【正文】 1628其他商品及服務(wù)499通過以上數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者的收支水平在不斷增加，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的開發(fā)。交通和通信支出增長突出，家庭設(shè)備用品及服務(wù)、衣著、教育文化娛樂服務(wù)支出增長較快，食品、居住、其他商品和服務(wù)、醫(yī)療保健支出繼續(xù)增長。不同收入組居民之間收入差距縮小。從五等份收入組收入增長情況看：2012年低收入組居民可支配收入增長最快，人均可支配收入為7605元，%；中低收入組人均可支配收入為12702元，%；中等收入組人均可支配收入為17224元，%；中高收入組人均可支配收入為23189元，%；高收入組人均可支配收入為41158元，%。人均財(cái)產(chǎn)性收入520元，%，%。工資性收入仍然是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源，但工資性收入占總收入比重逐年下降，%、%、%、%、%。全國城鎮(zhèn)居民收支水平不斷增加（）城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)增長，中低收入群體收入增速較快。其中，人均可支配收入19109元，%；扣除價(jià)格因素，%。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。%%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)情況，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求，地權(quán)的取得難度增加而住宅需求的不斷增加，銷售價(jià)格隨之增加。 現(xiàn)開發(fā)存在的問題項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。有關(guān)行業(yè)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額資料，以及國家正式頒發(fā)的技術(shù)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。交通運(yùn)輸項(xiàng)目，要有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期規(guī)劃，部門、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策和投資政策。 編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。項(xiàng)目可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行申請貸款的依據(jù)，對項(xiàng)目籌集建設(shè)資建設(shè)資金預(yù)備條件。進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究與青島市的規(guī)劃綱要相符。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)　土地面積（平方米）（123562）土地用途城鎮(zhèn)住宅容積率規(guī)劃建筑面積（平方米）建筑密度25%綠地率35%出讓年限住宅70年2 可行性研究的相關(guān)性和必要性 可行性研究的的相關(guān)性《青島市十二五規(guī)劃綱要》中指出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。 項(xiàng)目融資方式開發(fā)商自有資金為項(xiàng)目總投資的35%,其余資金通過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收入兩種途徑籌集。配套方面，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側(cè)，向南可直達(dá)遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為青島城陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加青島城陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。福泰園住宅建筑符合青島城陽建設(shè)總體規(guī)劃，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。同時(shí)，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使青島城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。目前，青島市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與發(fā)達(dá)地區(qū)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。在城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，青島市委政府提出要突出青島城市形象建筑，提高青島城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能及目標(biāo)。2．項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。銀盛泰集團(tuán)現(xiàn)已連續(xù)6年名列青島地產(chǎn)十強(qiáng)，青島房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家全國守合同重信用企業(yè)、青島市唯一一家獲國家康居示范工程企業(yè)、山東省著名商標(biāo)、山東最佳企業(yè)公民、山東省消費(fèi)者滿意單位、A級納稅先進(jìn)單位等殊榮不勝枚舉。集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及投資典當(dāng)、文化產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理的現(xiàn)代化綜合型企業(yè)集團(tuán)，開發(fā)產(chǎn)品涉及住宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域。 承辦單位概況青島銀盛泰有限公司承辦。該項(xiàng)目之所以取名福泰，是寓意著好運(yùn)，幸福安泰。 城陽區(qū)長城路東側(cè)地塊擬建項(xiàng)目為城鎮(zhèn)住宅，由于目前市場上住宅建筑不斷增多，進(jìn)行住宅建設(shè)可能存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，基于住宅現(xiàn)狀，對該地塊的地理位置、周邊環(huán)境、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析，定位本項(xiàng)目基本情況，通過對財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)方面的分析，對項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，確定項(xiàng)目的可行性。在對項(xiàng)目定義之后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度、投資分析，分析項(xiàng)目的單位成本。本文是對青島市城陽區(qū)長城路東側(cè)的地塊進(jìn)行可行性研究，基于對全國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和當(dāng)?shù)匚⒂^經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的調(diào)研，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況?？尚行匝芯繄?bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。