【正文】 逐漸改善著沙濱路的人氣，使得市場對沙濱路江景項目的接受度提高不少。其次，隨著嘉陵江兩岸的建設(shè)加快和美化的的推進，江景會越來越成為項目的賣點和看點之一。這將有利于高品質(zhì)樓盤的打造開發(fā)。同時較之南濱路、北濱路難以接受的高價江景樓盤，本項目較為合適的價格使得本項目性價比凸顯。綜上所述，本項目具有良好的入市時機，便于本項目開展相應(yīng)的營銷推廣工作，有利于實現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)。（2）三峽廣場經(jīng)濟圈內(nèi)，地塊日益稀缺 三峽廣場幾分鐘車程經(jīng)濟圈內(nèi)的地塊日益稀缺，周邊樓盤開發(fā)在新近十幾年不會有很大的變化。沿著楊公橋方向可開發(fā)地塊已經(jīng)不多。鳳天大道方向一方面可開發(fā)的地塊稀缺，其次遠(yuǎn)離三峽廣場商業(yè)圈，相比本項目，地理優(yōu)勢不強?；垬蚱瑓^(qū)，由于是成片開發(fā)，瑞安的思路首先集中在開發(fā)片區(qū)配套，短時間內(nèi)，該區(qū)域綜合情況比不上本案，不會對我項目構(gòu)成沖擊。綜上所述，能夠融入三峽廣場經(jīng)濟圈的品質(zhì)地塊日益稀缺，對于崇尚都市時尚生活，同時又渴求舒適居住空間的置業(yè)群體來講，本項目頗具吸引力。（3）沙濱路價值日益提升 隨著牛滴路的建成，沙濱路沿線多個項目的相繼開發(fā)，沙濱路人氣會逐步升溫，是繼北濱路、南濱路之后的另一個濱江經(jīng)濟帶。本項目應(yīng)趁勢而發(fā)，充分把握這一機會。（4）政府政策導(dǎo)向 本案地處沙濱路中段，高花園大橋與化龍橋之間。在宏觀政策上， 2008年，重慶市政府投資350億對全市70項道路與立交工程進行改造建設(shè)，預(yù)計年內(nèi)將投入120億。沙濱路屬于政府重點開發(fā)的地段之一，因此，政府將對于該地段開發(fā)項目無形中給與政策傾斜，另一方面，卓越地產(chǎn)、華宇地產(chǎn)均相繼在該地段拿地，卓越以及華宇擬開發(fā)的項目以及本案將對于提升城市品質(zhì)、帶動經(jīng)濟發(fā)展也有重大促進作用，從而出現(xiàn)開發(fā)商和政府雙贏的結(jié)果。 THREATS(項目威脅)（1）從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。本案為中高檔住房，價格較高，風(fēng)險較大。2007年央行連續(xù)十次調(diào)高銀行存款準(zhǔn)備金率，并六次調(diào)高存貸款利率。2008年央行又五次調(diào)高銀行準(zhǔn)備金率。2009年房地產(chǎn)方面的宏觀政策將會進一步收緊。在個人貸款方面，很多商業(yè)銀行均表示，將嚴(yán)格按照央行的規(guī)定，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H，從嚴(yán)執(zhí)行。嚴(yán)格界定控制首付款比例以及購房套數(shù)，杜絕開發(fā)商暗箱操作。這一基本定型的宏觀格局，對房地產(chǎn)業(yè)絕大部分公司無疑將是一個嚴(yán)峻的考驗，本案也難免受到一定程度的影響。（2）從業(yè)內(nèi)角度看，沙濱路具有不錯的潛在價值，但對于打算置業(yè)的消費者來講，置業(yè)難免有失理性，大多人會更加重視項目周邊現(xiàn)狀，而本案目前周邊配套設(shè)施仍很薄弱。所以這對本案市場培育來講帶來難度。（3）隨著沙濱路價值的凸顯，預(yù)計未來幾年會陸續(xù)有多家公司在沙濱路沿線拿地開發(fā)，對本項目構(gòu)成威脅。就目前來說，卓越、華宇等項目也在緊張施工過程中，如果開盤日期接近或重合的情況下，勢必對本案的銷售造成一定程度的影響。 項目SWOT劣勢應(yīng)對建議 大部分新開發(fā)區(qū)均面對公交系統(tǒng)差的情況，我們認(rèn)為，開發(fā)商在進行開發(fā)建設(shè)的同時，協(xié)商有關(guān)公交系統(tǒng)公司，洽談增添公交交通干線的事宜，爭取在項目竣工交房之前完成協(xié)商工作；此外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自行組織一些與經(jīng)濟中心三峽廣場的往返班車以及相應(yīng)的免費購房直通車等，解除目標(biāo)客戶群的暫時性的焦慮；與此同時，開發(fā)商在進行總體策劃時適當(dāng)增加一些停車位，提高車位比例，以吸引有車一族的加入。 由于本案的位置特殊性，基本由于接近新開發(fā)區(qū)的定義界限，因此配套設(shè)施薄弱自然是致命一環(huán)。但是如果開發(fā)商在進行項目策劃時，做好商業(yè)配套的總體布局，并且認(rèn)真做好招商事宜，保證商業(yè)配套的完整性與獨特性，同時開發(fā)商可以和華宇，寶嘉等樓盤聯(lián)合創(chuàng)設(shè)一個新的小生活圈，分比例投建公共設(shè)施，形成資源共享的生活圈，使業(yè)主不出濱江路便盡享購物樂趣。 