【正文】 的人文背景，受到越來越多的中高檔消費者的親耐，因為購房者一方面自己喜歡生活在周邊文化氛圍良好的環(huán)境中，同時跟希望孩子以后可以在恬靜，舒適，充滿書香的氛圍中學習和生活。一方面是緩解目前低迷的銷售壓力，另方面為危機過后的熱銷做儲備。有實力和有愿景的企業(yè)將會迎難而上，趕上下次的房地產高潮。這主要是受2007年樓市火爆銷售，提前透支了今年的銷售行情，再加上本年全國房地產市場整體低迷，導致房地產銷售市場整體下滑。 截至2008年末，%。這組數(shù)據(jù)也顯示出目前的投資者性消費遠遠大于居住性消費，這只是暫時性的一個市場引導的訊號，投資性商業(yè)用房的消費對區(qū)位和交通的依耐性很強，并不是很多樓盤都可以開發(fā)的，所以，住宅性住房的開發(fā)依然是今后房地產開發(fā)的重心所在。商業(yè)投資型購房群體不會受太大影響而發(fā)生變化，這方面的市場供需基本平衡。主城各區(qū)內（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項目開發(fā)的水準提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購房群體數(shù)量將相對減少，購房群體將向區(qū)域型回歸，住宅選擇將更多的注重環(huán)境，文化氛圍，生活便捷等軟性條件。沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購買力，重慶其他區(qū)域很少能和其比拼的。隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段的建成，從解放碑到沙坪壩只要15分鐘，沙區(qū)作為重慶樓市的“書房”，對外區(qū)人應當是非常有吸引力的。 下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價格對比，以獲得對重慶市沙坪壩區(qū)房地產市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢有個直觀的了解。江楓美岸沙坪壩區(qū)沙濱路中段圍合式高層建筑73二房88108三房125四房09年8月30號4800華宇高層275709年7月8500和旭時代沙坪壩區(qū)楊公橋白鶴嶺高層1941一房3741二房現(xiàn)房6500 卓越江畔人家項目位于沙坪壩區(qū)沙濱路，占據(jù)石門大橋與磁器口中段，百米左右就是高家花園大橋，擁有天生的交通環(huán)境。隨著牛滴路的建成，將連通沙濱路與嘉濱路，渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的濱江路連為一體，屆時將形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)。因此，此地塊具有較大的開發(fā)潛力。距磁器口千年古鎮(zhèn)2分鐘車程，距沙區(qū)商業(yè)步行街3分鐘車程，步行至7中大門只需7分鐘，便有808080264628020237等多路城市公交；隨著石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)的建成，至渝中、觀音橋只需10余分鐘車程，這不但為本區(qū)消費者提供了便利，更很大程度上吸引著在江北，渝北工作的消費者，從工作，居住非一體化的地理條件來看，此段最好的開發(fā)項目為中高檔住宅，滿足沙區(qū)本區(qū)消費者的同時，也能吸引周邊區(qū)域消費者的購房潛力。江畔人家項目附近城市基礎生活設施基本上能夠得到保障。項目附近云集的眾多高校以及南開中學、重慶一中等重點學校，賦予項目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項目的附加值。臨近的三峽廣場區(qū)域內，有重百、南開步行街、新世紀、王府井百貨等知名商場，購物極為方便；各種體育娛樂設施、消費場所也能夠較好地滿足人們的休閑娛樂需求。