【正文】 際水準兼有地方特色，山水林禽，如詩如畫。 常家莊園、歷史街區(qū) 、烏金山國家級森林公園、高爾夫球場四篇文章，打造出榆次文化生態(tài)旅游中心四張靚麗的名片。一站式審批，一條龍服務，一個窗口對外，廣開招商源，嫁接軟環(huán)境，形成了投資的洼地，發(fā)展的熱土。 歷史進入二十一世紀， 榆次迎來了新的發(fā)展機遇。54’ ，屬溫帶大陸性干旱氣候。8’ ，北緯 37176。 榆次地處東經 112176。距省城太原僅 25 公里，太原機場 14 公里。全區(qū)面積 1328 平方千米 ，人口五十三萬，轄 6鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 9個街道辦事處，是晉中市委、政府所在地，是晉中的政治、經濟、文化中心。漫漫歷史長河，積淀了豐富的物質文明和精神文明。 大 批有實力的外來開發(fā)商的進駐，必定依托著其敏銳的商業(yè)嗅覺和前瞻性的投資眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這些開發(fā)商的重大舉措，很多時候是中小投資者的方向標！ （二） 榆次城市概況 榆次古稱 “ 魏榆 ” 、 “ 中都 ” ，早在戰(zhàn)國時就已設立縣制，歷史悠久，名人輩出。現(xiàn)在的榆次，更是處在一個高速發(fā)展期，短 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 9 頁 共 37 頁 短兩、三年內，用于城市建設、舊城改造的資金高達 10 億元，相當于過去 20年的總和，城市面積、城市功能以及城市品位都發(fā)生了根本性的變化。隨著省、市經濟發(fā)展勢頭繼續(xù)向南推進，榆次 —— 位于太原以南 20 分鐘車程的區(qū)域，勢必就處在經濟發(fā)展的下一個潮頭方向 。 小店區(qū)，作為太原市南部的一個區(qū)，受益于 “ 南移西進 ” 的政策優(yōu)勢，經濟發(fā)展總量、質量和效益快速增長，成為太原市率先發(fā)展的排頭兵。 二、 山西省 榆次 市房地產市場分析 （一） 20xx 年 榆次 房地產市場 榆次調研背景 （ 1）政策的導向性： 太原市召開的 20xx— 20xx 建設規(guī)劃方案論證會，確定了省、市政府大規(guī)?！?南移西進 ” 的城市 發(fā)展戰(zhàn)略，提出了 “ 改造提升老城，啟動建設新區(qū) ” 的發(fā)展規(guī)劃，一時間，城南成了眾人的焦點。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持穩(wěn)定態(tài)勢。在第二輪上升行情中，我們認為不會出現(xiàn)全國性投資熱潮。而不同區(qū)域市場將呈現(xiàn)迥異差別特征。另外中低價格房屋認定就會與經濟適用房重疊，會引起對于標準不必要的爭議。經濟適用房和廉租房土地供給是容易理解的。但是熱門城市不會永遠是熱門城市。 土地供應量在不同城市會有所不同。另外物業(yè)稅還將涉及諸多外部條件，如中立房地產評估體系等。至于物業(yè)稅，我們認為執(zhí)行條件并不成熟。 4）稅收變數(shù) 房地產企業(yè)稅收方面在 20xx 年仍然是政府檢查的重點。住宅郊區(qū)化將會被延緩，城中房屋租金價格將會攀升。政府將在 20xx 年推動能源價格體系改革，因此價格上升將是不可避免的趨勢。由于消費仍然是政府極力推動方面，因此鼓勵房地產消費依然是重點。新的五年計劃將從第二季度開始。 由于海外資金在境外有很好的房地產基金融資市場平臺，并且全球正處于房地產基金熱銷背景下，不但海外房地產基金不斷進入中國，即使在國內的外資或其他類別企業(yè)，也會在這樣的條件下，購買中國商業(yè)地產，再采取海外基金上市上做周期性套現(xiàn)操作。 在外資金融合作方面主要表現(xiàn)為城市內標志性地區(qū)的產品合作、地區(qū)性領袖企業(yè)股權合作，以及短期資金拆借合作。在過去兩年中房地產業(yè)界輿論爭論中令人遺憾的是，重點都是在討論或聲明所謂房地產有無泡沫博弈方面，而在房地產融 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 7 頁 共 37 頁 資爭取上少有聲音。部分企業(yè)有機會進入國內債券市場發(fā)行短中期的企業(yè)債券。另外國內商業(yè)上市公司那些具有位于城市核心地區(qū)的地產資源收購價值正在受到部分房地產企業(yè)的注意。但是它們的側重點應該在各類物業(yè)資產上。 20xx 年人民幣繼續(xù)處于升值背景，預計升值幅度在 5%7%之間。房地產消費信貸利率 將保持不變。由于 20xx年是對外資金融機構全面開放的起始年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭奪住房信貸資源。 銀行對于房地產開發(fā)項目資金和收購土地資金比例要求不會降低。整合完畢后的大型國有房地產集團將受到新的信貸光顧。但是這部分供給面臨著兩個問題的挑戰(zhàn)：一個是供應量如何測定；另一個是由于這部分房地產產品供給是并非完全市場化，它與其他完全商品化房地產產品在資源分配協(xié)調性上如何平衡 。政府鼓勵消費的政策對房地產市場屬于有利條件。初步估計本 輪新的景氣回升持續(xù)時間應不少于 18個月。對于預期中的第二階段房地產上升行情，我們認為將以北京和深圳都市圈作為南北領頭城市為其主要的特征。由此第二季度很有可能結束本輪房地產牛市第一階段的調整。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅游街區(qū) 。整個小區(qū)地形成矩形狀，小區(qū)中心設區(qū)內廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網絡。小區(qū)內配套設計齊全。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬 M2 其中：多層住宅： 萬 M2 小高層住宅及別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 5 頁 共 37 頁 ④建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 二、總體規(guī)劃設計理念 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 適應開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境； 在延續(xù)一期建筑風格的基礎上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為 榆次 市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。 根據(jù)調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度%，綠化率不低于 40%。 榆次 市洪泰中介代理公司提供的資料 第二章 項目概況 一、建設地址及項目規(guī)模 該地塊位于 輸次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域 ，總面積約 畝 ，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。 —— 摘自《山西省城鎮(zhèn)化發(fā)展綱要》 [關鍵字 ]上東庭院 項目投資 開發(fā)經營 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 2 頁 共 37 頁 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 ???????????????????? 