【正文】 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng) 營成 本 =（ %） =1530132（ 萬元 ）， 保本點(diǎn)= 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。 上東庭院 中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、 小學(xué)、車庫等公建項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 年，從 20xx 年 5 月至 20xx 年 10 月 底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、 30%、 30%、 20%的比例分年均勻發(fā)放。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè) 期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 萬元。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道 路、綠 化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留?? 省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。 案名： 上東庭院 以“ 上東庭院 ”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。 ④ 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地 產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。其依據(jù)有： ① 地塊南面靠新建的 幸福 大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 21 頁 共 37 頁 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論 上東庭院 項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 19 頁 共 37 頁 成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色 。 ? 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 ? 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住 兼投資型、其它。豐富您的自然坡地生活 ； ③ 晉中首家自然坡地景觀社區(qū) ； ④鬧市繁華，桃源寧靜，切換 只 需 3 分鐘； ⑤學(xué)校、醫(yī)院、 銀行、郵局環(huán)伺以待； ⑥特聘物業(yè)公司，全方位服務(wù)您的品質(zhì)第一流。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 （ 4）消費(fèi)群體分析： 1） 、大批單位集資房的興建，使得大多數(shù)公務(wù)員以及單位職工可以輕松的購買到房屋，使得很大一部分消費(fèi)者的購買需求減弱。 （ 四 ） 、項(xiàng)目匯總分析 在售項(xiàng) 目產(chǎn)品分析： 在此我們將現(xiàn)階段開發(fā)的產(chǎn)品分成住宅類、商鋪類、辦公類及娛樂類四部分分別進(jìn)行匯總分析： 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 14 頁 共 37 頁 1） 、 住宅項(xiàng)目匯總分析： 項(xiàng)目列表： 項(xiàng)目名稱 面積 住宅起價(jià) 住宅均 價(jià) 商鋪價(jià)格 物業(yè)管理 費(fèi) 銷售率 榆次順馳 16 未定 1800 5300 元 /月平米 40% 田森嘉園 小區(qū)分為 A 、 B 兩區(qū)： A 區(qū) 為兩 座 12層框剪結(jié) 構(gòu) ，一 座 16層 住 宅 組成 ； B 區(qū) 未開 發(fā) 2300 2500 5000 — 1 元/月平米 50% 御璟 22）、國土資源局住宅：八層住宅。 14）、菜園街：勞動服務(wù)中心，一棟六層已封頂。 “ 物流 ” ，這個(gè)被西方管理界稱為 “ 黑暗大陸 ” 、 “ 冰山 ” 的秘密武器，在榆次方興未艾，百舸爭流。豬飼養(yǎng)量達(dá)到 30 萬頭，雞 300萬只，羊 28 萬只，奶牛存欄 3000 頭，肉蛋奶綜合產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，牧業(yè)總收入 億元。 “ 綠色農(nóng)業(yè)中心 ” 以蔬菜、紅棗、養(yǎng)殖和加工 “ 四個(gè)基地 ” 為突破。區(qū)委、區(qū)政府提出了建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、文化生態(tài)旅游中心、綠色農(nóng)業(yè)中心、科技教育中心、現(xiàn)代物流中心 “ 五大中心 ” 戰(zhàn)略，使得這片沃土承受陽光雨露的沐浴，顆顆種子如雨后春筍般破土而出，結(jié)出了一顆顆豐碩的果實(shí) 區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，以工業(yè)園區(qū)為突破，使其成為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的一張 “ 王牌 ” 。境內(nèi)石太、南同蒲、太焦三線交匯與此，太舊高速、 108 國道穿境而過，榆長、榆邢、榆盂、榆清省級公路縱橫交錯(cuò)。榆次日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名開發(fā)商進(jìn)駐：北京桓裕、太原中博、天津傅山、廣東真心振鵬、天津順馳 ?? 紛紛介入，必將帶動榆次進(jìn)入一個(gè)發(fā)展新紀(jì)元。目前相當(dāng)多城市已經(jīng)恢復(fù)到宏觀調(diào)控前一個(gè)正常需求狀態(tài)。但是中小戶型應(yīng)該屬于開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃方面，似乎政策過于微觀了。在物權(quán)法還沒有通過，消費(fèi)者房屋最后所有權(quán)懸念未決的情況下，執(zhí)行這一政策顯然沒有法律環(huán)境支持。 由于石油價(jià)格仍然處于較高位置，在 20xx 年當(dāng)中似乎緩解可能性也較小。也許這是因?yàn)榘l(fā)出聲音較多是住宅類開發(fā)商，而不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。這有利于代表人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資環(huán)境，同時(shí)也有利于外資進(jìn)一步流入中國房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵(lì)。而上海房地 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 6 頁 共 37 頁 產(chǎn)市場有可能在 20xx年呈現(xiàn)階段性邊緣化的情況。 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。