秋水長天、寶嘉金沙港灣以及3月22日新開盤的東海岸等樓盤。其次，僅以現(xiàn)在的金沙港灣為例，隨著業(yè)主的入住，金沙港灣整個底層已經形成集幼兒教育，生活消費，餐飲娛樂為一體的生活圈。加之如此之多的明星樓盤的匯集，周邊不僅形成小的生活圈，還將形成一個集生活娛樂，商業(yè)購銷的大環(huán)境，這將為此項目的業(yè)主提供更多的便捷和公共資源。其自然環(huán)境清新靜雅，倚平頂山麓、遙望嘉陵江更是舒心怡情，別具一番景致；附近高校深厚的人文底蘊以及周邊聚居的相對高素質居民，也使得該區(qū)域具有較好的社會環(huán)境。但是，隨著政府對環(huán)境污染的進一步保護和相關政策的出臺，今天的污江江稱為明天的江邊麗景。 卓越卓越?江畔人家項目周邊云集眾多樓盤，如華宇江楓美岸、以及由卓越自身開發(fā)的卓越秋水長天(1)項目介紹● 華宇秋水長天項目為重慶華宇集團下屬全資子公司重慶業(yè)瑞房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)的濱江商住小區(qū)，總建筑面積約18萬平方米，%。與本項目同集于濱江路上，兩者之間的距離為200米左右。 ● 華宇秋水長天環(huán)境設計根據(jù)地形走勢結合山體改造，將庭院分為沿江院落、中心庭院和高地庭院等不同標高的院落，加上雕塑、小品等造景手法，在有限的空間內創(chuàng)造出韻味無窮的臨江俊景。此項目的定位對象考慮到馬上形成的形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)，所以銷售對象不僅僅限于工作在沙區(qū)的消費者，更將銷售觸角涉及到江北，渝北等新區(qū)。江楓美岸等樓盤占有優(yōu)勢。美麗山水(1)項目介紹●卓越美麗山水位于重慶市沙坪壩區(qū)沙濱路，項目占地4余公頃，㎡，可容納住戶990戶?！褡吭矫利惿剿勒赵衅碌氐匦谓Y構，坐南朝北，合理分布7幢大樓，以東、西兩側組團抱合正中組團，中庭開口直面江面水灣。美麗山水景觀設計單位:美國賓士利景觀設計事務所整合推廣單位:重慶褐羽廣告(3)車位信息總數(shù)：770個 比例：95:154地上車位：475個 地下車位：295個停車位:770個()(4)歷史價格最低價：3980元/平方米(5)高品質物管服務 卓越?美麗山水引入香港地鐵物管提供全程服務，全方位保障生活品質感。作為衡量現(xiàn)代住宅品質的標準之一，卓越?美麗山水引入香港地鐵，將為業(yè)主帶來尊崇生活享受。全現(xiàn)房卓越品質，生長在泰式度假園林中的大戶人家。即日起購房客戶，除能享受現(xiàn)房帶來的成熟品質與價值外，更有多重優(yōu)惠大利等著您（低首付：；教育基金：購房即獲24400元教育基金，子女輕松入讀樹人小學。該項目建成后將成為沙區(qū)東大門標志性建筑，美麗山水業(yè)主更是擁有了幾萬平米的綠色生態(tài)花園。其次是，此樓盤因為引進比較少見的泰式度假園林景觀，為打造中高檔的住宅拉開序幕，在整個在重慶地區(qū)，有此類景觀的樓盤實在不多，這就成為此樓盤一路走俏的賣點之一。江楓美岸位于沙濱路石門大橋和高家花園大橋之間，背靠重大，面臨嘉陵江，依山傍水乃是上風上水的風水寶地；項目占地4萬方，總建筑面積20余萬方，是香港恒安集團旗下的寶嘉地產在重慶沙區(qū)首個項目，(心相印紙業(yè))寶嘉地產秉承對客戶習性充分尊重和學習的態(tài)度，其設計理念突出了人性化、資源利用最大化的原則，在設計上采用沙區(qū)少有的圍合式的建筑布局，突顯了樓與樓之間景觀資源的優(yōu)勢性，為了最大限度的為業(yè)主提供綠化景觀的空間，寶嘉地產斥巨資在沿江打造了一條6000㎡的豪華景觀公園帶，內設休閑廣場、活水噴泉、健康步道、休閑座椅以及大量的亞熱帶植物，這將成為小區(qū)乃至沙濱路上一條亮麗的風景線，演繹出都市奢華的江景生活方式，在整個重慶都是比較稀缺；步入小區(qū)撲面而來的是一個23000㎡的綠意叢叢亞熱帶中庭花園呈現(xiàn)于眼前的，是濱江居家生活的理想首選區(qū)域。