青島理工大學(xué)琴島學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)論文房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì)畢業(yè)論文目錄前言 1 總論 2 項(xiàng)目背景 2 項(xiàng)目名稱 2 承辦單位概況 2 項(xiàng)目提出的理由 2 項(xiàng)目概況 3 擬建地點(diǎn)及概況 3 項(xiàng)目融資方式 4 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 42 可行性研究的相關(guān)性和必要性 5 可行性研究的的相關(guān)性 5 可行性研究的必要性 5 編制范圍 5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 現(xiàn)開發(fā)存在的問題 63 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 7 投資環(huán)境分析 7 宏觀環(huán)境分析 7 微觀環(huán)境分析 11 市場調(diào)查與分析 14 本市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 14 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 15 土地供應(yīng)情況 17 板塊市場分析 17 成交量價(jià)分析 184 項(xiàng)目定位 19 項(xiàng)目SWOT分析 19 優(yōu)勢分析 19 劣勢分析 19 機(jī)會分析 20 威脅分析 20 項(xiàng)目定位 21 產(chǎn)品定位 21 戶型定位..................................................................................................23 銷售價(jià)格定位 26 客戶定位 275 營銷策略 30 營銷方案 30 營銷策略 30 營銷推廣節(jié)奏 31 銷售模式 32 銷售渠道 32 銷售策略 33 銷售進(jìn)度 336 建設(shè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)條件 355 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 355 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 35 地點(diǎn)與地理概況 35 項(xiàng)目建設(shè)條件 35 地形、地貌 35 氣候條件 37 水文地質(zhì) 37 施工條件 38 地震烈度 39 外部配套設(shè)備 397 項(xiàng)目規(guī)劃方案 40 設(shè)計(jì)依據(jù) 40 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題與開發(fā)理念 40 總體規(guī)劃方案 40 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 40 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 41 建筑設(shè)計(jì) 41 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 41 設(shè)計(jì)原則 42 交通組織 42 綠化景觀 42 建筑風(fēng)格及立面 42 建筑結(jié)構(gòu) 42 建筑戶型特色 438 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 44 項(xiàng)目開發(fā)期 44 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 44 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 44 項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 44 項(xiàng)目質(zhì)量控制措施 44 項(xiàng)目資金控制措施 459 投資估算與項(xiàng)目資金籌措 46 投資估算 46 編制依據(jù) 46 編制方法 46 項(xiàng)目投資估算 46 投資計(jì)劃與資金籌措 4810 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 50 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 50 盈利能力分析 50 損益表 5050 盈利分析 50 償債能力分析 5111 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 52 盈虧平衡分析 52 單因素敏感性分析 52 風(fēng)險(xiǎn)管理 53 風(fēng)險(xiǎn)因素 53 應(yīng)對措施 5312 可行性研究結(jié)論 55 可行性研究結(jié)論 55 可行性研究建議 55致謝 57參考文獻(xiàn) 58附表III前言可行性研究報(bào)告是從事一種經(jīng)濟(jì)活動（投資）之前，要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項(xiàng)目是否可行，估計(jì)成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會效果程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報(bào)文件?？尚行匝芯渴墙ㄔO(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，是建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)，同時(shí)也是建設(shè)單位與各部門簽訂各種協(xié)議和合同，進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購置，向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。對地塊周圍的環(huán)境進(jìn)行SWOT分析，分析地塊的優(yōu)劣勢機(jī)會和威脅，從而對項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品、戶型、客戶、銷售價(jià)格定位，確定項(xiàng)目的營銷策略。進(jìn)而對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，判別項(xiàng)目的可行性。1 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱福泰園3號地住宅樓項(xiàng)目。給人之中祥和安定的氛圍。青島銀盛泰集團(tuán)有限公司成立于2004年2月，注冊資金1億元。經(jīng)過十多年的積累發(fā)展，集團(tuán)累計(jì)開發(fā)量達(dá)100萬平方米，銷售收入近50億元，稅收達(dá)5億余元，資產(chǎn)過18億，已竣工項(xiàng)目8個(gè)，在建項(xiàng)目4個(gè)，與萬科合作的項(xiàng)目3個(gè)，新項(xiàng)目儲備6個(gè)。 項(xiàng)目提出的理由1．項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，—2個(gè)百分點(diǎn)。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。青島作為一個(gè)發(fā)展迅速的城市，城陽區(qū)的發(fā)展更是迅速，隨著城市的發(fā)展住宅的建設(shè)已成為一種發(fā)展趨勢。因此，改善青島市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。3．解決勞動就業(yè)的需要而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)及概況本項(xiàng)目位于城陽區(qū)主干道長城路以東，興陽路以南，與青島著名的植物生態(tài)景觀園——城陽世紀(jì)公園相隔咫尺，地理位置十分優(yōu)越。西側(cè)有城陽區(qū)主干道——長城路，距離城陽區(qū)政府僅有10分鐘車程。周邊茵悅小城、巴黎壹號、IMEGA時(shí)代中心、弘通和田城、貴爵公寓、水榭花都等小區(qū)眾多，城陽五中、城陽第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)也相距不遠(yuǎn)，人文生活氛圍濃厚。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目土地規(guī)劃要求，對該地塊的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行確定。福泰園三號地主要用途是對住宅的建設(shè)，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究能夠保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和項(xiàng)目的順利進(jìn)行，能夠推進(jìn)住房的建設(shè)。 可行性研究的必要性對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究了解項(xiàng)目建設(shè)的意義，通過項(xiàng)目可行性研究對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，研究項(xiàng)目的收支費(fèi)用盈利能力和償債能力以及投資回收期。根據(jù)項(xiàng)目的可行性研究對項(xiàng)目的方案構(gòu)想設(shè)計(jì)理念作出初步的計(jì)劃，為以后的進(jìn)行做好鋪墊。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和委托單位的要求。對于大中型骨干建設(shè)項(xiàng)目，必須具有國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃。有關(guān)的自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)保等基礎(chǔ)資料。國家頒發(fā)的評價(jià)方法與參數(shù)，如國家基準(zhǔn)收益率、行業(yè)基準(zhǔn)收益率、外匯影子匯率、價(jià)格換算參數(shù)等。申辦程序比較復(fù)雜，需要一段時(shí)間才可申辦完成。3 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 投資環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析（1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。%，與上年持平；%，；%。固定資