【正文】 the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。 return on investment analysis。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里。，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲?！?011年青島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2011年，面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。%；，%；，%。%，%；%，%。%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%。面積98平方公里，人口51萬。2011年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，%。編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。 宗地現(xiàn)狀《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。：權(quán)屬清楚，四鄰無爭議。該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車路。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側(cè)。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強(qiáng)度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計(jì)要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機(jī)場凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動(dòng)靜態(tài)交通；停車規(guī)模：配備充足的停車位,停車形式為地上停車場。新國八條要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進(jìn)行“一房一價(jià)”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點(diǎn)；8月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標(biāo)準(zhǔn)”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價(jià)位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個(gè)方面，貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。新國八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時(shí)也嚴(yán)重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近540平方公里、％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國家水平。%，%。在限購、限價(jià)、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價(jià)格仍持續(xù)在高位。5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2012年4月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與去年同期相比，%，為近年來最大跌幅。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個(gè)之多， 萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。圖33 李滄區(qū)新建住宅均價(jià)走勢圖目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá)50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進(jìn)，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場前景較好。其中和達(dá)和城的占地面積與本項(xiàng)目相當(dāng)，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項(xiàng)目來說均為大項(xiàng)目，競爭性不容忽略。本項(xiàng)目將從規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目優(yōu)勢，可以從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。月 綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖35 萬科生態(tài)城示意圖開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬科物業(yè)服務(wù)公司 項(xiàng)目地址：李滄區(qū) 九水東路496號項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、高層開盤時(shí)間：三期2011年4月9日開盤， 二期花園洋房2010年8月7號開盤 當(dāng)前售價(jià)：起價(jià)8000元/平，平均價(jià)93009400元/平 物業(yè)費(fèi)： 圖36 和達(dá)和城示意圖開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號（九水東路以北） 項(xiàng)目占地：273萬平方米建筑面積：209萬平方米容積率：建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時(shí)間： 2011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)10000元/平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)：住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。 圖39 可接受住房戶型選擇分布圖圖310 可接受住房建筑面積分布圖圖311 可接受住房樓層選擇分布圖：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。：人們在偏愛小戶型的同時(shí)，追求空間的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在35006000元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者。Weaknesses（劣勢）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。Threats（威脅）：區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ；限購政策影響 ；房地產(chǎn)市場不斷冷卻。結(jié)合周邊競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。 ,低密居所,觀景居所。，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯(cuò)落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個(gè)地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。5 項(xiàng)目進(jìn)度安排工程進(jìn)度安排如下：前期準(zhǔn)備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。 6 項(xiàng)目投資收益分析土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。詳見表61 。多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表62 ?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目價(jià)格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計(jì)計(jì)算過程如下： ：按100元/平方米*。：按15元/平方米*。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*。 ：100元/平方米**10%。。 表64 前期工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)％3水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按占地面積3元/平方米4“三通一平”費(fèi)按占地面積20元/平方米合計(jì)開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。%估算。取以上5項(xiàng)之和的3％。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。合計(jì)：。本項(xiàng)目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。由附表6知。 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 表65 銷售費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入％2預(yù)售許可證申領(lǐng)