項目體量為20萬方，項目分兩期期開發(fā)一期開發(fā):包括9號樓住宅和裙樓商業(yè)配套、道路及綠化建筑面積：99355平方米,占總建筑面積比例： 49%二期開發(fā):包括7號樓住宅及其裙樓商業(yè)配套部分建筑、道路及綠化。江楓美岸物業(yè)管理公司:天穹物管建筑單位:重慶中科建設(集團)有限公司代理商:重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司景觀設計單位:Charles norris設計公司整合推廣單位:大方廣告創(chuàng)意機構建筑設計單位:重慶市得森建筑規(guī)劃設計研究院(3)車位信息總數(shù)：645個 比例：10:43地上車位：150個 地下車位：495個 停車位:645個(4)歷史價格均價：20090512 4800元/平方米 20090331 4300元/平方米 20090312 4300元/平方米 (5)生活配套生活購物：小區(qū)3000平米商業(yè)街、科苑大酒店、好又多超市、重客隆超市、農貿市場。學校教育：小區(qū)幼兒園、私家書院、七中、重大、業(yè)主免擇校費讀育英小學。健身休閑：籃球場、游泳池、羽毛球場、乒乓球場、老年健身活動帶、休閑步道 (6)項目簡評 項目以“沙區(qū)首席濱江教育大盤”為開發(fā)理念，為業(yè)主提供四重高品質居住價值：教育上，自設品牌幼兒園，并攜手沙區(qū)名校育英小學，為業(yè)主孩子帶來10年優(yōu)質教育保障，讓您的小孩贏在起跑線上；社區(qū)景觀上，由國際景觀巨匠Charles norris重筆打造6000平米景觀平臺、23000平米超大情景式中庭園林及280米親江觀景走廊，獨顯社區(qū)品質風范；內部配套上，籃球場、游泳池、羽毛球場、乒乓球場、私家書院、幼兒教育中心、老年健身活動帶，休閑步道等設施周到體貼；戶型設計上，方正緊湊功能實用，雙陽臺+陽光大飄窗設計，高達65%戶型看江，具有極佳的通風采光性。 SWOT分析是一種對企業(yè)或項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時， 圖8. SWOT分析應把所有的內部因素(包括項目的優(yōu)勢和劣勢)都集中在一起，然后用外部的力量來對這些因素進行評估。所謂SWOT分析，即態(tài)勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。重慶卓越房地產開發(fā)公司成立于1998年，是興亞集團的全資子公司，公司自成立以來，積極調整結構，引進人才，成功運作和開發(fā)了許多項目，獲得了迅速發(fā)展。目前，卓越房產已開發(fā)有位于沙坪壩區(qū)歌樂山的別墅項目——卓越?香山錦苑和位于貴陽小河區(qū)的商住項目——卓越?金山地帶，兩個項目一經推出市場即贏得了廣泛好評，同時兩個項目也為卓越房產積累了豐富的經驗。 設計：本案設計初步將由重慶市得森建筑規(guī)劃設計師，國家一級建筑師孫培良先生，以及TAEA著名景觀設計師查爾斯先生親自操刀，力求在產品上做出特色，精益求精。卓越因為實力雄厚，加之有頂級的設計大師操刀，同時由于市場上的中低檔戶型已經有很大的市場占有，故本項目的投資方向應該為高中檔戶型，彌補周邊樓盤對消費者市場劃分留下的空缺。對面綠山連綿，江水清清，左手邊，巍峨的石門大橋記述著城市的繁忙，右手邊的高家花園大橋也以巍峨的姿態(tài)默默的傳送著訊息。其次是項目原生地貌方正規(guī)整，具有得天獨厚的觀江優(yōu)勢。這些自然也會成為本案主要訴求點。這一得天獨厚的優(yōu)勢是很多沙區(qū)項目所不具備的，更是重慶其他城區(qū)項目望塵莫及的。（4）交通優(yōu)勢 本案地塊處于沙濱路中段，距磁器口千年古鎮(zhèn)2分鐘車程，距沙區(qū)商業(yè)步行街3分鐘車程，步行至7中大門只需7分鐘，便有808080264628020237等多路城市公交；小區(qū)自備2輛交通車往返三峽廣場，有效形成3公里半徑便捷生活交通圈；隨著牛滴路的建成，將連通沙濱路與嘉濱路，渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的濱江路連為一體，屆時將形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)，至渝中、觀音橋只需10余分鐘車程。