【正文】 知識(shí)的專業(yè)人才通力合作才能完成。 可行性研究的特點(diǎn) 可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、 經(jīng)濟(jì) 、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至 環(huán)境保護(hù) 、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行 ，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 可行性研究的基本理論 可行性研究的概念 初步可行性研究之后，確定本期建設(shè)規(guī)模和建設(shè)期限、落實(shí)選用設(shè)備和取得環(huán)境保護(hù)部門的批件、落實(shí)工 程建設(shè)條件及投資控制指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析、資金來源等。另外 , 有條件 的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作 , 通過分析比較 , 提取有用的信息 , 進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。信息的缺失或誤差 , 可能給可行性分析帶來巨大誤差。從某種意義上看 , 可行性研究人員應(yīng)該是“全才” , 必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟 , 日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷售 情況進(jìn)行定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和已經(jīng)被吊銷資格證書的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究人員的名單，讓社會(huì)輿論充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)單位和相關(guān)個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。首先，國家要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的法律法規(guī)建設(shè)，制定相關(guān)的政策。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實(shí)做到實(shí)事求是，定量分析與定性分析并重。 一般來講，對(duì)具體某個(gè)投資者而言，投資環(huán)境是無法改變也是不可控制的。 房地產(chǎn)可行性研究需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。賦予國家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在可行性研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任，建立可行性報(bào)告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評(píng)價(jià)師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機(jī)制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 3 工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。 提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追 究制度。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。 （ 3）問題的解決方法 建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。如此惡性循環(huán) ,形成一個(gè)難解的結(jié)。當(dāng)前 , 市場(chǎng)漸趨規(guī)范和成熟 , 但長期的受“忽視” , 使可行性研究精度不夠 , 可信度不高 。在國內(nèi)房地 產(chǎn)起步階段 , 決策者長期形成的“憑感覺”、“拍腦袋”上項(xiàng)目的做法不但沒有改觀 ,甚至達(dá)到了登峰造極的程度。 （ 2）可行性研究誤差分析 決策者對(duì)可行性研究未給予應(yīng)有的重視在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代 , 可行性研究長期 扮演“可批性研究”的角色。不少項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行后評(píng)價(jià)的結(jié)果往往與原可行性研究的結(jié)論相差50%以上。 20～ 100%之間 ； 資金流量計(jì)算誤差約177。據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn) , 在詳細(xì)可行性研究階段 , 成本誤差約在177。 10% 以內(nèi)。 初步可行性研究階段 (耗時(shí) 6 個(gè)月左右 , 研究費(fèi)用占總投（ %～ 1. 5%） ,誤差在177。一般是 : 投資機(jī)會(huì)研究階段 (耗時(shí) 13 個(gè)月 , 研究費(fèi)用占總投資 %～ %） , 誤差在177。它一般分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)估和決策四個(gè)階段。筆者認(rèn)為 , 造成當(dāng)前可行性研究普及不夠、規(guī)范不夠、受重視程度不夠的原因是復(fù)雜的 ,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個(gè)于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 2 重要因素。 此后 ， 用科學(xué)方法提供的可行性研究報(bào)告為正確決策提供了可靠依據(jù) ， 對(duì)選擇最佳方案 ， 節(jié)約項(xiàng)目投資 ，發(fā)展國民經(jīng)濟(jì) ， 提高經(jīng)濟(jì)效益 ， 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力起到了重大的 ， 積極的作用 。1983年 ， 國家計(jì)委頒發(fā)了 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法 》， 將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序 。 可行性研究是科學(xué)方法 ，我國在 20世紀(jì) 50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn) ， 對(duì)一些較大項(xiàng)目進(jìn)行過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證計(jì)算過一些簡(jiǎn)單的靜態(tài)指標(biāo) 。 可行性研究的研究現(xiàn)狀 在市場(chǎng)國 際化 ， 經(jīng)濟(jì)全球化 ， 競(jìng)爭(zhēng)激烈化的環(huán)境中 ， 項(xiàng)目決策水平直接關(guān)系到競(jìng)爭(zhēng)能力 ， 生存能力 ， 發(fā)展水平 。 本設(shè)計(jì) 通過對(duì)宏發(fā)新城項(xiàng)目的可行性研究，可行使企業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)，可以初步認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，具有一定的開發(fā)價(jià)值。 然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢(shì)，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多的隱患和阻力。 