【正文】 企業(yè)稅收方面在 20xx 年仍然是政府檢查的重點。房屋轉(zhuǎn)讓時的收益稅已經(jīng)開始實施 ，它的主要功能是打擊房地產(chǎn)投機(jī)。至于物業(yè)稅，我們認(rèn)為執(zhí)行條件并不成熟。在物權(quán)法還沒有通過，消費者房屋最后所有權(quán)懸念未決的情況下，執(zhí)行這一政策顯然沒有法律環(huán)境支持。另外物業(yè)稅還將涉及諸多外部條件，如中立房地產(chǎn)評估體系等。 5）土地懸念 土地拍賣制度現(xiàn)在在執(zhí)行過程中還有這樣或者那樣的問題，但是這個方向不會因為有問題而改變。 土地供應(yīng)量在不同城市會有所不同。熱門城市土地供給永遠(yuǎn)是相對不足的。但是熱門城市不會永遠(yuǎn)是熱門城市。 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 8 頁 共 37 頁 政府在 20xx年將加大對中小戶型、中低價格、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供應(yīng)的傾斜。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供給是容易理解的。但是中小戶型應(yīng)該屬于開發(fā)商項目規(guī)劃方面，似乎政策過于微觀了。另外中低價格房屋認(rèn)定就會與經(jīng)濟(jì)適用房重疊，會引起對于標(biāo)準(zhǔn)不必要的爭議。 中觀環(huán)境 1）投資波動 20xx年房地產(chǎn)市場整體投資可能出現(xiàn)前低后高的走勢。而不同區(qū)域市場將呈現(xiàn)迥異差別特征。一、二、三線城市都有代表者凸 現(xiàn)。在第二輪上升行情中，我們認(rèn)為不會出現(xiàn)全國性投資熱潮。 2）消費復(fù)蘇 各地投資或投機(jī)類需求已經(jīng)急劇下降；城市形象工程引起的拆遷剛性需求也在減退；一些特殊性財富群體集團(tuán)性購買行為也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持穩(wěn)定態(tài)勢。目前相當(dāng)多城市已經(jīng)恢復(fù)到宏觀調(diào)控前一個正常需求狀態(tài)。 二、 山西省 榆次 市房地產(chǎn)市場分析 （一） 20xx 年 榆次 房地產(chǎn)市場 榆次調(diào)研背景 （ 1）政策的導(dǎo)向性： 太原市召開的 20xx— 20xx 建設(shè)規(guī)劃方案論證會，確定了省、市政府大規(guī)模“ 南移西進(jìn) ” 的城市 發(fā)展戰(zhàn)略，提出了 “ 改造提升老城，啟動建設(shè)新區(qū) ” 的發(fā)展規(guī)劃，一時間，城南成了眾人的焦點。隨著城南市政基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，開發(fā)商蜂擁而至，土地價格、房屋價格大幅飆升，已經(jīng)成了山西增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。 小店區(qū)，作為太原市南部的一個區(qū)，受益于 “ 南移西進(jìn) ” 的政策優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量、質(zhì)量和效益快速增長，成為太原市率先發(fā)展的排頭兵。小店區(qū)的土地價格保守估計比十年前翻了三番，房價也以驚人的速度上漲。隨著省、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭繼續(xù)向南推進(jìn)，榆次 —— 位于太原以南 20 分鐘車程的區(qū)域，勢必就處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下一個潮頭方向 。 （ 2）投資的風(fēng)向標(biāo)： 一直以來，榆次并入太原市的說法從未中斷過，而太原發(fā)展重心南移的戰(zhàn)略是否預(yù)示著并市趨勢的明朗化？榆次 —— 由于它特殊的地理位置，在經(jīng)濟(jì)舞臺中一直充當(dāng)著極其重要的角色?