【正文】 半日潮，每個太陽日有2次高潮和2次低潮，大潮差發(fā)生于朔或望（上弦或下弦）日后23天。電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。 煤氣 青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。 項(xiàng)目設(shè)計主題與開發(fā)理念 在建筑設(shè)計上，以優(yōu)越的地理位置為導(dǎo)向，考量當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進(jìn)規(guī)程》CECS51：93 設(shè)計原則以“人”為本，合理組織人流、車流。（1）依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。GB500072002[GB500102002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》[GB500092001]（1）更多的廣場和綠化開放的空間。1．挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；《青島市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 有線電視 該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。 外部配套設(shè)備本項(xiàng)目所處地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。白沙河是青島市主要水源地之一，納主要支流有小水河、山色峪河、惜福鎮(zhèn)河、紙房河。 桃源河。白沙河 發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經(jīng)嶗山區(qū)北宅，自嶗山水庫入?yún)^(qū)境，流經(jīng)城陽區(qū)夏莊街道、流亭街道，在西后樓村入膠州灣。℃（1997年7月27日）,℃（1931年1月10日）全年8月份最熱，℃；1月份最冷，℃。%。棕壤及棕壤性土在東部山區(qū)，惜福鎮(zhèn)街道、夏莊街道以東分布較廣；棕壤土多集中在中部丘陵、河套街道及紅島街道的部分山麓和嶺根地帶，肥力中等，宜種小麥、玉米、地瓜、大豆等；潮棕壤集中在流亭街道、城陽街道中西部平原地區(qū)，屬高產(chǎn)土壤類型。 城陽區(qū)東部山丘屬嶗山主峰嶗頂?shù)臉?biāo)山分支，海拔在700米以下，呈東西走向。規(guī)劃用地主要是農(nóng)田，地勢較低緩平坦，起伏較小。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。最后進(jìn)行尾盤的銷售。 ，舉行集中的購房簽約活動，客戶按照認(rèn)購書 登記集中換簽《福泰園小區(qū)房屋購房合同》。推出小區(qū)品牌形象，由村領(lǐng)導(dǎo)出任形象大使，經(jīng)常接受記者采訪，宣傳楊家群的未來規(guī)劃，同時為項(xiàng)目的下一步推出積累資源，推動銷售。 本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理，所以本階段的工作重點(diǎn)以較小的推廣成本進(jìn)行清盤，要應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消在項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行階段性營銷推廣。 良好的營銷策略能夠增強(qiáng)顧客對項(xiàng)目的了解，在營銷策略中現(xiàn)場包裝策略能夠讓讓顧客直接的了解項(xiàng)目的內(nèi)容和現(xiàn)場情況，因此在營銷策略中主要以現(xiàn)場營銷為主要的營銷策略，廣告策略中戶外廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告作為輔助策略，以此來增加項(xiàng)目的知名度。2．廣告推廣策略（1）報紙 為體現(xiàn)項(xiàng)目匠心獨(dú)具特色，也為在報紙大量地產(chǎn)廣告繁雜背景中脫穎而出，從發(fā)布形式上看 1. 宜主導(dǎo)性采用豎半版、豎1/4版、整版，橫跨版通欄等特殊規(guī)格的廣告形式。布置一些賞心悅目的?。?）售樓處包裝其在講解時趣味性強(qiáng)，引發(fā)客戶的共鳴和購房后的憧憬，以促換全部圍墻廣告，針對此類客戶類型心理特點(diǎn)，廣告內(nèi)容以項(xiàng)墻廣告進(jìn)行更換，單純追求投資回報率，小戶型投資風(fēng)險小，占用資金小，適合投資客選擇性出手。 客群特性:大多在城陽未置業(yè)，積蓄微薄，對房屋的首付款金額非常敏感，對地段及產(chǎn) 品規(guī)劃并不非常在意。老城陽人客戶構(gòu)成主要是村改還遷居民、周邊為拆遷村戶居民、周邊生活、工作本地人?；鶎涌蛻糁饕耘l(fā)市場小販、外來底層打工者為主。 銷售價格定位該項(xiàng)目銷售價格定位采用市場比較法，選取可比實(shí)例為項(xiàng)目周圍在售樓盤，御景尚都、城中城、陽光花園1號。 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)，面積大約77平方米。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。建議戶型設(shè)計要求：入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；在追求戶型的同時有想要盡可能的增加建筑面積。在功能分區(qū)方面，在交通便利的路邊層設(shè)沿街樓，前兩層設(shè)成商業(yè)樓層，形成購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)廣場。