【正文】 費(fèi)銷售收入％ 3其他銷售費(fèi)用銷售收入％ 合計(jì) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大種類型。 其他費(fèi)用 表67其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)— —2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)%5合同公證費(fèi)— —6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)%8施工許可證費(fèi)— —9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)% 合計(jì) 表68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用 9銷售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì)。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。用市場(chǎng)法確定住宅銷售單價(jià)。這3宗樓盤(pán)的住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表見(jiàn)附表2。、將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算8164*+8852*+8989*=。詳見(jiàn)表69。 表10 銷售收入分期估算表 單位：萬(wàn)元 201120122013合計(jì)1012 13467910121346。關(guān)于土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個(gè)人征收的一種稅。該項(xiàng)目各季度的投資使用計(jì)劃見(jiàn)附表4。具體安排如下：(i).，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的20%。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的65%，%,按等額償還本金和利息。 該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。 該項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)提。損益表見(jiàn)附表7。 自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表9，年基準(zhǔn)收益率取12%。：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=所得稅后利潤(rùn)總額/資本金*100％=*100%=%。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：%，%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來(lái)看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：0，0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。%，按等額償還本金和利息。綜上，由該項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。10%5%0%5%10%建安工程費(fèi)（元/平方米）2519財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%表71 建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響表72 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10%5%0%5%10%銷售價(jià)格（元/平方米）72007600800084008800財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過(guò)程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：(BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000=(BEPR): BEPR=(BEPP): BEPP=231437500/=由以上可知，%，可以保本。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。期望值法主要是計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布如表73所示。故說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小，項(xiàng)目是可行的。由于政策的變化，導(dǎo)致了市場(chǎng)供需實(shí)際與預(yù)測(cè)情況發(fā)生偏離。本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自可能發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)發(fā)生重大變化的情況，導(dǎo)致工程量加大、投資額增加、工期拖長(zhǎng)，以及交通運(yùn)輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。針對(duì)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)及時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施，努力將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。要持續(xù)密切關(guān)注國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時(shí)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方向，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。在工程實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，使項(xiàng)目的實(shí)施按照計(jì)劃執(zhí)行，以降低進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)地區(qū)場(chǎng)地較為平整，地形簡(jiǎn)單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)條件不符的可能性較小。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃?、電供?yīng)。同時(shí)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，也可以加速資金回收，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設(shè)施齊全。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的規(guī)劃方案符合規(guī)劃指標(biāo)，有其鮮明的規(guī)劃特點(diǎn)。就項(xiàng)目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過(guò)SWOT分析，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。%，全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。綜上所述，本項(xiàng)目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場(chǎng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)條件成熟。，要有敏感性。、漢川路以西地塊項(xiàng)目周圍競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，因此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，突出特色，將該項(xiàng)目做精細(xì)，從而提高該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。盡快在人、才、物上作好準(zhǔn)備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，對(duì)工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，并加強(qiáng)安全管理。12 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究附表1 投資估算匯總表 序號(hào)項(xiàng)目名稱成本總額（萬(wàn)元）單位成本（元/ m2）1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)25195公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì) 附表2 住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計(jì)裝修平面格局建筑規(guī)模小計(jì)1萬(wàn)科生態(tài)城 9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642 和達(dá)和城 9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城 10000100/100100/100+1+11+2100/103+4+2+2100/1088989 附表3銷售收入和銷售稅金及附加表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目201120122013合計(jì)1346791012 134679101213461銷售收入0002銷售稅金及附加000營(yíng)業(yè)稅000城市維護(hù)建設(shè)稅000教育費(fèi)附加000