，F(xiàn)在的榆次，更是處在一個高速發(fā)展期，短 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 9 頁 共 37 頁 短兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、舊城改造的資金高達(dá) 10 億元，相當(dāng)于過去 20年的總和，城市面積、城市功能以及城市品位都發(fā)生了根本性的變化。榆次日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名開發(fā)商進(jìn)駐：北京桓裕、太原中博、天津傅山、廣東真心振鵬、天津順馳 ?? 紛紛介入，必將帶動榆次進(jìn)入一個發(fā)展新紀(jì)元。 大 批有實力的外來開發(fā)商的進(jìn)駐，必定依托著其敏銳的商業(yè)嗅覺和前瞻性的投資眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這些開發(fā)商的重大舉措，很多時候是中小投資者的方向標(biāo)！ （二） 榆次城市概況 榆次古稱 “ 魏榆 ” 、 “ 中都 ” ，早在戰(zhàn)國時就已設(shè)立縣制，歷史悠久，名人輩出。趙國重臣藺相如、后漢高祖劉知遠(yuǎn)、宋朝名相寇準(zhǔn)生于斯； “ 中國儒商第一家 ” 常家莊園建于此。漫漫歷史長河，積淀了豐富的物質(zhì)文明和精神文明。 榆次位于山西中部的晉中盆地，東與壽陽縣交界，西同清徐毗鄰，南與太谷縣接壤，西北與太原市相連。全區(qū)面積 1328 平方千米 ，人口五十三萬，轄 6鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 9個街道辦事處，是晉中市委、政府所在地，是晉中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 榆次素有 “ 省城門戶 ” 之稱，是山西省交通運輸?shù)闹匾獦屑~。距省城太原僅 25 公里，太原機(jī)場 14 公里。境內(nèi)石太、南同蒲、太焦三線交匯與此，太舊高速、 108 國道穿境而過，榆長、榆邢、榆盂、榆清省級公路縱橫交錯。 榆次地處東經(jīng) 112176。34’ － 113176。8’ ，北緯 37176。23’ － 37176。54’ ，屬溫帶大陸性干旱氣候。年平均氣溫 ℃ ，降雨量 418－ 483mm，年日照時數(shù) 2662 小時，無霜期 158 天。 歷史進(jìn)入二十一世紀(jì)， 榆次迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。區(qū)委、區(qū)政府提出了建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、文化生態(tài)旅游中心、綠色農(nóng)業(yè)中心、科技教育中心、現(xiàn)代物流中心 “ 五大中心 ” 戰(zhàn)略，使得這片沃土承受陽光雨露的沐浴，顆顆種子如雨后春筍般破土而出，結(jié)出了一顆顆豐碩的果實 區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，以工業(yè)園區(qū)為突破，使其成為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的一張 “ 王牌 ” 。一站式審批，一條龍服務(wù)，一個窗口對外，廣開招商源，嫁接軟環(huán)境，形成了投資的洼地，發(fā)展的熱土。全區(qū)工業(yè)形成紡機(jī)、機(jī)械、釀醋、飼料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一批潛力產(chǎn)品、招商項目、技改項目逐鹿市場，再展雄風(fēng)。 常家莊園、歷史街區(qū) 、烏金山國家級森林公園、高爾夫球場四篇文章，打造出榆次文化生態(tài)旅游中心四張靚麗的名片。常家莊園開發(fā)，總投資 5000 萬元，占地面積 12 萬平方米，實現(xiàn)了榆次旅游業(yè)零的突破，常家莊園氣勢恢宏，儒道 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 10 頁 共 37 頁 兼融，博大精深，造化天成，榮登 中國儒商第一家 的寶座，堪稱中國寶、世界牌、民族魂。