【正文】 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競爭 可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià)格可達(dá)到 40 萬元 /畝，總價(jià)值為 萬元，若將土地抵押，可先行貸款 8000萬元左右。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 26 頁 共 37 頁 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì)投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 20xx 4000 20xx 8000 銷售收入 小計(jì) 表 3 項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對 上東庭院 項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng) 營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流 量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目 在本報(bào)告中均未考慮。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表 — 6 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 28 頁 共 37 頁 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù) 新興 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 30 頁 共 37 頁 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng) 因素進(jìn)行。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場亦是如此。這就給項(xiàng)目公司 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 32 頁 共 37 頁 帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計(jì) 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 71 7. 80表 9 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需 求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本 = 萬元，保本點(diǎn) =即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 年份序號 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx NPV凈現(xiàn)金流量 i=2 7 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i=2 8 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 0 . 4 7 7 0 . 3 7 3 0 . 2 9 1凈現(xiàn)值 表 8 內(nèi)部收益率F I R R = i1+ | N P V ( i1) | / [ | N P V ( i1) | + | N P V ( i2) | ] * ( i2 i1)F I R R = 2 7 % + | 9 . 5 5 | / [ | 9 . 5 5 | + | 7 4 . 2 1 | ] * ( 2 8 % 2 7 % )F I R R =% 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 盈利能力及清償能分析 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷售收入的 %。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 27 頁 共 37 頁 比例 銷售時(shí)間 多層公寓 小高層住宅 車庫2 0 0 7 .5 2 0 0 7 .1 2 15%2 0 0 8 .1 2 0 0 8 .1 2 25% 20% 25%2 0 0 9 .1 2 0 0 9 .1 2 40% 50% 45%2 0 1 0 .1 2 0 1 0 .1 2 20% 30% 30%表 4 項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表 — 5 合計(jì)物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 20xx 20xx 20xx 20xx多層公寓 銷售面積（萬平方米） 銷售價(jià)格（萬元 / 平方米） 1800 1900 20xx 20xx銷售收入（萬元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬平方米） 銷售價(jià)格（萬元 / 平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬元） 5600 3360 車庫 銷售數(shù)量（個(gè)） 56 101 67 224銷售價(jià)格（萬元 / 個(gè)） 4 5 5銷售收入（萬元） 224 505 335 1064合計(jì) 銷售收入（萬元） 11481 6383 表 5 項(xiàng)目銷售收入估算表 ( 單位：萬元）物業(yè)銷售分期 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本 估 算： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可 采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估 算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分 工程款。具體見表 — 3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。項(xiàng)目首期約 5 萬平方米，投資約 7000 萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的 30%作為啟動(dòng)資金（約 5000 萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其 余 70%可通過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。詳見表 1《項(xiàng)目總投資估算表》。 建設(shè)期利息。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 45 元 / M2計(jì)，總計(jì) 504 萬元 項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù) 榆次 市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為 15 元 /M2，總費(fèi)用為 168 萬元。 建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序號 總金額 比例 %1 6384 896 504 168 2 3 1004表 1 項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬元）項(xiàng)目 單價(jià)建設(shè)投資土地取得費(fèi)用 40 萬元 / 畝建安工程費(fèi)用 570 元 / 平方米小區(qū)配套費(fèi) 80 元 / 平方米道路，綠化，景點(diǎn)費(fèi)用 45 元 / 平方米項(xiàng)目研究，規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)用 15 元 / 平方米各種配套費(fèi) 元 / 平方米項(xiàng)目管理費(fèi) 元 / 平方米不可預(yù)見費(fèi) 元 / 平方米建設(shè)合計(jì)建設(shè)期利息項(xiàng)目總投資總建筑面積單位投資 132 9. 40 元 / 平方米 （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r ,在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為 40 萬 /畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況 ,因此以之作為投資估算的依據(jù) .） 土地取得費(fèi)用 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 24 頁 共 37 頁 土地取得 費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì) 萬元。 建設(shè)投資估算依據(jù)： ? 整個(gè)項(xiàng)目從 20xx 年 5 月開始， 20xx 年 10 月底全面完成。 三 、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 （ 3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范 （ 4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想 名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。 絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享 榆次 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力。 推廣主題： 坡地景觀 設(shè)計(jì)師巧妙地運(yùn)用自然坡地，創(chuàng)造出步步有景，步移景異的 觀景效果，融密居家、開闊視野于一體，豐富您的自然坡地生活 。 二、 營銷方案 對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時(shí)，也為二期“上東庭院”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“上東庭院”尚未開盤，其產(chǎn)品 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 22 頁 共 37 頁 優(yōu)勢，以及在 一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已深入人心，積累了大量潛在客戶。 力創(chuàng)精品。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。 ②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬 M2，預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。為 與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大 小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 20 頁 共 37 頁 墅）等。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 ③總 體上來說， 上東庭院 的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 第五章 項(xiàng)目定位 面 對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 18 頁 共 37 頁 設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念?，F(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于 榆次 區(qū) 住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 17 頁 共 37 頁 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 2） 、當(dāng)前開發(fā)項(xiàng)目的熱銷，導(dǎo)致市場后入者的