4 二、報告編制依據(jù) ???????????????????? 4 第二章 項目概況 一、建設地址及項目規(guī)模 ?????????????? ??? 4 二、總體設計規(guī)劃理念 ?????????????? ???? 5 三、總體規(guī)劃構思 ?????????????? ?????? 5 第 三 章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 與預測 一、 20xx 年國內經濟及房地產市場回眸 ??????????? 5 二、 山西省 榆次市 房地產市場分析 ????????????? 8 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 ????????? 16 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 ?????????????? ??? 17 第五章 項目定位 一、目標市場定位 ?????????????? ?????? 18 二、產品定位 ?????????????? ???? ???? 18 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ?????????????? ???? 18 二、住宅建筑設計建議 ?????????????? ???? 19 三、小區(qū)配套設施建議 ?????????????? ???? 20 四、環(huán)境藝術設計建議 ?????????????? ???? 20 第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經營策略 ?????????????? ???? 21 二、 營銷方案?????????????????????? 21 三、 項目投資估算 ?????????????? ?????? 23 四、 項目實施進度安排 ?????????????? ???? 24 五、 項目投資與籌資計劃 ?????????????? ??? 25 第八章 項目開發(fā)經營狀況分析 一、 項目的價格定位 ?????????????? ???? 26 二、 項目銷售計劃 ?????????????? ????? 26 三 、項目銷售收入估算 ?????????????? ??? 27 四 、項目經營成本估算 ?????????????? ??? 27 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 3 頁 共 37 頁 五 、項目利潤估算 ?????????????? ????? ? 28 六 、 財務 評價 ????? ?????????????? ?? ? 28 第九章 項目開發(fā)經營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 ?????????????? ???? 29 二、項目敏感性分析 ?????????????? ????? 30 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 ?????????? ? 31 第十章 結論與建議 ?????????????? ???????? 32 第十一章 結束語 ?????????????? ????????? 33 第十二章 附錄及主要參考文獻 ????????????????? 34 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 4 頁 共 37 頁 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。一個全新的經濟體即將誕生！大太原的概念已形成！依托各級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，構建成以太原 — 榆次為核心經濟圈層，介孝汾、陽泉、忻原、離柳中四個城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結構 。經測算項目財務凈現(xiàn)值 萬元，項目財務內部收益率 %，因此項目在經濟上具有較強的可行性。本文通過對 輸次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域 分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù) 榆次 區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域 當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進 行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。榆次首家坡地景觀社區(qū)，獨享人文情懷文脈庭院。 長安大學繼續(xù)教育學院 畢 業(yè)設計（論文） 第 1 頁 共 37 頁 小區(qū)房地產項目的可行性 研究報告 —— 上東庭院 內 容 提 要 上東庭院 位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅游街區(qū) 。一流的物 業(yè) 管理模式，齊全的周邊配套設施為您提供安全舒適、現(xiàn)代溫馨的家園 。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 萬平方米，項目總投資 萬元。 太原市與榆次區(qū)的一體化發(fā)展，實施“雙贏”策略，創(chuàng)新管理體制，盡快實現(xiàn)各領域的“同城化”。加強城市功能的分工與協(xié)作，強化陽泉、介休、忻州、呂梁四個城市的區(qū)域次中心地位 ，明確各類城市產業(yè)定位和職能定位。 對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 對項目進行投資分析和風險分析。 二、報告編制依據(jù) 榆次 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網站（ 國家建設部及 榆次 市頒布的與房地產相關法律與政策； 山西省 20xx 房地產年鑒； 現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。根據(jù) 榆次 市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電。主要建 筑形式為多層， 建筑限高一般在 24 米以下， ，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過 20%。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術指標如下： ①總用地面積： 公頃，合 畝。 三、總 體規(guī)劃構思 本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產業(yè)精萃，吸取各地域房地產業(yè)界的優(yōu)點， 結 合本地區(qū)實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。 規(guī)劃結構 小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網絡。 項目周邊情況 上東庭院位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。 1． 地形狀況（詳見附 圖地形圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