開發(fā)商在進行住宅建設(shè)之前，應(yīng)當(dāng)充分做好本區(qū)位的綜合評估與設(shè)計工作，爭取住宅建設(shè)之前完成景觀設(shè)計工作，綜合提升小區(qū)品味，達(dá)到吸引消費者的目的。同時開發(fā)商應(yīng)聯(lián)合市政部門做好周圍的市政公用設(shè)施的建設(shè)，保證小區(qū)周圍具有一定程度市政設(shè)施的完善。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 規(guī)劃布局4 規(guī)劃布局 卓越卓越?江畔人家項目旨在建成一個融入當(dāng)?shù)厝宋木竦木窞I江樓盤，他具有重慶獨特的山地式地貌和優(yōu)美自然景觀，今后隨著項目的分期和實施將對片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生明顯的帶動，并創(chuàng)造良好的社會經(jīng)濟、環(huán)境效益?？傮w規(guī)劃以提高環(huán)境質(zhì)量，強調(diào)以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間以及人與人之間的關(guān)系，從整體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。切實探求更好的規(guī)劃設(shè)計模式，體現(xiàn)新型生態(tài)綠色社區(qū)的特色。設(shè)計中尋求動態(tài)的空間對稱和相互滲透，相互流通的建筑形態(tài)，以期創(chuàng)造一種面向二十一世紀(jì)開放的新人文空間。方案構(gòu)思與特色：新都市主義規(guī)劃布局思想 新都市園林概念，即根據(jù)本基地的位置和規(guī)模，沿現(xiàn)有地貌中的沖溝位置適當(dāng)?shù)膶⒌貕K分區(qū)設(shè)計——設(shè)計為一個環(huán)境優(yōu)美，以高綠地率，低覆蓋率，適中的容積率為指導(dǎo)思想的高層居住組團，其中沿江區(qū)域本著江景資源最大化設(shè)計為全看江高層，其余非看江區(qū)域設(shè)計為環(huán)境優(yōu)美、適當(dāng)密度的高層社區(qū)。（1）小區(qū)布局——圍而不合，散而不亂的布局方式小區(qū)采用集中的公共區(qū)域，在臨江的北面利用周邊布置的點式高層住宅讓組團富于節(jié)奏感，南面則布置數(shù)棟33層點式高層建筑群并圍合中心景觀花園。點式高層住宅采用相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐挪挤绞?，并利用巧妙的棟與棟錯位布置，使得建筑均能獲得良好的江景觀視野，并將江景滲透入中庭花園。小區(qū)整體形成“圍而不合，散而不亂”的布局方式，每棟建筑都有良好的景觀視野。（2）行人優(yōu)先的導(dǎo)向性社區(qū)交通均以步行作為優(yōu)先設(shè)計，道路考慮了行人的適宜尺度。主要車行道路環(huán)道布置，與主要景觀及活動場所分開，僅用于解決緊急時消防車輛撲救及入庫停放的問題。在中心園林內(nèi)則以人行為本，沙濱路上為主要的人行出入口和車行出入口。讓人們在社區(qū)內(nèi)也能享受到人行尺度的生活。其車行下穿與外圍的環(huán)道形成上下兩個環(huán)道，與地下車庫緊密相連可以車行直接到達(dá)大部分住宅小區(qū)，通過減速帶及道路的轉(zhuǎn)彎的控制，我們控制適當(dāng)?shù)能囁?，同時保證小區(qū)了的車行通道入戶的便利和安全性。（3）小區(qū)配套及商業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)配套公建齊全，周邊利用地形建有居民日常生活必需的商務(wù)、商業(yè)和日常生活服務(wù)設(shè)施。中心園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配備相應(yīng)的幼托，社區(qū)服務(wù)等設(shè)施，中庭景觀是適合居民停留和交往的理想場所。（4）居民參與設(shè)計設(shè)計中提出了“居民參與設(shè)計”小區(qū)環(huán)境的思路?，F(xiàn)有的居民區(qū)環(huán)境一般都是領(lǐng)先居民進入而預(yù)先建造的。我們提倡不僅在規(guī)劃階段就可以請潛在的客戶群共同參與，提出興趣所在與期望。在居民入住后，業(yè)主們在議會中亦可共同決策即將興建的設(shè)施。這有利于使小區(qū)的建設(shè)更適合居民的需求，環(huán)境亦將得到更自覺的保護。