烏金山國家級森林公園，林海茫茫，崇山峻嶺，云山霧海，國際水準(zhǔn)兼有地方特色，山水林禽，如詩如畫。城隍廟歷史街區(qū)開發(fā)，以國家文物保護(hù)單位城隍廟為龍頭，榆次老城為半徑，正在建設(shè)，蓬勃發(fā)展。全區(qū)旅游形成了文化景觀與自然景觀互補(bǔ)、觀光度假與休閑避暑 結(jié)合、旅游開發(fā)與環(huán)境保護(hù)并重的生態(tài)旅游新格局。 “ 綠色農(nóng)業(yè)中心 ” 以蔬菜、紅棗、養(yǎng)殖和加工 “ 四個基地 ” 為突破。全區(qū)蔬菜面積突破 30 萬畝，形成了 10 個萬畝基地，兩個 5 萬畝基地。全區(qū)蔬菜總產(chǎn)量 11 億公斤 ,榆次無公害蔬菜基地面積 18 萬畝，年產(chǎn)綠色無公害蔬菜 7 億公斤。已列入全國 55 家無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地縣，我國南方淡季市場的茄果類蔬菜生產(chǎn)基地。 “ 魏榆牌 ” 蔬菜在全國市場獨領(lǐng)風(fēng)騷，暢銷全國 60 多個大中城市。全區(qū)棗樹面積 21 萬畝，產(chǎn)量 1400 多萬公斤，產(chǎn)值 5600 萬元。進(jìn)入豐產(chǎn)期，僅紅棗一項產(chǎn)業(yè)收入至少可達(dá) 3 億元， 年均可為農(nóng)民提供收入千元以上。全區(qū)形成烏金山鎮(zhèn)罕山等 5 個雙萬畝紅棗生態(tài)園。豬飼養(yǎng)量達(dá)到 30 萬頭，雞 300萬只，羊 28 萬只，奶牛存欄 3000 頭，肉蛋奶綜合產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，牧業(yè)總收入 億元。莊子鄉(xiāng)羊駝示范基地，填補(bǔ)了我國養(yǎng)殖羊駝的空白。 “ 科技教育中心 ” 在農(nóng)技推廣、工業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、科技隊伍和學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施上全面突破?？偼顿Y達(dá) 2 億多元， 11 所學(xué)校新建、改建、擴(kuò)建。華北規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、師資力量最強(qiáng)的公辦民助學(xué)校 —— 山西新興學(xué)校竣工交付使用，新建二中正在加緊實施，功在當(dāng)代，利在千秋，樹立起光輝的教育里程 牌。 榆次，以 “ 晉商故里 ” 著稱。歷史上商賈云集，經(jīng)貿(mào)繁榮。榆次物流中心建設(shè)以專業(yè)市場、商貿(mào)中心、產(chǎn)品集散地、要素市場 “ 四個載體 ” 為突破，全區(qū)專業(yè)市場達(dá)到 20 家，田森超市、西湖井舊城改造商業(yè)一條街、窯上裝飾城、電子商務(wù)中心，競相爭妍，效益明顯。 “ 物流 ” ，這個被西方管理界稱為 “ 黑暗大陸 ” 、 “ 冰山 ” 的秘密武器，在榆次方興未艾，百舸爭流。 “ 五大中心 ” 戰(zhàn)略的實施，正在推動榆次這個新興的工業(yè)城市不斷向前發(fā)展！ （ 三 ） 項目匯總 此次調(diào)研共涉及項目及土地 70 項，其中： 非可行性項目匯總：（ 46 項） （ 1） 、 經(jīng)濟(jì)適用房： 1）、煤炭管理局：三棟，兩棟五層，一棟四層，已完工。 80、 100、 1150 平米（ 120 平米／ 15 萬） 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 11 頁 共 37 頁 2）、重工集團(tuán)：一棟六層（迎賓路晉中供電局對面） 3）、錦綸東路：兩棟六層已完工 4）、榆社化工廠住宅：四棟六層住宅，兩棟別墅 5）、氣象局住宅：兩棟六層，一棟已完工，一棟已建到四層 6）、橋東街市政府住宅：四棟，一棟六層已封頂，兩棟已建到四層，一棟正打地基 7）、安建公司支點商住樓：共五層，底二層商鋪，上三層住宅（順城街與錦綸路交 叉東南角） 8）、花園街：榆次六中對面，市容環(huán)衛(wèi)六層住宅。 9）、東大街：房管局住宅，在建。 10）、直隸莊：三棟六層住宅，已封頂。 