自 1998 年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來越大， 2021 年 國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示 ,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)比重超過 5%,在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中 發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用 。遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 1 1. 緒論 選題的意義 研究是決策科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。所以房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分。 可行性研究最早出現(xiàn)于美國 20世紀(jì) 30年代初 ， 美國開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序 ， 成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段 。 改革開放以來 ， 我國引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù) ， 以加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析 。 1987年 ， 1992年 ， 國家計(jì)委先后發(fā)布了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 兩個(gè)版本 ， 系統(tǒng)地體現(xiàn)了我國項(xiàng)目可行性研究的理論與方法 。 中國房地產(chǎn)在起伏跌宕中已經(jīng)行走了十多年 , 然而 ,本應(yīng)作為投資決策重要依據(jù)的可行性研究至今卻仍然未能獲得其應(yīng)有的地位。 （ 1）當(dāng)前可行性研究的誤差有多大 可行性研究是指在投資決策前 , 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn) , 建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究隨其工作的開展 , 有一定的精度要求。30%～ 20% 以內(nèi) 。 20～ 10% 以內(nèi) ； 詳細(xì) 可行性研究階段 (耗時(shí) 8～ 10個(gè)月 ,研究費(fèi)用占總投資（ ～ %),誤差在177。 當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)可行性研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這樣的精度要求。 5～ 30%之間 ； 售價(jià)誤差在177。 20～ 30%?？尚行匝芯康木薮笳`差嚴(yán)重阻礙了它的應(yīng)用、普及和作用的發(fā)揮。這種畸形發(fā)展使其在投資決策中長期沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。因?yàn)椤吧w了房子就賺錢” ,因?yàn)椤坝辛隧?xiàng)目 (地塊 ) 就賺錢” , 故可行性研究較長期“缺失”投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性研究?jī)蓚€(gè)階段 , 一直充當(dāng)著“論證研究”或“預(yù)算研究”的作用。 也恰恰因?yàn)檫@個(gè)原因 , 決策者一直對(duì)其未夠重視。專業(yè)化程度不高 , 基礎(chǔ)工作不扎實(shí) , 缺乏信息支撐，理論與實(shí)踐脫節(jié) , 可行性研究技術(shù)落后 , 實(shí)用性差都是誤差形成的主要原因。 在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種囚素，建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)初步研究。建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 要提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。首先，國家有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，完善注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和造價(jià)工程師的陪養(yǎng)和考核體制。其次，在政策上扶持房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立和發(fā)展，同時(shí)嚴(yán)格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力，對(duì)具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評(píng)定等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范，對(duì)不具備資格的單位徹底清理。 加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本 前提，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，避免環(huán)境威脅。尤其在投資前期充分了解和把握投資環(huán)境，對(duì)于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。還要 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。其次，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。 加快專業(yè)化及市場(chǎng) 培育工作 , 推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化 , 是提高可行性研究水平 , 確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。提高從業(yè)人員素質(zhì)是控制可行性研究誤差的基本保障。 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫 當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高 , 可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息 （ 在香港 ,測(cè)量師在 分析 析時(shí) , 可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局 , 查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料 ） 。在這種情況下 , 可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 4 集、整理工作 : 通過去粗取精 ,去偽存真的過程 , 將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù) , 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 , 房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分 ,對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來越受業(yè)內(nèi)人士重視 , 它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)的一個(gè)組件 , 與房地產(chǎn)投資其它環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。