小區(qū)由北至南分為A、B兩個組團，總共布置7棟高層建筑，整個地形西高東低、南高北低，又與周邊市政道路有較大的高差，為小區(qū)形成錯落有致、富有情趣的景觀環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。A組團由北面3棟18~21層的高層組成，B組團由地塊東側(cè)及南面的4棟28～33層高層及幼兒園組成。兩個組團采用圍而不合，散而不亂的布局方式，并在小區(qū)中間部分采用集中式景觀的搭配，極大的提升了小區(qū)住宅的品質(zhì)。在兩個核心區(qū)之間，通過線性水面，微高差的跌臺綠化，漂浮在綠化上和人流行進方向一致的花帶，蜿蜒的步行道、休閑噴泉廣場，形成整體規(guī)劃中的“綠帶”步行空間，是人流步行入戶的過程步移景易。沿沙濱路及東西兩條次干道結(jié)合地形設(shè)計的沿街商業(yè)及布置于小區(qū)南入口西側(cè)的幼兒園形成了整個地塊設(shè)計的圍合區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)集中布置了整個組團所需要的商業(yè)及配套設(shè)施。將整個小區(qū)的步行及車行出入口很好的串聯(lián)了起來。即很好的解決了地塊內(nèi)部與市政道路的高差又通過屋頂綠化延伸了整個小區(qū)的綠地系統(tǒng)。人行：整個小區(qū)設(shè)有一個主要人行入口，和一個可以人車共用的次入口。住戶步行經(jīng)過北面主入口廣場后，通過踏步、社區(qū)步行道、綠地間步道等立體化步行系統(tǒng)入戶，這樣既方便了住戶就近入戶，又完善解決人車分流問題。而對于次入口來說，人也只需要人車混行一小段距離后，隨即轉(zhuǎn)入綠地步道完全與車行分離。車行：小區(qū)的機動車干道均由一條貫穿整個小區(qū)南北的六米寬道路解決。這條道路的結(jié)合地形大部分設(shè)計在地塊與市政道路的高差的中間值上，大大降低了地塊對市政道路的壓迫感，同時使社區(qū)內(nèi)的車輛干擾盡量減少但又解決了交通實際問題，而社區(qū)間道路與住宅間也靈活地以水體、綠化、生態(tài)走廊分隔，為居住創(chuàng)造了更好的條件。步行距離： 有目的的步行距離（如社區(qū)服務(wù)、商店等）控制在適當(dāng)距離以內(nèi)。游戲性的步行空間考慮以30米為外部空間設(shè)計的基本尺度進行控制性調(diào)整。步行系統(tǒng)集中在中心園區(qū)內(nèi)，為步行的安全性和就近距離創(chuàng)造條件。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 項目投資估算及資金籌措5 項目投資估算及資金籌措（1）本估算系根據(jù)項目方案設(shè)計所確定的經(jīng)濟指標(biāo)進行編制。（2）中國勘察設(shè)計協(xié)會技術(shù)經(jīng)濟委員會、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)》。（3）材料、設(shè)備價格按重慶現(xiàn)行市場價對指標(biāo)進行調(diào)整。（4）工程建設(shè)其他費用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計取。（5）重慶市一九九九及二000年建筑、安裝、裝飾及市政定額及相關(guān)配套文件。（6）設(shè)備費用為目前市場參考價。（7）其他稅費按國家及重慶市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計列。（8）項目的信貸資金成本按現(xiàn)行工業(yè)銀行貸款利率估算。 本項目投資估算范圍涉及：拆遷安置、工程前期準(zhǔn)備、場地平整、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施采購及安裝工程，以及室外環(huán)境、道路工程。 本報告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。包括固定資產(chǎn)投資工程費用以及項目涉及的工程建設(shè)其他費用：土地費用、前期費用、城市建設(shè)配套費、預(yù)備費作出估算. 本項目建設(shè)投資由建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其它費用、基本預(yù)備費和建設(shè)期利息組成。以上費用按照類似項目估算，土地費用按照經(jīng)濟適用房用地改為商品房用地可能補交土地出讓金計算，關(guān)于行政收費包括前期費用按照現(xiàn)在重慶市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本項目總投資估算分為建筑工程、設(shè)備及安裝工程，其他費用，以下就每項的具體估算分述如下：（1）建筑工程估算 建筑工程包括平整場地、基坑開挖、基礎(chǔ)工程、主體建筑工程、圍護墻體工程、室內(nèi)外裝飾工程、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費等費用。