【正文】 ．綠化率為45%。多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在17001800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在23002400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段，2000年武漢金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒?，隨后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為240300平方米?？蛻糁饕獮殚_發(fā)商的關系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經營期。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠離市中心；②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經濟住房，是置業(yè)的理想地方。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時。二、產品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。（產品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。 ③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內人們生活方式與需求的變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡服務。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 一、項目開發(fā)經營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 ①房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 力創(chuàng)精品。二、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。 建設投資估算依據(jù)： 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用為征地費與批租費之和。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元 、咨詢、規(guī)劃、設計費用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 建設期利息。詳見表1《項目總投資估算表》。 公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經營費用，如幼兒園、小學。 其中： ① 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 ④財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。房地產市場亦是如此。并隨著后湖地區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。另一方面，從武漢市居民的住房消費意向看，后湖地區(qū)有相當大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 項目銷售收入 在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目經營成本保本點 項目保本開發(fā)經營成本=，保本點=%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 其中： 財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 財務內部收益率（FIRR）=% 由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1800元/ m 2 小高層住宅 2300元/ m 2 車庫 4萬元 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，確定后湖花園項目銷售計劃表。 后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。l 整個項目按中、高水平計算。 詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 自主開發(fā)。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 小區(qū)內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。 ⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。,各項基礎設施和市政設施都快更上。一、目標市場定位l 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。已購房客戶區(qū)域分布如下：區(qū)域 江岸 江漢 其它比例 80% 15% 5%已購放客戶職業(yè)分布行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè)45% 45% 10%由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。％，項目總規(guī)劃有3109戶。前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下：戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3面積 123130 137 180 222分布 D區(qū)C區(qū) C區(qū) A區(qū)B區(qū) A區(qū)B區(qū)比例 46% 9% 30% 15%竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內住戶，社交氛圍；小區(qū)內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區(qū)內還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。總占地面積420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。戶型面積指標如下：戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式面積 5152 7073 119148 188200 245分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層比例 20% 15% 45% 15% 5%多層價格為17001820元／平方米，小高層價格為19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。中聯(lián)三星600畝,20萬元/畝,加規(guī)費2223萬元/畝,世紀家園康居工程3000畝,后湖生態(tài)花園600畝,18萬元/,城開集團100130畝。后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。氣:整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延