根據(jù) 榆次 市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電。加強(qiáng)城市功能的分工與協(xié)作，強(qiáng)化陽泉、介休、忻州、呂梁四個(gè)城市的區(qū)域次中心地位 ，明確各類城市產(chǎn)業(yè)定位和職能定位。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅游街區(qū) 。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬 M2 其中：多層住宅： 萬 M2 小高層住宅及別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 5 頁 共 37 頁 ④建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 適應(yīng)開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境； 在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為 榆次 市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。由此第二季度很有可能結(jié)束本輪房地產(chǎn)牛市第一階段的調(diào)整。但是這部分供給面臨著兩個(gè)問題的挑戰(zhàn)：一個(gè)是供應(yīng)量如何測定；另一個(gè)是由于這部分房地產(chǎn)產(chǎn)品供給是并非完全市場化，它與其他完全商品化房地產(chǎn)產(chǎn)品在資源分配協(xié)調(diào)性上如何平衡 。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸利率 將保持不變。部分企業(yè)有機(jī)會進(jìn)入國內(nèi)債券市場發(fā)行短中期的企業(yè)債券。新的五年計(jì)劃將從第二季度開始。 4）稅收變數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面在 20xx 年仍然是政府檢查的重點(diǎn)。但是熱門城市不會永遠(yuǎn)是熱門城市。在第二輪上升行情中，我們認(rèn)為不會出現(xiàn)全國性投資熱潮。隨著省、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭繼續(xù)向南推進(jìn)，榆次 —— 位于太原以南 20 分鐘車程的區(qū)域，勢必就處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下一個(gè)潮頭方向 。全區(qū)面積 1328 平方千米 ，人口五十三萬，轄 6鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 9個(gè)街道辦事處，是晉中市委、政府所在地，是晉中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。54’ ，屬溫帶大陸性干旱氣候。烏金山國家級森林公園，林海茫茫，崇山峻嶺，云山霧海，國際水準(zhǔn)兼有地方特色，山水林禽，如詩如畫。全區(qū)棗樹面積 21 萬畝，產(chǎn)量 1400 多萬公斤，產(chǎn)值 5600 萬元。 榆次，以 “ 晉商故里 ” 著稱。 11）、南關(guān)新村小區(qū)：小西關(guān)鐵路以東，南內(nèi)環(huán)以南，玉苑路以西， 275 畝，建筑面積 21 萬平米， 20xx 余戶， 48 棟建筑加外圍商鋪。 19）、鑫發(fā)小區(qū)：８棟６層已售完。 27）、郭家堡休干所老干部住宅樓：四棟６層住宅。 （ 2）價(jià)格分析： 1） 、一般性六層以下住宅開發(fā)項(xiàng)目，均價(jià)在 1500 元 /平米以下； 2） 、高檔小 區(qū)六層一下住宅平均售價(jià) 20xx 元 /平米左右； 3） 、層住宅均價(jià)在 2500 元 /平米左右； 4） 、商鋪均價(jià)在 4000 元 /平米和 5000 元 /平米兩個(gè)主力價(jià)位波動； 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 16 頁 共 37 頁 （ 3）戶型面積分析： 主力戶型面積在 90 平米左右，大戶型一般集中于 120 平米、 150 平米，戶型以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 17 頁 共 37 頁 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 第五章 項(xiàng)目定位 面 對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 18 頁 共 37 頁 設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大 小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 20 頁 共 37 頁 墅）等。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬 M2，預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。 二、 營銷方案 對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢銷售的同時(shí)，也為二期“上東庭院”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“上東庭院”尚未開盤，其產(chǎn)品 長安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 22 頁 共 37 頁 優(yōu)勢，以及在 一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已深入人心，積累了大量潛在客戶。 絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享 榆次 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力。 三 、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序號 總金額 比例 %1 6384 896 504 168 2 3 1004表 1 項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬元）項(xiàng)目 單價(jià)建設(shè)投資土地取得費(fèi)用 40 萬元 / 畝建安工程費(fèi)用 570 元 / 平方米小區(qū)配套費(fèi) 80 元 / 平方米道路，綠化，景點(diǎn)費(fèi)用 45 元 / 平方米項(xiàng)目研究，規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)用 15 元 / 平方米各種配套費(fèi) 元 / 平方米項(xiàng)目管理費(fèi) 元 / 平方米不可預(yù)見費(fèi) 元 / 平方米建設(shè)合計(jì)建設(shè)期利息項(xiàng)目總投資總建筑面積單位投資 132 9. 40 元 / 平方米 （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r ,