較少，大部分項 目 接 近尾 盤 推 售期 沙區(qū)商業(yè)中心，房地產(chǎn)開發(fā)項目以商業(yè)與公寓住宅結(jié)合項目為主 南部版塊 以東西走向的天馬路為南部的最北端，主要包括南北走向的高 灘巖正街、鳳天路和石新路 沙 區(qū) 府 所在地，商業(yè)以 天 星 橋轉(zhuǎn) 盤 為 中心展開 沿鳳天路呈密集帶狀分布 10 萬方左右的小區(qū)型物業(yè) 以 中 高檔 和 中檔 物 業(yè)為主 新 推 出 書香世家，大部 分 項 目接 近 尾 盤推售期 隨著鳳天路的建成，項目多分布在其兩側(cè)，項目以小區(qū)型住宅為主 北部版塊 以東西走向的沙楊路接沙中路作為北部的最南端，主要包括楊公橋以及延伸到北端的渝碚路，沙坪壩正街接勞動路通過磁童路接入渝碚路 教 育 配 套為 各 區(qū) 塊最好，依托三 角 碑 和磁 器 口 的商業(yè)配套 圍繞重大科技園呈環(huán) 狀 分布，但分布并不集中 百年世家，時代菁英規(guī)模較大，其它開發(fā)量在10 萬平米以下 住 宅 型小 區(qū) 和小 戶 型物 業(yè) 為主 除 時 代 菁英、百年世家、外其它為尾盤 沙區(qū)教育中心，樓盤開發(fā)多圍繞教育做文章 東部新城 以石小路接龍泉路作為東部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和嘉陵江沿線作為最東面 商 業(yè) 為 日常 生 活 配套 ， 檔 次低 、 形 象差、無輻射力 主要分布于沙濱路和土灣，為區(qū)域熱點板塊 除金沙港灣為 50萬平米外，其它的項目都在 10萬平米以下 中、高檔為主 開 發(fā) 項 目為 全 區(qū) 最多，競爭最為激烈 東部新城，開發(fā)熱點，新項目最多 【分析】 從沙坪壩區(qū)各版塊現(xiàn)狀和將來發(fā)展來看： 中部版塊 ：板塊的房地產(chǎn)開發(fā)已 日趨成熟，隨著一批商住兩用的項目相繼建成投入使用，中部版塊居住氛圍日益增強，商業(yè)配套日臻完善，并已得到公眾的認同。由于該板塊受用地的限制，除非舊城改造，房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸平淡。 南部板塊 ：板塊隨著前幾年房地產(chǎn)建設快速的發(fā)展，今年除有一個新項目面世外，大部分項目都處在房地產(chǎn)開發(fā)的尾盤期。該板塊可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地較多，隨著開發(fā)的進一步深入，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進駐，又會掀起新的開發(fā)熱潮。 北部板塊 ：板塊內(nèi)有重慶大學、一中、三中，教育資源豐富，文化氛圍濃郁，房地產(chǎn)項目的開發(fā)大都不會忽視對“教育資源”的利用和借鑒， 不管是以前，現(xiàn)在，還是將來這一資源都會成為，該板塊房地產(chǎn)項目當仁不讓的主題。 商業(yè)可行性報告 第 19 頁 共 50 頁 東部新城 ：板塊被規(guī)劃為“東部新城”，隨著規(guī)劃的逐步展開，有大片可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地，目前，以及未來的兩、三年里，該板塊都將是沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 從房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看：目前，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場整體走勢看好，出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。 隨著東部新城規(guī)劃的展開，房地產(chǎn)項目開發(fā)的進行，以及規(guī)劃道路、濱江公園等的相繼完成，一個集 文化旅游、休閑娛樂、科研商業(yè)及優(yōu)質(zhì)住宅為一體的板塊，將出現(xiàn)在沙坪壩區(qū)的東部。 “房地產(chǎn)開發(fā)熱后，必定是新一輪 的商業(yè)開發(fā)熱” 不管是文化旅游、休閑娛樂，還是住宅、科研都會為東部新城帶來無限商機，該板塊的商業(yè)價值是不言而喻的 。因此，現(xiàn)階段許多想發(fā)展、有眼光的商家都非常關(guān)注該板塊的發(fā)展狀況，而且部分“性子急”的商家再也坐不住了，已經(jīng)進駐東部新城，開始“蓄謀已久”商業(yè)開發(fā)。 “選擇利好位置、進駐時機把握 —— 關(guān)系著商業(yè)開發(fā)的成敗” 東部新城簡介 、區(qū)位簡介 東部新城（即沙濱路片區(qū)）顧名思義，就是位于沙坪壩區(qū)的東面，因為板塊內(nèi)有沙濱路穿過，又得名為沙濱路片區(qū)，所以該板塊有豐富的江景資源，目前是整個沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域（房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量位列各板塊之首）。 