【正文】 ：天河娛樂城 總面積（平米） 總套數(shù) 起價（元 均價（元） 銷售率 物業(yè)管理費(fèi) 40000 318 2900 3100 50% 每戶 450 元 /月 該項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目，目的在于規(guī)范當(dāng)?shù)貖蕵窐I(yè)，而且老板在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄉ鐣尘埃? 該項(xiàng)目在屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮膴蕵讽?xiàng)目，交通發(fā)達(dá)、停車方便，又有一賓館作為其配套項(xiàng)目，方便外地顧客住宿，消費(fèi)，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客； 該項(xiàng)目在銷售方面采取了返租活動：凡在 06年 3月份之前交清房款的客戶，在未來的六年零兩個月就能夠通過每年的返租收回 100%的房款 。 總之，由于當(dāng)?shù)刭徺I群體具有局限性，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng) 目前需謹(jǐn)慎。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 ① 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為 榆次 市人民作出貢獻(xiàn)。 。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來 上東庭院 業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按 內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) (左圖為一參考方案 ,附錄還有主要備選方案 )。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 整體規(guī)劃。 ③ 從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時借助于 上東庭院 的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在 山西 房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 主打廣告語： （ 1） 20xx 榆次 最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前） （ 2）領(lǐng)舞 榆次 新生活（開盤后，暫定） 以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。 愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。 ? 各種稅費(fèi)按 榆次 市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目 在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的 15%記取為 /M2，總費(fèi)用為 萬元。 四 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 表 — 3 中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn) 投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn) 作時，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款 作為部分啟動資金。 公建項(xiàng)目中 ，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、 變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用， 如幼兒園、小學(xué)。 ④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 31 頁 共 37 頁 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx序號 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 43 40 .22 銷售費(fèi)用 銷售稅金 89 .00 26 4 56 4 31 9 所得稅 10 4 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =27 32 .79表 10 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的 主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對 上東庭院 項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年銷售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營總收入）總建筑 投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 隨著工程的動工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到 一 定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 為計(jì)算方便，報告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求銀行貸款 8000 萬元，分別于 20xx、 20xx、20xx 年投放，具體見《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 建設(shè)期利息按動態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 570 元 / M2計(jì)，總計(jì) 6384 萬元。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。 ②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點(diǎn)。） 第六章 項(xiàng)目 規(guī)劃、建筑 建設(shè) 建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 一、目標(biāo)市場定位 ? 上東庭院位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 對于榆次地級市的需求狀況，當(dāng)前小戶型比較缺乏，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)絕對熱銷，但是對于沒有太大住房壓力的大多數(shù)市民來說，購買小戶型會使有限的資金 難以變現(xiàn)，所以大多數(shù)會考慮到一步到位。 28）、西湖花園：四棟六層住宅。 20）、電力安裝公司：住宅樓１６層，已經(jīng)裝完。 12）、菜園街：（學(xué)校住宅）一棟底一層商鋪上四層住宅，兩棟六層住宅，都封頂。歷史上商賈云集，經(jīng)貿(mào)繁榮。進(jìn)入豐產(chǎn)期，僅紅棗一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)收入至少可達(dá) 3 億元， 年均可為農(nóng)民提供收入千元以上。城隍廟歷史街區(qū)開發(fā)，以國家文物保護(hù)單位城隍廟為龍頭，榆次老城為半徑，正在建設(shè)，蓬勃發(fā)展。