（7）樓字自控系統(tǒng)通過公寓智能化綜合布線系統(tǒng)和中心機(jī)房使住宅具有網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即INTERNET網(wǎng)高速通道；家居辦公功能；家居娛樂功能；家居安全監(jiān)控功能(火警、煤氣泄露、幼兒和老人求救等)；家居管理功能等。項(xiàng)目的檔位是要用項(xiàng)目的功能來體現(xiàn)的，擬建項(xiàng)目的功能定位在如下幾個方面：還有國家推行的財政政策、貨幣政策、限購令都對房地產(chǎn)的開發(fā)形成了不可忽略的威脅。因此在項(xiàng)目開發(fā)和銷售上應(yīng)該提高消費(fèi)者對項(xiàng)目的關(guān)注度，策劃好銷售營銷方案，定位好目標(biāo)客戶群。如果定位不當(dāng)將會產(chǎn)生過量的無效供應(yīng)，超出區(qū)域市場需求容量，而形成大量面積空置，帶來開發(fā)上的苦果。隨著大多數(shù)的外來人員的入住青島，住宅的需求也就越來越緊張。 機(jī)會分析宏觀政策環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭是地塊開發(fā)難得的機(jī)遇。地塊所處城陽區(qū)整體形象不成熟，雖然近年來由于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮帶動，城陽已經(jīng)成為青島房產(chǎn)市場上左右全局的重要區(qū)域，但歷史上留下來的區(qū)域整體形象還是會對未來項(xiàng)目的招商工作帶來一定難度。離城陽區(qū)市中心較勁，車程僅需十幾分鐘。城陽均價7085/平米。配套方面，周邊城陽寶龍城市廣場、城陽利群、城陽家佳源等城市綜合體和大型商場超市，購物便捷。 土地供應(yīng)情況2013年一季度青島共推出52幅地塊，土地總面積達(dá)1556850㎡，其中1月分出讓土地36宗，㎡；2月、3月分別出讓8宗，㎡，㎡。%。其中，住宅投資49374億元，%，%。%。另外，%。 市場調(diào)查與分析 本市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2012年青島市在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，面對國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，全是認(rèn)真落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn)。面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)力度的不斷增加，競爭壓力也在不斷的增加。所謂剛性需求即為在一定的價格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購買意愿的需求。企業(yè)管理費(fèi)中管理人員工資、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、廣告營銷費(fèi)、綠化費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都在逐步增加。城陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民的生活水平得到了不斷地提高。其中，％，全市利用內(nèi)資三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)根據(jù)家庭小型化趨勢及“分”“合”的要求，一方面有計劃增加標(biāo)準(zhǔn)套房的開發(fā)量，以實(shí)現(xiàn)家庭小型化對住宅量增加的要求；另一方面規(guī)劃設(shè)計符“合”“分”合愿望的適宜住宅，如建設(shè)一定數(shù)量的多間套住房、復(fù)式住房等使小夫妻能與父母分中有合合中有分。隨著社會分工和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口城市化水平在急速提高，農(nóng)村向城市流動的人口呈幾何級數(shù)遞增，造成人口越來越向城市集中。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。 開發(fā)地區(qū)政治環(huán)境如何，直接關(guān)系到投資開發(fā)的安全性，是開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)考慮的因素之一。不同收入組居民之間收入差距縮小。全國城鎮(zhèn)居民收支水平不斷增加（）城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)增長，中低收入群體收入增速較快。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。交通運(yùn)輸項(xiàng)目，要有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃。進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究與青島市的規(guī)劃綱要相符。交通方面，青新高速公路穿過地塊的東側(cè)，向南可直達(dá)遼陽東路，前往市區(qū)高效便捷。福泰園住宅建筑符合青島城陽建設(shè)總體規(guī)劃，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。2．項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。該項(xiàng)目之所以取名福泰，是寓意著好運(yùn)，幸福安泰。可行性研究報告是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。對地塊周圍的環(huán)境進(jìn)行SWOT分析，分析地塊的優(yōu)劣勢機(jī)會和威脅，從而對項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品、戶型、客戶、銷售價格定位，確定項(xiàng)目的營銷策略。