沙濱路是全長 6公里的雙向六車道濱江路，已于 2021年底全線通車，濱江路沿線開發(fā)也隨著沙濱路的通車顯現(xiàn)出來。盡管該板塊的規(guī)劃開發(fā)時間還不長，但沙濱路的打造頗有“后來者居上”的決心，其總體規(guī)劃卓而不群：它將根據(jù)現(xiàn)有的地貌與景觀特征，用水體景觀與綠化帶巧妙地將沿江地塊劃分為四個分區(qū) ——— 文化旅游區(qū)、休閑娛樂區(qū)、科研商業(yè)區(qū)及優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，形成一個集文化、休閑、娛樂、餐飲、購物、科研及住宅為一體的復合消費濱江地帶。 、人口現(xiàn)狀 商業(yè)可行性報告 第 20 頁 共 50 頁 數(shù)據(jù)資料來源：沙坪壩區(qū)土灣街 道統(tǒng)計數(shù)據(jù) 據(jù)沙坪壩區(qū)土灣街道相關(guān)人員介紹：截止 2021年 12月 31日，沙坪壩區(qū)土灣街道轄區(qū)內(nèi)共有常駐人口約 35000人，流動人口約 15000人。 常駐人口以原住民和企業(yè)職工為主，流動人口多為陪讀的家長和來渝工作的青年人。 隨著沙坪壩區(qū)土灣街道內(nèi) 10余個房地產(chǎn)項目的相繼開發(fā)，以及業(yè)主陸續(xù)進駐，預計到2021 年，轄區(qū)的人口還將增加常住人口約 36000 人，到時轄區(qū)內(nèi)的常住人口將翻一番，達到約 71000人，隨著新居民的遷入，轄區(qū)內(nèi)常住人口的年齡結(jié)構(gòu)更趨年輕化、居民年均收入會有明顯提高、居民的消費習慣將不同于現(xiàn)在， 而且居民的消費能力也會有明顯的上升。 、交通 ? 漢渝路：雙向四車道，連接三角碑和石門大橋，是沙坪壩區(qū)通往江北區(qū)和渝北區(qū)的主要交通干線，路面為柏油瀝青路面，有 20 余條公交線路往來其上，還有 4 條公交線路將起點站設在此道路上。 ? 沙濱路：雙向六車道，沿嘉陵江從東部新城腹地穿過，連接渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)。目前是板塊的交通大動脈，也是板塊內(nèi)公路條件最好的道路干線，有 10余條公交線路來往于此條道路上。 ? 小龍坎新街：連接三角碑和小龍坎，單向四車道（部分雙向），是沙坪壩區(qū)通往九龍破區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)的主要干線，路面為柏 油瀝青，有 20 余條交通線路從該道路上通過。 ? 土灣路：分為上土灣路和下土灣路，連接沙濱路和龍泉立交橋，雙向四車道（部分為雙向兩車道），路面條件一般，有 10 余條公交線路來往于此條道路上。 ? 模范村路：是板塊內(nèi)腹地通往外界的唯一道路，雙向兩車道，路面條件一般，只有 807路（模范村 — 蘭花小區(qū)）公交車在此公路上營運， 807路的起點站就在本項目旁邊。 ? 龍泉路：連接漢渝路立交橋和小龍坎，雙向四車道，路面為柏油瀝青，有數(shù)條公交線路往來其上。 商業(yè)可行性報告 第 21 頁 共 50 頁 ? 在上述道路上營運的公交線路例舉： 113（火車北站 —— 五里店） 133（高灘巖 — — 人和） 148（花園新村 —— 九龍坡） 181（沙坪壩 —— 新華路） 201（林園 —— 北汽城） 202（雙碑 —— 無磚廠） 205（土灣 —— 花園新村） 210（烈士墓 —— 菜園壩） 211（白鶴嶺 —— 西物） 214（沙坪壩 —— 大石壩） 215（烈士墓 —— 大都會） 216（重大 —— 牛角沱） 217（雙碑 —— 牛角沱） 218（新橋醫(yī)院 —— 牛角沱） 220（土灣 —— 童家橋） 227（沙坪壩 —— 先鋒街） 230（沙坪壩 —— 大竹林） 231（袁家崗 —— 武警總隊） 236（天星橋 —— 南橋寺） 237（西南醫(yī)院 —— 慶鐸廠） 251（白鶴嶺 —— 牛角沱） 261（重大 —— 新華路） 402（三角碑 —— 解放碑） 454（沙坪壩 —— 九龍廣場） 462（重大 —— 解放碑） 464（漢渝路 —— 四公里） 501（北碚 —— 牛角沱） 711（漢渝路 —— 陽光城） 802（重大 —— 牛角沱） 803（重大 —— 中梁山） 805（重大 —— 堆金村） 806（重大 —— 九宮廟） 807（模范村 —— 蘭花小區(qū)） 821（烈士墓 —— 紅旗河溝） 842（磁器口 —— 華巖） 875（沙坪壩 —— 朝天門） 863（陳家坪 —— 觀音橋） 大巴車（沙坪壩 —— 兩路口）共計： 38 條公交線路 。 、企業(yè) 重慶華誠第一棉紡織廠、重慶棉紡織二廠、重慶印刷廠、山城奶粉廠、重慶林波塑料加工廠、重慶塑料十六廠等 、學校 濱江幼兒園、重棉一廠幼兒園、沙區(qū)第一試驗小學、濱江小學、沙區(qū)實驗中學、小龍坎