最后完成編制研究報(bào)告，按規(guī)定向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 。項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)多因素、多目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行的不斷的分析研究、評(píng)價(jià)和決策的過程?？尚行匝芯坎粌H應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和各個(gè)方面?？尚行匝芯孔?20世紀(jì) 30年代 美國 開發(fā)田納西河流域時(shí)開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。 1980年，該組織與 阿拉伯國家 工業(yè)發(fā)展中心共同編輯《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》。可行性研究大體可分為三個(gè)大的方面： 工藝技術(shù) 、市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況。 （ 2） 可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是建設(shè)程序中的重要組成部分。 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 5 （ 3） 可行性研究報(bào)告由項(xiàng)目法人委托有資格的設(shè)計(jì)單位或 工程咨詢 單位編制。應(yīng)按國民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展 長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃及國家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對(duì)化工建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工 程、環(huán)保和經(jīng)濟(jì)，在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上進(jìn) _步論證 （ 4） 可行性研究報(bào)告必須實(shí)事求是，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算分析，做多方案的比較論證；具體論述項(xiàng)目設(shè)立在經(jīng)濟(jì)上的必要性、合理性、現(xiàn)實(shí)性；技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、可靠性；財(cái)務(wù)上的盈利性、合法性；環(huán)境上的可行性；建設(shè)上的可行性。 （ 5） 編制的可行性研究報(bào)告，內(nèi)容 要完整，文字要簡(jiǎn)練，文件要齊全。負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告的單位，提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)準(zhǔn)確可靠，符合國家有關(guān)規(guī)定；各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)該科學(xué)合理；對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，留有余地；對(duì)于不落實(shí)的問題要如實(shí)反映，并提出有效的解決措施 （ 6） 項(xiàng)目主辦單位要為編制可行性研究報(bào)告單位科學(xué)地、客觀地、公正地進(jìn)行工作創(chuàng)造條件；應(yīng)向編制單位提供必要的、準(zhǔn)確的有關(guān)基礎(chǔ)資料；與有關(guān)單位研究落實(shí)建設(shè)條件，并簽訂意向性協(xié)議或取得有關(guān)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的意見書 （ 7） 化工 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ，一般可按 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力。其他大中型項(xiàng)目是否作國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可視具體情況和有關(guān)部門要求而定 （ 8） 根據(jù)國家計(jì)委有關(guān)文件的要求，可行性研究報(bào)告是 項(xiàng)目決策 的依據(jù)，應(yīng)按規(guī)定的深度做到一定的準(zhǔn)確性， 投資估算 和初步設(shè)計(jì) 概算 的出入一般不大于 10％，否則視超出情況再議 可行性研究的工作階段 國外大型工程項(xiàng)目的可行性研究一般包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，我國的大型工程項(xiàng)目一般也把可行性研究分為三個(gè)階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒有實(shí)質(zhì)的不同。 于一鳴： 沈陽市宏發(fā)新城項(xiàng)目可 行性研究設(shè)計(jì) 6 投資機(jī)會(huì)研究又分為一般投資機(jī)會(huì)研究和具體投資機(jī)會(huì)研究。具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究則是在一般投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)按以選定的投資地點(diǎn)和行業(yè)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。 投資機(jī)會(huì)研究階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為 詳細(xì)的研究分析。一般是根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來估算項(xiàng)目收入，并按大致的百分比來估算稅費(fèi)。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個(gè)中間階段，起著承上啟下的作用，對(duì)于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項(xiàng)目而言，是一個(gè)不可缺少的階段。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。 （ 3） 詳細(xì)可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項(xiàng)目決策的重要階段。 研究?jī)?nèi)容 對(duì)沈陽 市宏發(fā)新城住宅工程進(jìn)行可行性研究， 從總體上把握可行性研究的發(fā)展形勢(shì)，并結(jié)合到項(xiàng)目中去，理論與實(shí)際相結(jié)合，首先對(duì)項(xiàng)目的背景條件進(jìn)行概述，其次對(duì)沈陽地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行分析，制定合理的方案和價(jià)格， 遼寧工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（ 論文） 7 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目介紹 所研究的項(xiàng)目為沈陽市宏發(fā)新城。遼寧省沈陽 市宏發(fā)房地