本報告采用單位工程投資估算法估算。 建安工程費包含土石方及擋土墻工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用包含給水、排水、電氣工程、道路工程、園林綠化及燈飾費用。主體工程的建筑成本＝。附屬工程建設(shè)投資=。工程費用＝主體工程建筑成本+附屬工程投資＝。（2）設(shè)備及安裝工程 本項目主要設(shè)備有：電梯、柴油發(fā)電機、消防高溫排煙通風(fēng)機、風(fēng)冷熱泵機組、離心式水冷機組、中央熱水機組、消防水泵、加壓泵、污水泵、燃?xì)忮仩t等。設(shè)備價格以廠家詢價為依據(jù)。 安裝工程費包括各種機電設(shè)備裝配和安裝工程費用，與設(shè)備相連的工作臺、梯子裝飾工程費用，附屬于被安裝設(shè)備的管線敷設(shè)工程費用，安裝設(shè)備的絕緣、保溫、防腐等工程費用等。 設(shè)備及安裝工程＝。（3）工程建設(shè)其他費用估算 本項目的其他工程費用有：土地費用、前期工程費、城市配套建設(shè)費。土地費用按照實際發(fā)生費用為準(zhǔn)，前期工程費和城市配套建設(shè)費分別依據(jù)重慶市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 土地費用＝土地出讓金+拆遷安置補償費 ＝23084萬元； 前期工程費用包括工程勘探設(shè)計費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、人防費、規(guī)劃執(zhí)照費、招投標(biāo)管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費及其他行政規(guī)費。 工程勘探設(shè)計費按照國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）》測算。 建設(shè)單位管理費按照財建[2002]394號《財政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定的通知》測算； 招標(biāo)代理服務(wù)費按照計價格[2002]1980號《國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》測算； 其他行政費用的測算均按照重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目及標(biāo)準(zhǔn)進行測算。 前期工程費用測算總額=；具體計算細(xì)節(jié)見附件：總投資估算表。城市建設(shè)配套費按照重慶市規(guī)定190元/平方米估算。工程建設(shè)其他費用＝土地費用+前期工程費用+城市建設(shè)配套費＝。（4）基本預(yù)備費估算 指項目在實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用。主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用?；绢A(yù)備費以建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費、建設(shè)工程其他費用之和為基數(shù)，乘以基本預(yù)備費率計算。 本項目目前方案已經(jīng)確定，土地費用明晰，未來項目不確定性小，因此，基本預(yù)備費率取4％。基本預(yù)備費=（工程費用+工程建設(shè)其他費用）*預(yù)備費率 =（+）*4％ =（5）漲價預(yù)備費估算漲價預(yù)備費=（工程費用+工程建設(shè)其他費用）*預(yù)備費率 =（+）*5％ =（6）建設(shè)期利息估算 目前中長期貸款利率（13年）％，％?？紤]其他融資成本，取貸款利率7％，％。 各季度利息計算公式為：各季應(yīng)計利息=(季度初借款本息累計+本年借款額／2)季度利率 ：。計算見附件：貸款償還表。工程性費用：工程建設(shè)其他費用：預(yù)備費用：建設(shè)期利息：項目工程建設(shè)總投資：。具體投資估算結(jié)果參見附件：卓越卓越?江畔人家項目總投資估算表 融資方案是在投資估算的基礎(chǔ)上，研究本項目的融資渠道融資成本、融資風(fēng)險，推薦項目的融資方案。 本項目的可能資金渠道有：，承包商墊支；；。 根據(jù)前面的投資估算的資金需求量，考慮資金的可得性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，擬從一下三個渠道籌集資金：一是項目業(yè)主的自有資金及承包商墊