【正文】 （S） 18 18 18（W） 18（O） 18（T） 19 19 19 19 20第五章 項目建設(shè)條件研究 22 22 22 22 22 22 22 22 2水等供應(yīng) 23 23第六章 項目構(gòu)想和建設(shè)規(guī)劃 24 24 24 24 25 26第七章 環(huán)保、節(jié)能和消防 29 29 29 污水處理 29 29 29 29（1）小區(qū)水環(huán)境 29 30第八章 項目經(jīng)濟可行性分析 31 31 31 31 33 35 35（1）自有資金 35 36 36 37（1）住宅價格： 37 37 38（1）現(xiàn)金流量表 39 42 42 43 43 43 45 45 45 45第九章 可行性研究結(jié)論與建議 46 47 47 48 49參考文獻 50致 謝 52第一章 項目概論 項目概況藍鼎投資集團是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋廣告?zhèn)髅?、五星級酒店和物業(yè)管理等多元化集團公司，下設(shè)安徽藍鼎置地發(fā)展有限公司、安徽藍盛置地發(fā)展有限公司、安徽藍鼎廣告策劃有限公司、合肥誠和物業(yè)管理有限公司、合肥藍鼎國際大酒店有限公司。（1）項目建議書及其批復文件。（3）合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要。（5）濱湖新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （6）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額 。 （8）合肥市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。位于合肥市廣西路與長沙路交匯處，濱湖新區(qū)第一人民醫(yī)院東南面。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學發(fā)展的試驗區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長極、全國重要的先進制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。同時，為了加快濱湖新區(qū)建設(shè)步伐，推進合肥建設(shè)發(fā)展的進程，充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，促進濱湖新區(qū)經(jīng)濟的進一步繁榮，提高公司的開發(fā)效益。主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表11。表12 項目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積戶數(shù)125以上四室兩廳10%13024100—120三室兩廳35%1108480—100兩室兩廳40%909680以下兩室一廳25%7060本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且具有一般的抗風險能力。本項目整體檔次定位是需要重點考慮因素：（1）地理位置：位于濱湖新區(qū)中心位置，是正在高速發(fā)展的新區(qū)，該區(qū)域高端定位明確，并且已經(jīng)凸顯商業(yè)、住宅型用房的稀缺性，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源。（3）合肥市市場狀況：2011年的合肥樓市，成交量日漸其下。繼新國八條出臺以后，受政策影響，樓市迅速降溫，逐漸低迷，價格泡沫逐漸擠出房地產(chǎn)市場，進入十二月以后，在合肥市政策微調(diào)之下，成交量正在緩緩回升。第二章 項目投資環(huán)境市場的可行性分析、健康發(fā)展全省實現(xiàn)生產(chǎn)總量1511 ，按可比價格計算，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全社會勞動生產(chǎn)率為36986元／人，比上年增加6234元。圖21 2007—2011年全省生產(chǎn)總值及其增長速度圖數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局統(tǒng)計公報—（2007—2011）2011年合肥市全年生產(chǎn)總值（GDP），%。：：：：。大合肥整體布局:其中“1419”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟圈的城市現(xiàn)狀。（1）濱湖新區(qū)行政區(qū)劃目前，濱湖新區(qū)的領(lǐng)導體制是建設(shè)指揮部代表市委、市政府負責建設(shè)和招商引資工作，而建成區(qū)域的城市管理和社會管理則由當?shù)卣訁^(qū)負責。（2）濱湖新區(qū)交通狀況濱湖新區(qū)已建成市政道路76公里，路網(wǎng)圍合面積30平方公里，一個基礎(chǔ)設(shè)施較為完備、社會事業(yè)初具規(guī)模、拆遷群眾安定和諧、人氣逐步匯集的新城區(qū)初展英姿。方興大道建設(shè)工程今年底有望貫通，屆時市民從濱湖新區(qū)驅(qū)車半個小時左右即可直達合肥新橋國際機場——國內(nèi)4E級樞紐干線機場。 ?。?）自身優(yōu)勢藍鼎濱湖假日周邊配套設(shè)施齊備，超大型購物超市、娛樂城、市中心醫(yī)院、人民銀行、國際會展中心、國際金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小學等分布四周?！　?（2）區(qū)位優(yōu)勢作為合肥新區(qū)，濱湖新區(qū)以交通通訊便捷、科教優(yōu)勢突出、人居環(huán)境極佳、服務(wù)設(shè)施完善等特點。人流比較密集，較大的消費潛力和空間支撐著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。近年來城市建設(shè)出現(xiàn)了飛躍發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢，城市面貌日新月異。 合肥市濱湖新區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向合肥市近期重點向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。從安徽省及合肥市市的整體經(jīng)濟水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品質(zhì)生活過度，對住房的主要要求也從剛性需求向改善性需求為主轉(zhuǎn)變。