【正文】 自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表9，年基準(zhǔn)收益率取12%。：該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100％ = *100% =%。：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=所得稅后利潤(rùn)總額/資本金*100％=*100%=%。：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿(mǎn)意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取12%。由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 。：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%, %。：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：%，%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來(lái)看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：0，0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。由借款還本付息表可以看出，該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開(kāi)始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。%，按等額償還本金和利息。資金來(lái)源為銷(xiāo)售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是可行的。綜上，由該項(xiàng)目的盈利能力分析、清償能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷(xiāo)售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表71和表72。10%5%0%5%10%建安工程費(fèi)（元/平方米）2519財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%表71 建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響表72 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10%5%0%5%10%銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）72007600800084008800財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過(guò)程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目的銷(xiāo)售為住宅銷(xiāo)售，銷(xiāo)售單價(jià)平均為8000元/m2，總投資為 。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：(BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000=(BEPR): BEPR=(BEPP): BEPP=231437500/=由以上可知，%，可以保本。 概率分析又稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)分析，是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。概率分析的方法有多種，常用的有期望值法和蒙特卡羅模擬法。這里用期望值法。期望值法主要是計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。這里仍然選擇建安工程費(fèi)與銷(xiāo)售價(jià)格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布如表73所示。 表73風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布表風(fēng)險(xiǎn)因素變化率+10%0%10%建安工程費(fèi)銷(xiāo)售價(jià)格由附圖得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時(shí)的累計(jì)概率為100%。故說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小，項(xiàng)目是可行的。 政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。由于政策的變化，導(dǎo)致了市場(chǎng)供需實(shí)際與預(yù)測(cè)情況發(fā)生偏離。影響本項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門(mén)或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自可能發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)發(fā)生重大變化的情況，導(dǎo)致工程量加大、投資額增加、工期拖長(zhǎng)，以及交通運(yùn)輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來(lái)源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷?xiàng)目中止或無(wú)法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)及時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施，努力將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低?，F(xiàn)在的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的決心。要持續(xù)密切關(guān)注國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時(shí)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方向，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。重視項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實(shí)可行的施工方案。在工程實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，使項(xiàng)目的實(shí)施按照計(jì)劃執(zhí)行，以降低進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程風(fēng)險(xiǎn)較小。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)地區(qū)場(chǎng)地較為平整，地形簡(jiǎn)單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)條件不符的可能性較小。此外，本項(xiàng)目擬用地所處的地理位置及交通運(yùn)輸方便，運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)?shù)赜谐渥愕乃㈦姽?yīng)。由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售，因此在項(xiàng)目前期做好詳細(xì)、周全的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃與宣傳計(jì)劃，在銷(xiāo)售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，也可以加速資金回收，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。 8結(jié)論與建議、漢川路以西地塊項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展看好，將成為青島市未來(lái)的居住重心，因此該項(xiàng)目的建設(shè)背景與發(fā)展市場(chǎng)良好。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，交通便利，配套設(shè)施齊全。、漢川路以西地塊項(xiàng)目已進(jìn)行了充分的市場(chǎng)研究，市場(chǎng)與產(chǎn)品定位明確。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的規(guī)劃方案符合規(guī)劃指標(biāo)，有其鮮明的規(guī)劃特點(diǎn)。就項(xiàng)目在自身所處主、客觀(guān)環(huán)境而言，通過(guò)SWOT分析，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。、清償能力分析、資金平衡能力分析來(lái)看，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。%，全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。、盈虧平衡分析及概率分析來(lái)看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場(chǎng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)條件成熟。建議實(shí)施該項(xiàng)目,嚴(yán)格管理過(guò)程，爭(zhēng)取最大效益。，要有敏感性。及時(shí)了解國(guó)內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)向，運(yùn)用最先進(jìn)的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。、漢川路以西地塊項(xiàng)目周?chē)?jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，因此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，突出特色，將該項(xiàng)目做精細(xì)，從而提高該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。，要規(guī)范、有序。盡快在人、才、物上作好準(zhǔn)備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，對(duì)工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，并加強(qiáng)安全管理。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。12 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究附表1 投資估算匯總表 序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)成本總額（萬(wàn)元）單位成本（元/ m2）1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)25195公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷(xiāo)售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì) 附表2 住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計(jì)裝修平面格局建筑規(guī)模小計(jì)1萬(wàn)科生態(tài)城 9000100/100100/1000+1+2+1100/104+40+2100/10681642 和達(dá)和城 9300100/100101/10000+1+2100/103+200100/10288523綠城理想之城 10000100/100100/100+1+11+2100/103+4+2+2100/1088989 附表3銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目201120122013合計(jì)1346791012 134679101213461銷(xiāo)售收入0002銷(xiāo)售稅金及附加000營(yíng)業(yè)稅000城市維護(hù)建設(shè)稅000教育費(fèi)附加