年平均氣溫 ℃ ，降雨量 418－ 483mm，年日照時數(shù) 2662 小時，無霜期 158 天。 榆次素有 “ 省城門戶 ” 之稱，是山西省交通運(yùn)輸?shù)闹匾獦屑~。 （ 2）投資的風(fēng)向標(biāo)： 一直以來，榆次并入太原市的說法從未中斷過，而太原發(fā)展重心南移的戰(zhàn)略是否預(yù)示著并市趨勢的明朗化？榆次 —— 由于它特殊的地理位置，在經(jīng)濟(jì)舞臺中一直充當(dāng)著極其重要的角色。 2）消費(fèi)復(fù)蘇 各地投資或投機(jī)類需求已經(jīng)急劇下降；城市形象工程引起的拆遷剛性需求也在減退；一些特殊性財(cái)富群體集團(tuán)性購買行為也有所沉寂。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 8 頁 共 37 頁 政府在 20xx年將加大對中小戶型、中低價格、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供應(yīng)的傾斜。房屋轉(zhuǎn)讓時的收益稅已經(jīng)開始實(shí)施 ，它的主要功能是打擊房地產(chǎn)投機(jī)。由于 新的計(jì)劃剛剛開始，不會產(chǎn)生一下子出現(xiàn)新的行業(yè)熱點(diǎn)來與房地產(chǎn)爭奪資金。 雖然房地產(chǎn)信貸證券化在 20xx年還會有規(guī)模更大的提高，但是房地產(chǎn)信托基金上市和募集仍然難有政策上的突破。由于固定房地產(chǎn)利率實(shí)驗(yàn)可能推出，因此優(yōu)惠房地產(chǎn)利率也會作為產(chǎn)品出現(xiàn)。 2）金融持續(xù)脈動 房地產(chǎn)信貸政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取重點(diǎn)傾斜政策給予授信額度的支持。預(yù)計(jì)第三季度開始新的上升景氣循環(huán)。 三、總 體規(guī)劃構(gòu)思 本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)， 結(jié) 合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。 二、報告編制依據(jù) 榆次 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國家建設(shè)部及 榆次 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 山西省 20xx 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 太原市與榆次區(qū)的一體化發(fā)展，實(shí)施“雙贏”策略，創(chuàng)新管理體制，盡快實(shí)現(xiàn)各領(lǐng)域的“同城化”。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 1 頁 共 37 頁 小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性 研究報告 —— 上東庭院 內(nèi) 容 提 要 上東庭院 位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。一個全新的經(jīng)濟(jì)體即將誕生！大太原的概念已形成！依托各級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，構(gòu)建成以太原 — 榆次為核心經(jīng)濟(jì)圈層，介孝汾、陽泉、忻原、離柳中四個城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結(jié)構(gòu) 。 榆次 市洪泰中介代理公司提供的資料 第二章 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址及項(xiàng)目規(guī)模 該地塊位于 輸次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域 ，總面積約 畝 ，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全。對于預(yù)期中的第二階段房地產(chǎn)上升行情，我們認(rèn)為將以北京和深圳都市圈作為南北領(lǐng)頭城市為其主要的特征。整合完畢后的大型國有房地產(chǎn)集團(tuán)將受到新的信貸光顧。 20xx 年人民幣繼續(xù)處于升值背景，預(yù)計(jì)升值幅度在 5%7%之間。在過去兩年中房地產(chǎn)業(yè)界輿論爭論中令人遺憾的是，重點(diǎn)都是在討論或聲明所謂房地產(chǎn)有無泡沫博弈方面，而在房地產(chǎn)融 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 7 頁 共 37 頁 資爭取上少有聲音。由于消費(fèi)仍然是政府極力推動方面，因此鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)依然是重點(diǎn)。至于物業(yè)稅，我們認(rèn)為執(zhí)行條件并不成熟。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供給是容易理解的。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持穩(wěn)定態(tài)勢?，F(xiàn)在的榆次，更是處在一個高速發(fā)展期，短 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 9 頁 共 37 頁 短兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、舊城改造的資金高達(dá) 10 億元，相當(dāng)于過去 20年的總和，城市面積、城市功能以及城市品位都發(fā)生了根本性的變化。距省城太原僅 25 公里，太原機(jī)場 14 公里。 歷史進(jìn)入二十一世紀(jì)， 榆次迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。全區(qū)旅游形成了文化景觀與自然景觀互補(bǔ)、觀光度假與休閑避暑 結(jié)合、旅游開發(fā)與環(huán)境保護(hù)并重的生態(tài)旅游新格局。全區(qū)形成烏金山鎮(zhèn)罕山等 5 個雙萬畝紅棗生態(tài)園。榆次物流中心建設(shè)以專業(yè)市場、商貿(mào)中心、產(chǎn)品集散地、要素市場 “ 四個載體 ” 為突破，全區(qū)專業(yè)市場達(dá)到 20 家，田森超市、西湖井舊城改造商業(yè)一條街、窯上裝飾城、電子商務(wù)中心，競相爭妍，效益明顯。 13）、菜園街：榆次物資中心住宅，兩棟六層已經(jīng)完工。 21）、民政局老年公寓：一棟６層住宅，一棟七層。 （ ２ ） 、辦公 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 12 頁 共 37 頁 1）、榆社化工廠：一棟七層辦公樓 2）、氣象局：辦公樓 3）、畜產(chǎn)品檢驗(yàn)中心：辦公樓 4）、通信綜合樓（五層）：順城街 5）、榆次婦幼保健院：五層辦公 樓 6）、國土資源局：四層辦公樓 7）、迎賓路：田森超市對面１２層（閑置） 8）、榆次第一人民醫(yī)院辦公樓 9）、晉中職業(yè)技術(shù)學(xué)院教學(xué)樓附屬工程 10）、郭家堡休干所老干部辦公樓：三層 （ 3） 、商品房： 1）、榆次鴻遠(yuǎn)住宅建設(shè)有限公司，已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在建設(shè)房管局的住宅 2）、晉華小區(qū)（晉華小學(xué)旁邊）６層磚混樓，均價 1580 元／平米，已經(jīng)售完 3）、八一飯店附近，太鐵一處宿舍樓（住宅合作社開發(fā)項(xiàng)目），商鋪三層（ 250－ 400 平米）１－２層均價 4300 元／平米，三層均價 2