綜上所述，合肥市濱湖新區(qū)的未來規(guī)劃將促進本項目的發(fā)展，提高本項目的整體效益。在合肥市9個區(qū)域中。合肥這兩年的大建設(shè)也帶動了房地產(chǎn)的飛躍發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計在合肥市買住房的人，其中52%是持有外地身份證的人。在降價、觀望的惡性循環(huán)中，2012年的合肥樓市從一開始即不被看好，房價是否下跌已不是問題，問題只在于跌多少。對于2012年的合肥樓市，一個實實在在的數(shù)據(jù)則是其住宅庫存量已經(jīng)達到53710套，較2011年所面臨的44255套壓力更甚，%。2011年合肥市共銷售了住宅類商品房56324套、㎡。㎡，㎡㎡，%，可以看到今年的住宅均價較之去年實際上還是出現(xiàn)了明顯幅度的上漲。圖34 2011年合肥市分月住宅銷售均價走勢濱湖新區(qū)是合肥“1419”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個主城區(qū)（含濱湖新區(qū)），四個城市組團，19個新市鎮(zhèn)”的重要組成部分，依照規(guī)劃，其南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河、合安高速，東臨南淝河，總面積約196平方公里，是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角的水上門戶，將引領(lǐng)合肥從“環(huán)城時代”闊步邁入“濱湖時代”。該項目附近兩年來陸續(xù)推出了眾多樓盤，其中離本開發(fā)項目較近較有影響力的樓盤有濱湖世紀城、濱湖品閣、觀湖苑等。經(jīng)營理念的新穎化、整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展科學，后勁充足，為整個合肥房地產(chǎn)業(yè)的活力發(fā)展做出了較大的貢獻。表34 濱湖品閣詳情表項目名稱濱湖品閣(住宅)項目類別高層項目地址紫云路與西藏路交口西南角項目價格7400元/㎡開盤時間200794交付時間2008221付款方式商業(yè)貸款, 一次性付款項目公攤20%容積率綠化率50%建筑面積18萬平方米占地面積住宅總套數(shù)729戶停車位數(shù)量150個建筑結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)供暖屬性供暖用氣屬性燃氣集團天然氣裝修與否毛坯教育配套合肥附小、四十六中景觀配套休閑景觀交通狀況快速公交1260表35 觀湖苑詳情表項目名稱觀湖苑(住宅)項目類別高層項目地址位于紫云路與天山路交匯處東南項目價格8000元/㎡開盤時間200811交付時間2009324付款方式商業(yè)貸款, 一次性付款容積率綠化率40%建筑面積450000占地面積200畝住宅總套數(shù)4550戶停車位數(shù)量1000個建筑結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)供暖屬性供暖用氣屬性燃氣集團天然氣裝修與否毛坯教育配套知名雙語幼兒園、師范附小、48中景觀配套中央景觀交通狀況快速公交60、18 表36濱湖世紀城詳情表項目名稱濱湖世紀城(住宅)項目類別高層項目地址位于濱湖新區(qū)，西面緊鄰徽州大道，南臨紫云路，東臨廬州大道，北臨南京路項目價格7600元/㎡開盤時間200981交付時間201051付款方式商業(yè)貸款, 一次性付款容積率綠化率50%建筑面積480萬平方米占地面積2500畝住宅總套數(shù)24000停車位數(shù)量3000建筑結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)供暖屬性供暖用氣屬性燃氣集團天然氣裝修與否毛坯教育配套合肥一中、師范附小、四十六中景觀配套中央景觀交通狀況快速公交60、18綜上所述，通過與三個地理位置相近、類型相似的樓盤比較可知，合肥藍鼎假日小區(qū)位于廣西路與長沙路交匯處，濱湖新區(qū)第一人民醫(yī)院東南面。由此可以看出藍鼎濱湖假日是目前合肥較為理想的居住場所之一，在房地產(chǎn)市場上具有良好前景。根據(jù)2011年銷售情況和對可預見性政策的充分估計來看，濱湖新區(qū)依然是合肥樓市的熱點。第四章 項目定位（S）（1）濱湖新區(qū)處在合肥目前建設(shè)的前沿陣地和核心區(qū)域；（2）巢湖拆分并入合肥，加大了合肥的機遇；（3）附近有師范附小、青年路小學、46中、48中等，學生入學非常方便；（4）合肥地鐵一號線起始點在濱湖；（1）藍鼎濱湖假日位于濱湖新區(qū)中心位置；（2）戶型設(shè)計簡約大方、緊湊合理，面積控制較好；（3）藍鼎的品牌效應(yīng)影響力還是比較大的。（4）項目離路邊較近，會有部分噪音及灰塵污染；（O）（1）此項目周邊日益繁華，而且環(huán)境非常好，為項目立意提供了可能；（2）片區(qū)內(nèi)已具有一定物業(yè)集聚規(guī)模，且已具備6500元/㎡價格基礎(chǔ)，開發(fā)及消費已具備一定成熟度，為提高物業(yè)檔次，拉升物業(yè)價格創(chuàng)造了條件。且離醫(yī)院較近方便就醫(yī)。（6）政策的扶持將給合肥的發(fā)展、振興帶來很好的機遇，良好的大環(huán)境將為本項目的開發(fā)、銷售帶來很好的機會。（2）市場風險：房地產(chǎn)項目是涉及到開發(fā)商實力與經(jīng)驗、建筑設(shè)計、建筑施工、營銷企劃、裝修裝潢、物業(yè)管理等眾多方面的專業(yè)化工作，只有每個環(huán)節(jié)都把握好才能使該項目順利的開發(fā)。根據(jù)本項目的市場定位，本項目的目標客戶定位不僅包括在此附近地段景觀的競爭對手的目標客戶，還將吸引受本項目形象定位吸引的其他高素質(zhì)買家。（2）周邊區(qū)域公司白領(lǐng)及教師。（4）外區(qū)域客戶及其它客戶。（1）隨著合肥城市的不斷發(fā)展，外來人口也再不斷增多，而近年來政府提出產(chǎn)業(yè)升級，吸引大批高素質(zhì)人才的策略，使不少知識型移民匯集到合肥來。(2)合肥市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效應(yīng)明顯，吸引大量的高素質(zhì)人才來合肥工作并且居住。(3)對于白領(lǐng)階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 （1）價格策略主要考慮成本、市場、競爭等，企業(yè)根據(jù)這些情況來給產(chǎn)品進行定價，從而吸引買家的注意力。把每一個月作為一個銷售周期，每一個周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買家越早購買越劃算，促進成交。（3）尾期銷售策略任何商品銷售部分分為四個時期：進入期、成熟期、持續(xù)期和