但是若是公交站能在近一年內建成，則依然可以爭取到依靠公交車出行的客戶。這樣的狀況導致人流量較少，相應的，周邊的配套設施稀缺，完整的配套大多集中在幾分鐘車程遠的三峽廣場以及沙正街路段。所以，本案配套距離較遠，也將會成為本項目不足的一面。盡管此處將成為未來的居住佳地，但是這也是本案不可忽視的劣勢之一。卓越與華宇項目相繼投入建設，也逐漸改善著沙濱路的人氣，使得市場對沙濱路江景項目的接受度提高不少。這將有利于高品質樓盤的打造開發(fā)。綜上所述，本項目具有良好的入市時機，便于本項目開展相應的營銷推廣工作，有利于實現(xiàn)公司經營目標。沿著楊公橋方向可開發(fā)地塊已經不多?；垬蚱瑓^(qū)，由于是成片開發(fā)，瑞安的思路首先集中在開發(fā)片區(qū)配套，短時間內，該區(qū)域綜合情況比不上本案，不會對我項目構成沖擊。（3）沙濱路價值日益提升 隨著牛滴路的建成，沙濱路沿線多個項目的相繼開發(fā)，沙濱路人氣會逐步升溫，是繼北濱路、南濱路之后的另一個濱江經濟帶。（4）政府政策導向 本案地處沙濱路中段，高花園大橋與化龍橋之間。沙濱路屬于政府重點開發(fā)的地段之一，因此，政府將對于該地段開發(fā)項目無形中給與政策傾斜，另一方面，卓越地產、華宇地產均相繼在該地段拿地，卓越以及華宇擬開發(fā)的項目以及本案將對于提升城市品質、帶動經濟發(fā)展也有重大促進作用，從而出現(xiàn)開發(fā)商和政府雙贏的結果。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。2007年央行連續(xù)十次調高銀行存款準備金率，并六次調高存貸款利率。2009年房地產方面的宏觀政策將會進一步收緊。嚴格界定控制首付款比例以及購房套數(shù)，杜絕開發(fā)商暗箱操作。（2）從業(yè)內角度看，沙濱路具有不錯的潛在價值，但對于打算置業(yè)的消費者來講，置業(yè)難免有失理性，大多人會更加重視項目周邊現(xiàn)狀，而本案目前周邊配套設施仍很薄弱。（3）隨著沙濱路價值的凸顯，預計未來幾年會陸續(xù)有多家公司在沙濱路沿線拿地開發(fā)，對本項目構成威脅。 項目SWOT劣勢應對建議 大部分新開發(fā)區(qū)均面對公交系統(tǒng)差的情況，我們認為，開發(fā)商在進行開發(fā)建設的同時，協(xié)商有關公交系統(tǒng)公司，洽談增添公交交通干線的事宜，爭取在項目竣工交房之前完成協(xié)商工作；此外，開發(fā)商應當自行組織一些與經濟中心三峽廣場的往返班車以及相應的免費購房直通車等，解除目標客戶群的暫時性的焦慮；與此同時，開發(fā)商在進行總體策劃時適當增加一些停車位，提高車位比例，以吸引有車一族的加入。但是如果開發(fā)商在進行項目策劃時，做好商業(yè)配套的總體布局，并且認真做好招商事宜，保證商業(yè)配套的完整性與獨特性，同時開發(fā)商可以和華宇，寶嘉等樓盤聯(lián)合創(chuàng)設一個新的小生活圈，分比例投建公共設施，形成資源共享的生活圈，使業(yè)主不出濱江路便盡享購物樂趣。同時開發(fā)商應聯(lián)合市政部門做好周圍的市政公用設施的建設，保證小區(qū)周圍具有一定程度市政設施的完善?？傮w規(guī)劃以提高環(huán)境質量，強調以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間以及人與人之間的關系，從整體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。設計中尋求動態(tài)的空間對稱和相互滲透，相互流通的建筑形態(tài)，以期創(chuàng)造一種面向二十一世紀開放的新人文空間。（1）小區(qū)布局——圍而不合，散而不亂的布局方式小區(qū)采用集中的公共區(qū)域，在臨江的北面利用