11）、南關(guān)新村小區(qū)：小西關(guān)鐵路以東，南內(nèi)環(huán)以南，玉苑路以西， 275 畝，建筑面積 21 萬平米， 20xx 余戶， 48 棟建筑加外圍商鋪。 12）、菜園街：（學(xué)校住宅）一棟底一層商鋪上四層住宅，兩棟六層住宅，都封頂。 13）、菜園街：榆次物資中心住宅，兩棟六層已經(jīng)完工。 14）、菜園街：勞動服務(wù)中心，一棟六層已封頂。 15）、榆次婦幼保健院：一棟六層住宅已完工。 16）、道西街：五交化公司宿舍，三棟六層，兩棟已封頂，一棟建到四層。 17）、東升經(jīng)濟(jì)適用房：晉中市供銷合作社一棟六層住宅，已經(jīng)封頂，另多一個五層單元。 18）、中鐵十七局四處住宅樓：共六層，已封頂。 19）、鑫發(fā)小區(qū)：８棟６層已售完。 20）、電力安裝公司：住宅樓１６層，已經(jīng)裝完。 21）、民政局老年公寓：一棟６層住宅，一棟七層。 22）、國土資源局住宅：八層住宅。 23）、電視臺住宅樓（通宇建筑） ：已經(jīng)蓋到二層。 24）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)局：兩棟 6 層。 25）、國土資源局：住宅樓： 110 平米，別墅（三層） 240－ 360 平米。 26）、恒利建筑公司金世陽光職工集資房：八棟６層樓（不外售）。 27）、郭家堡休干所老干部住宅樓：四棟６層住宅。 28）、西湖花園：四棟六層住宅。 （ ２ ） 、辦公 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 12 頁 共 37 頁 1）、榆社化工廠：一棟七層辦公樓 2）、氣象局：辦公樓 3）、畜產(chǎn)品檢驗中心：辦公樓 4）、通信綜合樓（五層）：順城街 5）、榆次婦幼保健院：五層辦公 樓 6）、國土資源局：四層辦公樓 7）、迎賓路：田森超市對面１２層（閑置） 8）、榆次第一人民醫(yī)院辦公樓 9）、晉中職業(yè)技術(shù)學(xué)院教學(xué)樓附屬工程 10）、郭家堡休干所老干部辦公樓：三層 （ 3） 、商品房： 1）、榆次鴻遠(yuǎn)住宅建設(shè)有限公司，已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在建設(shè)房管局的住宅 2）、晉華小區(qū)（晉華小學(xué)旁邊）６層磚混樓，均價 1580 元／平米，已經(jīng)售完 3）、八一飯店附近，太鐵一處宿舍樓（住宅合作社開發(fā)項目），商鋪三層（ 250－ 400 平米）１－２層均價 4300 元／平米，三層均價 2200 元／平米；住宅四棟６層，均價 1350 元／平米院內(nèi)停車，（ 80－ 131 平米） 4）、迎賓小區(qū)：（榆太路與迎賓西路交匯處）６層磚混結(jié)構(gòu)，均價 1150 元／平米， 80－ 120 平米 5）、順城街路口：三寶小區(qū)，一棟６層樓，因債權(quán)債務(wù)停滯 未開發(fā)土地：（ 15 塊） (1)、 迎賓路 61 號： 20xx 平米空地 (2)、 榆次太行小學(xué)西側(cè)： 4000— 5000 平米空地 (3)、 迎賓路東頭南側(cè)： 800 平米空地 (4)、 榆次精神病院對面： 40000 多平米空地 (5)、 貓耳嶺： 30 萬 — 40 萬平米空地 (6)、 橋東街： 30000 平米拆遷（年前動工，現(xiàn)已停工，白先生負(fù)責(zé)） (7)、 國稅對面： 3000 多平米正在拆遷 (8)、 道北街榮發(fā)集團(tuán)對面： 8000 多平米空地 (9)、 運輸處醫(yī)院： 3000— 4000 平米空地，御景對面 (10)、 校園小區(qū)：榆次城建開發(fā)總公司： 20xx 平米空地 (11)、 榮軍休養(yǎng)院：正拆 3000 平米左右，空地 800 平米左右 (12)、 窯新街：五交化宿舍 3000－ 4000 平米空地 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計（論文） 第 13 頁 共 37 頁 (13)、 榆次經(jīng)緯廠附近，福晉紡織機(jī)械公司對面：大片空地 (14)、 郭家堡幼兒園對面： 3000 平米空地（村民集資房） (15)、 郭家堡衛(wèi)生院對面： 15