青島銀盛泰集團(tuán)有限公司成立于2004年2月，注冊資金1億元。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。周邊茵悅小城、巴黎壹號、IMEGA時代中心、弘通和田城、貴爵公寓、水榭花都等小區(qū)眾多，城陽五中、城陽第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)也相距不遠(yuǎn)，人文生活氛圍濃厚。根據(jù)項(xiàng)目的可行性研究對項(xiàng)目的方案構(gòu)想設(shè)計理念作出初步的計劃，為以后的進(jìn)行做好鋪墊。國家頒發(fā)的評價方法與參數(shù)，如國家基準(zhǔn)收益率、行業(yè)基準(zhǔn)收益率、外匯影子匯率、價格換算參數(shù)等。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。人均經(jīng)營凈收入1714元，%，%。其中人均居住支出1332元，%。反之，一個政治腐敗，社會不安的地區(qū)，則不可能使投資得到起碼的保障，也難免使投資者遭到政治風(fēng)險帶來的巨大損失。政府打出“2011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。房地產(chǎn)是提供人們棲息居住、工作、學(xué)習(xí)、生活、娛樂的場所。家庭結(jié)構(gòu)的變化。%的增長。青島市2011年度數(shù)據(jù)：城市居民人均可支配收入24998元，城市居民人均消費(fèi)性支出17531元；農(nóng)民人均純收入10550元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6662元。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有不可移動和不可復(fù)制性，這就使得房地產(chǎn)流動性差，其供給具有較強(qiáng)的區(qū)域性。各種稅的增加，房價隨之增加，市場的需求隨之降低，房地產(chǎn)的供應(yīng)也就隨之減少。當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，自然要求更高的住房條件。競爭主要來自市場價格、周圍市場的地理位置的優(yōu)越性、住宅建筑的建筑風(fēng)格、客源、潛在房地產(chǎn)開發(fā)商等等。2012年，%。%。%。作為青島市發(fā)展較快的城陽來說，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展趨勢。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資40541億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15763億元，%，；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15500億元，%。從各季度的情況看，一、二季度漲幅較高，%、%，三季度漲幅略有回落，%；四季度出現(xiàn)較大幅度的回落，%。1季度出讓的土地分布相對廣泛，其中城陽區(qū)6宗。周邊茵悅小城、巴黎壹號、IMEGA時代中心、弘通和田城、貴爵公寓、水榭花都等小區(qū)眾多，城陽五中、城陽第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)也相距不遠(yuǎn)，人文生活氛圍濃厚。在2012年，住宅價格保持穩(wěn)定，特別是隨著9月份市區(qū)高端項(xiàng)目的成交均價有所上揚(yáng)。距離青島市著名植物生態(tài)景觀園世紀(jì)公園很近，提供了優(yōu)美的休閑空間，在公園內(nèi)配套設(shè)施齊全，休閑健身于一體，給人一種身心的享受。土地成本比較高。地塊所處城陽區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)齊頭并進(jìn)的開創(chuàng)局面，品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，雙品項(xiàng)目的打造，所共同營造的良好的市場環(huán)境構(gòu)成了本地塊難得的發(fā)展機(jī)遇。青島城陽區(qū)韓國人和朝鮮人的入住比重越來越大，在城陽市中心進(jìn)行定居的人口越來越多。超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導(dǎo)致開發(fā)周期較長。版塊內(nèi)住宅即將迅速達(dá)到飽和狀態(tài)。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位、樓層定位主導(dǎo)顧客對房屋建筑面積有不同的需求。（1）現(xiàn)代住宅新理念（5）直飲水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控功能，主要體現(xiàn)在對空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)(AHU)、新風(fēng)機(jī)組、冷水機(jī)組、換熱器等設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)視、故障報警和啟?？刂?。在小區(qū)內(nèi)設(shè)得天獨(dú)厚的自然景觀和人為景觀，推崇生態(tài)環(huán)保，康樂運(yùn)動的高素質(zhì)生活方式。因此本項(xiàng)目建設(shè)以二室二廳、三室為主。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。戶型特點(diǎn)：戶型方正，南北通透，雙衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計。 市場比較法估算 估價時點(diǎn)：表一、可比實(shí)例的選取 可比實(shí)例 比較項(xiàng)目A B C估價對象座落御景尚都